房地产业流程

房地产经济学第5章房地产业流程▣学习目的与要求本章讲述房地产业的主要流程，包括房地产投融资、房地产开发、房地产流通及其经营与房地产中介服务及物业管理。要求掌握房地产投资的分类、房地产融资的方式、房地产开发的主要参与者及开发程序，了解房地产流通及其经营、房地产中介服务及物业管理的基本知识。▣主要教学内容房地产投资房地产金融房地产开发房地产流通及其经营房地产中介服务及物业管理Page35.1房地产投资▣房地产投资的含义▣房地产投资的分类▣房地产投资的原则Page45.1.1房地产投资的含义与分类房地产投资是指房地产投资者为了获得预期的投资收益而将资本投入到房地产开发经营领域内及房地产金融资产上的经济行为。房地产投资可从不同的角度进行分类。Page55.1.1房地产投资的含义与分类按照投资客体的形态不同，可以分为房地产非金融资产投资（实业投资）和房地产金融资产投资。→房地产实业投资是指将资本投入到房地产开发、经营、中介服务及物业管理服务等经济活动上。→房地产金融资产投资是指通过购买房地产证券（股票和债券）来达到进行房地产投资活动的目的。按照投资主体不同，可以分为房地产商经营型投资和居民消费型住房投资。Page65.1.1房地产投资的含义与分类按房地产投资的经济内容不同，可以分为以下几类：→土地开发投资主要是进行“三通一平”或“七通一平”等土地平整和基础设施建设。包括新区土地开发投资和旧城区土地再开发投资。→房屋开发投资是指在已开发好的土地上进行房屋开发建设的投资，包括住宅房屋开发投资和非住宅房屋开发投资。→房地产经营投资是指用于房地产出租、出售、信托、互换等经营活动的投资。→房地产中介服务投资是指用于房地产咨询、估价、经纪等中介服务的投资。→房地产管理和服务投资是指用于房地产管理、维修和保养等服务的投资。Page75.1.1房地产投资的含义与分类房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括房地产开发投资和置业投资。→房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始,通过在土地上的进一步投资,形成新增房地产,并将其出售或转让给新的投资者或使用者，从而获取开发收益。这种投资风险较大但回报亦丰厚。→房屋置业投资是指将购得的房地产（可以是增量的也可是存量的）用于自身生活居住或生产经营的需要，或者出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入，或在不愿继续持有时转售给他人获取收益。这种投资同时达到了自用（消费）、获取经济性收益、投资保值和增值几个方面的目的。按房地产投资的形式，可以分为直接投资和间接投资。Page85.1.1房地产投资的含义与分类房地产间接投资是指将资金投入到与房地产相关的证券市场的行为，投资者不需要直接参与有关的投资管理工作，具体投资形式：购买房地产企业的债券和股票、购买房地产投资信托基金、购买房地产抵押贷款证券等。Page95.1.2房地产投资的原则满足市场需求原则充分准备原则适度规模原则背靠大树原则风险收益适当原则利用财务杠杆原则发挥特色优势原则战略重于战术原则任何投资都必须遵循一定的原则,否则,盲目投资,成败很难预料。以下8条原则是带有普遍意义的房地产投资的基本原则。Page105.1.2.1满足市场需求原则房地产投资的目的是获得高额回报,这是以将开发经营的房地产转卖出去为决定条件的。这决定了房地产投资的首要原则是满足市场需求原则。房地产市场需求有近期和远期需求、主动和被动需求之分。房地产近期需求（1-2年内）是回报较低但较稳妥的投资对象，适合于娇嫩型和守业型的投资者。房地产远期需求（2年以上）是回报较高但风险较大的投资对象，适合于成熟型和开拓型的投资者。房地产主动需求（市场已提出的需求）是被动选择的投资对象，适合于稳妥型的投资者。房地产被动需求（投资者提前推出并引导消费的房地产需求）是主动选择的投资对象，适合于开拓型的投资者。Page115.1.2.2充分准备原则在进行一项房地产投资之前要进行充分准备。