房地产开发流程(拟定)

房地产项目开发流程（拟定）目录前言一、项目开发前期二、项目报批报建三、综合管弦部分四、项目产品定位五、设计文件审核六、设计变更部分七、招投标与合同管理八、工程预、结算与进度款管理九、工程施工管理十、工程签证管理十一、营销工作管理十二、入伙前言首先感谢大家，对于流程编制的贡献与付出！经过一个月的时间，将大家的智慧汇总成册，在此与大家分享。本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此主要进行梳理公司本身的流程并为下一步优化做好基础。另外，鉴于房地产项目的耦合性特点：一件事情需要几个部门共同配合完成，每个阶段都有部门作为牵头部门，相互输出又相互输入。故流程的复杂性较大，有些部分不能完全兼顾，因此要求我们完整理解整个流程。每个流程分为流程示意图、流程说明、支持性文件（表单表格）三部分，用来诠释整个流程的目的及使用方法，以便我们更深刻的理解流程本身。作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！再次感谢为流程编制努力并做出贡献的同事们，谢谢！此致敬礼流程优化小组敬上2007年9月1日一、项目开发前期工作（一）土地获取1、取得方式1)行政划拨2)协议出让3)招标拍卖（挂牌、投标两类）4)转让2、细节阐述1)前期资料准备a)招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；b)现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度、四周环境、区域竞争楼盘资料；c)前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；d)参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；e)竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业需另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书；1)前期可行性分析（机会可行性分析）一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价：地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润（二）立项筹备凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册，同时选定各类专业服务机构。（三）项目可行性分析1.市场调查分析1)宏观环境分析预测A.国家政治法律环境B.经济科技发展趋势2)中观环境（所在城市）分析预测：城市建设与规划A.竞争企业及知名企业的发展状态B.市场供应与需求关系C.各类专业机构状况3)微环境分析预测A.区域消费需求研判B.竞争对手调查依据上述调查分析，对关键问题做出专项主题研究，提出初步可行性分析报告：开发方式、材料供应、设计方案、产品形态、施工进程、市场定位等初步构想（各类专业服务机构开始正式介入）2.投资计划安排依据初步可行性分析和公司资源，经计算、评估分析后，确定最优方案，加入相应的资金流量分析和投资预算安排，得出最终可行性分析3.项目的开发模式最终确定开发模式：独立开发、合作开发、投资商介入等4.可行性分析内容提纲（参考）1)项目开发背景研判包括：宏观经济运行状况、区域社会、经济发展特征、产业政策环境、市场供求趋势等；2)项目概况及基本数据包括：项目名称（项目名及推广名）、技术参数、规划要点、地理位置、四周状况、片区特点、项目性质特征（SWOT分析）等；3)目标市场分析包括：市场需求分析及预测、项目规划设计、发展主题及产品定位、目标客户确定与描述、销售价格预测、包装推广及销售计划制定等；4)项目进程安排包括：项目开工、包装推广、预售、竣工、验收、入伙计划等；5)项目成本估算按方案确定的开发次序、模式与规模，做出项目成本估算；6)项目管理及财务评价管理部分包括：贷款成本、贷款偿还计划以及贷款与偿还平衡计算；财务平衡分析；项目规模及规划设计修改费用测算；财务评价部分：现金流量分析（依据项目进程安排估算）、净现值、内部收益率、动态投资回收期、财务敏感度；7)经营管理风险预测及处理8)物业管理服务要求（四）投资估算报告1.成本构成项目成本由土地费、前期费、营销费、管理费、税金、其他费、不可预见费、物管费、财务费（利息等）、建筑建安工程费、市政工程费、环境及绿化工程费构成;2.初步投资估算即投资机会研究、项目建议书阶段、初步可行性研究阶段的投资估算。1)选择有利的投资机会，明确投资方向，提出概略的项目投资建议，并编制项目建议书。2)根据项目建议书、收集类似项目资料，对其进行对比分析，得出投资估算（投资估算的误差率可在土30％左右）3)根据这一阶段的投资估算作为审批项目建议书、初步选择投资项目的主要依据之一。（此阶段估算对初步可行性研究及投资估算起指导作用）4)在投资机会研究结论的基础上，进一步弄清项目的投资规模、原材料来源、工艺技术、厂址、组织机构和建设进度等情况，进行经济效益评价，判断项目的可行性，作出初步投资评价。（该阶段投资估算的误差率一般要求控制在20％左右）3.详细投资估算（可行性研究阶段）主要是进行全面、详细、深入的技术经济分析论证阶段，要评价选择拟建项目的最佳投资方案，对项目的可行性提出结论性意见。