房地产开发企业适税流程

房地产开发企业适税流程签订土地出让合同，办理土地证阶段契税：土地价格*3％城镇土地使用税：土地面积*税额印花税：合同金额*税率建筑施工阶段印花税：合同金额*税率销售阶段营业税：预收款*5％城建税：营业税*7％教育费附加：营业税*3％地方教育费附加：营业税*1％土地增值税（预缴）：预收款*1％印花税：合同金额*税率项目汇算清缴阶段土地增值税：（收入-扣除项目）*税率企业所得税：（收入-扣除）*25％房产税：见附注附录：一、契税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国契税暂行条例》1997年7月7日国务院令第224号2.《中华人民共和国契税暂行条例细则》1997年10月28日财法字【1997】52号二、城镇土地使用税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》2006年12月31日国务院令第483号2.《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》1988年10月24日（88）国税地字第015号（二）附注：1.税率：单位：元/平方米市、县一级土地二级土地三级土地四级土地济南市市区16842.42.房屋销售后，办理完毕土地分割手续，该房屋所应分摊的土地不需缴纳城镇土地使用税。三、印花税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国印花税暂行条例》1988年8月6日国务院令第11号2.《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》1988年9月29日（88）财税字第255号3.《国家税务局关于印花税若干具体问题的规定》1988年12月12日（88）国税地字第025号（二）附注：1.税率：税目范围税率纳税义务人说明１购销合同包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同按购销金额万分之三贴花立合同人２加工承揽合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同按加工或承揽收入万分之五贴花立合同人３建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同按收取费用万分之五贴花立合同人４建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同按承包金额万分之三贴花立合同人５财产租赁合同包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花立合同人６货物运输合同包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同按运输费用万分之五贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花７仓储保管合同包括仓储、保管合同按仓储保管费用千分之一贴花立合同人仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花８借款合同银行及其他金融组织和借款人（不包括银行同业拆借）所签订的借款合同按借款金额万分之零点五贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花９财产保险合同包括财产、责任、保证、信用等保险合同按投保金额万分之零点三贴花立合同人单据作为合同使用的，按合同贴花１０技术合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同按所载金额万分之三贴花立合同人１１产权转移书据包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据按所载金额万分之五贴花立据人１２营业帐簿生产经营用帐册记载资金的帐簿，按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元立帐簿人１３权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证按件贴花五元领受人四、营业税及附加（一）参考税法：1.《中华人民共和国营业税暂行条例》1993年12月13日国务院令第136号2.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》1993年12月25日（93）财法字第040号3.《营业税税目注释》（试行稿）1993年12月27日国税发【1993】149号4.《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》1985年2月8日国发【1985】19号5.《国务院关于教育费附加征收问题的紧急通知》1994年2月7日五、土地增值税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》1993年12月13日国务院令第138号2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》1995年1月27日财法字【1995】006号3.《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》2007年1月16日国税发【2006】187号（二）附注：1.计算增值额的扣除项目：(1)取得土地使用权所支付的金额；(2)开发土地的成本、费用；(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)财政部规定的其他扣除项目。2.土地增值税实行四级超率累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。3.土地增值税的清算条件：（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。六、企业所得税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国企业所得税法》2007年3月16日主席令【2007】63号2.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》2007年12月6日国务院令【2007】第512号3.《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》2006年3月6日国税发【2006】31号（二）附注：1.开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。2.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%；开发项目位于其他地区的，不得低于10％。七、房产税：（一）参考税法：1.《中华人民共和国房产税暂行条例》1986年9月15日国发（1986）90号2.《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》1986年9月25日财税地字第008号（二）附注：1.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。2.自用房产按房产原值减除10％-30％后的余值乘以税率1.2％计征；出租的房产按出租收入乘以12％计征。