具体包括：充分了解房地产市场行情。进行多次的、详细的实地考察。研究地段区位，即对投资地块的规划条件、周围环境、发展趋势等进行充分研究。清晰了解产权关系，处理好各种可能发生的纠纷。认真研究以下问题：地块形状和承载力等问题（开发土地投资前）；设计、施工队伍和商品预售规定等问题（开发房地产投资前）；设计图纸、设备新旧程度等问题。房地产投资的准备工作涉及到很多方面，应根据需要有选择性地去做，以保证投资决策正确为标准。Page125.1.2.3适度规模原则房地产投资规模与投资回报率之间存在以下关系：规模收益递增→规模收益不变→规模收益递减因此，房地产投资规模不应太小或太大，应该适度。Page135.1.2.4背靠大树原则背靠大树好乘凉，是房地产投资者常常采用的投资原则，这样可以增强抗风险能力。具体形式如下倚重公共投资，即追随公共投资而进行房地产投资，因为一般而论，公共建设所到之处，往往带动当地房地产大幅度升值。按政治经济信息的要求进行房地产投资。因为政治经济信息是政府政策和变化趋势的反映。追随有经验的大投资者。有经验的大投资者经验丰富，投资对象选择恰当，资金雄厚，抗风险能力强。Page145.1.2.5风险收益适当原则最理想的房地产投资对象，就是风险最小而收益最大的房地产项目，但在投资实践中难以遇见。房地产投资的风险和收益是并存的，房地产投资的一项基本原则就是要风险收益的比配关系合理。常见做法一三法则：即如果赔赚可能性各半，那么，当赔为1时，赚应为3，这样的投资才有价值。如果赔赚可能性不等，赔赚比例应该保持在6：4左右。Page155.1.2.6利用财务杠杆原则房地产投资具有很大的诱惑力，其原因之一就是房地产投资可以利用财务杠杆以小搏大。财务杠杆——是指企业利用负债调节收益的手段。当投资利润率大于负债利息率时，企业盈利（负债创造的收益大于负债的利息），取得财务杠杆收益。反之，则承担财务杠杆风险。房地产投资中利用财务杠杆指的就是利用较少的投资获取较高的银行贷款，从而完成房地产投资过程。房地产投资者应该善于利用财务杠杆，“借鸡生蛋”，用较小的代价获取较大的收益。为此，要建立良好的企业信誉，搞好与银行的关系。Page165.1.2.7发挥特色优势原则房地产投资要体现特色优势，切忌重复别人已经进行过的投资。一是要创新房地产投资项目，增强竞争力；二是要在优质服务、地段选择、物美价廉、附加价值等方面体现特色，增强吸引力。Page175.1.2.8战略重于战术原则房地产投资回收期长，投资的效益往往经过相当长的时间体现出来。因此，投资者应以追求中长期收益为目标，重视投资的总体战略，不能仅仅着眼于眼前或近期利益。Page18思考与实践1.简述房地产投资的含义与分类。2.房地产投资应遵循哪些原则?Page195.2房地产金融▣房地产融资方式▣案例分析▣房地产金融的概念▣利率与房地产市场▣汇率与房地产市场Page205.2.1房地产金融的概念▣房地产金融的特点▣房地产金融的含义▣房地产金融的职能Page215.2.1.1房地产金融的含义房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。房地产金融的具体业务包括以下几个方面，是整个金融业的重要组成部分房地产企业存贷款生产性开发贷款证券(股票、债券）融资住房消费信贷，即购房抵押贷款住房公积金房地产保险Page225.2.1.2房地产金融的特点房地产金融资金融通量的巨大房地产价值量巨大，房地产企业要求金融机构提供巨额信贷资金，消费者要求提供巨额消费信贷资金。房地产金融期限结构长房地产开发周期长，资金回收期长，从而房地产信贷具有偿还期长的特点。房地产金融债权可靠房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款，由于房地产是不动产，其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点，房地产信贷的可靠性或安全性强。Page235.2.1.2房地产金融的特点房地产金融债权缺乏流动性资产的流动性是指资产变现的能力，也指当资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度不同。越易变现或越易保管，资产的流动性越强。房地产作为不动产，在传统的资产形态下，属于一种缺乏流动性的资产。一是房地产只能成套出售或转让，难以变现；二是房地产作为抵押品时，不能移动，不易分割，在一些场合又不易交给债权人保管和处置。Page245.2.1.2房地产金融的特点房地产金融债权缺乏流动性房地产缺乏流动性，决定了房地产金融债权在传统运行中的流动性较弱。房地产金融债权的流动性较弱的缺陷呼唤新的变革，于是发达国家从1960年代起出现了房地产证券化的趋势，大大提高了它的流动性。Page255.2.1.3房地产金融的职能筹资的职能金融机构通过动员、吸引储蓄，筹集社会资金，以满足房地产业发展所需要的资金支持。融资的职能金融机构通过金融市场，将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设（生产）、流通、消费各领域、各类房地产企业及个人中去，支持房地产开发和消费。调控房地产市场的职能金融机构利用货币政策调控房地产市场。当需求过旺过热时，收紧房地产信贷，当需求不足时，则扩大房地产信贷，引导和促进房地产业健康发展。Page265.2.1.3房地产金融的职能房地产金融的具体职能体现在以下几个方面：为房地产业发展积极筹集资金合理有效地分配和引导资金，促进房地产业发展有力支持住房制度改革（住房公积金制度、住房信贷和保险制度）实现对房地产经济的宏观调控Page275.2.2房地产融资方式▣证券融资▣银行贷款融资▣房地产投资信托▣购房抵押贷款证券化▣房地产保险房地产融资是一个比较广泛的概念，既包括对房地产企业融资，也包括对居民购买住房的融资▣住房公积金Page285.2.2.1银行贷款融资由银行向房地产企业和购房居民发放贷款，是解决房地产资金需求中最传统、也是最普遍、最重要的一种融资形式。银行是贷方，是债权人，借方即债务人是房地产企业或居民。借贷双方事前签订书面借款合同，到期还本付息或分期还款。房地产银行贷款因借款人向银行提供的保证依据不同，或划分为三种类型：信誉贷款保证贷款房地产抵押贷款Page295.2.2.1银行贷款融资信誉贷款是以借款人的品德（信誉）、财务状况和预期收益为依据取得的房地产贷款。这种贷款的比重日益缩小。保证贷款是以第三方的信誉作为担保的房地产贷款。保证人承担连带偿还本息的责任。房地产抵押贷款是以土地或房屋所有权作为归还本息抵押的贷款。这种贷款以房地产抵押为条件，以融通资金为目的，如果债务人不能按期偿还贷款本息，债权人有权处置抵押的房地产，从中收回贷款的本息。Page305.2.2.2证券融资证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金，是房地产企业融资的重要形式。具体分为三种形式：房地产企业直接发行证券；（短期内房地产企业争取直接上市的机会不大）房地产企业收购、兼并、控股上市公司，从而进入证券市场；（是房地产企业证券融资的极佳渠道，也可能是今后房地产企业上市的主要方式）上市公司收购、兼并、控股房地产企业，达到上市公司与房地产企业融合的目的。（这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和房地产行业的大背景有关。）Page315.2.2.3房地产投资信托房地产投资信托是指货币或房地产所有者委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券，从而达到投资目的一种形式。房地产投资信托的产生和发展有其必然性。社会上的财产拥有人，都期望自己的财产能妥善管理和充分增值，但在市场经济条件下经营充满着风险，特别是房地产领域绝不是人人可以插足的，于是财产所有人就产生了由信托专门机构来建、购、租房等需求，进而又产生了由信托专门机构来发行和买卖房地产证券的需求，于是房地产信托便应运而生了。Page325.2.2.3房地产投资信托房地产投资信托一般以公司型或契约型来分类。前者根据公司