该阶段研究内容详尽（投资估算的误差率应控制在10％以内）这一阶段的投资估算是进行详尽经济评价、决定项目可行性、选择最佳投资方案的主要方法。4.投资估算的动态调整项目开始投产后，收集与成本构成相关的部门的数据资料，对成本进行动态调整，直致项目竣工结束。项目结束后，调整的投资估算最终落实为项目成本。在此过程中要尽量达到不超初步概算的要求，严格控制工程成本。5、支持性文件投资估算表二、项目报批报建（一）项目报批报建流程示意图1、土地证办理流程示意图土地证办理流程设计部前期部配套公司政府部门办理土地证建设用地规划许可证定点图获取立项批复总规方案立项资料准备、报批环境评估报告环境评估表暂定名申请2、建设工程规划许可证办理流程示意图建设工程规划许可证设计成本前期政府部门扩初方案初稿方案审批方案调整、定稿管线方案审批意见可研批复消防审核开发计划概算获取建筑方案申批意见建设工程规划许可证获取工建配套批文扩初会3、建设工程施工许可证工程建设规划许可证前期设计成本政府部门中标通知书施工图审查意见安检质检建设工程施工许可证招标施工图设计4、商品房预销售许可证商品房销售许可证成本营销设计前期配套房屋初始登记证绿化方案审批绿化方案白蚁防治合同签定预算报告商品房销售许可证前期物业管理协议核价面积测量报告销售方案（二）流程说明1、目的：2、详细说明1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（第一证。总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。）3)在项目签订土地出让合同（第二证，土地使用证）、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证（第三证）。5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：a)将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书b)到当地建设局计划财务处缴纳建设规费c)到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费d)到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费e)与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费f)按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图，送园林管理局审批g)按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工程的立项申请报当地人防办部门审批通过h)到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费i)到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书j)到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费7)领取建设工程规划许可证后，将准备实施的所有单体建筑的施工图纸送建设局技术处和建筑工程施工图审查中心审查。审查通过后领取建筑工程施工图审核批准书。8)如投资方（项目控股方）是国有资产，建筑工程必须通过当地招投标办公室进行公开招投标，对中标施工单位发中标通知书。9)凭建筑工程施工图审核批准书和施工单位中标通知书到建设局建管处，申领建设工程施工许可证（第四证）10)凭建设工程施工许可证及商品房核价的有关资料送当地物价部门进行商品房预售核价，获取商品房预售许可证（第五证）名词解释：五证：土地出让合同（土地使用证）、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售许可证三书：房屋质量保证书、住宅使用说明书、质量验收合格证（三）支持性文件三、综合管线（一）流程示意图综合管线流程示意图工程设计设计院垄断部门成本前期供电方案资料提交市政资料（水、电、气、有线电视、等）供电方案指批定管线平衡会管线平衡方案管线平衡施工图管线方案审批意见报批相关部门沟通各专业（给水、市政、燃气、电话、电视、消防、安防、供电等）分项外线设计施工图设计施工图设计分项施工图汇总施工图审批施工合同汇总管线工程规划许可证施工管理施工合同垄断非垄断（二）流程说明1、目的：2、详细说明：（三）支持性文件四、项目产品定位产品报告模版（需补充）五、设计文件审核（一）图纸会审流程示意图（二）流程说明1、目的：2、详细说明1)勘察报告的审核a)钻孔深度的检验，岩土试样的取样、送样、试验结果b)审查报告内容是否满足设计要求c)评定报告提出的技术参数是否合理。d)物理试验成果报告是否齐全、准确。e)地质勘探报告签名、盖章是否齐全。f)图纸和文字说明是否清晰。2)设计方案的审核设计方案审核，以保证项目设计符合投资计划的要求；符合国家相关工程建设方针、政策；符合现行建筑设计标准，规范并结合公司开发理念和工程实际，作到工艺合理、技术先进适用、经济安全。充分发挥工程项目的社会效益、经济效益和环境效益。设计方案的审核，贯穿于初步设计（技术设计）阶段，它包括总体方案和专业设计方案的审核两部分内容，由项目管理部设计组负责牵头组织有关配套单位、专家和工程技术人员进行审核，评审意见交项目管理部经理审批后执行。审核工程项目建设总体方案一般包括以下主要内容：a)总建筑面积：包括全部建筑面积和各类面积（使用面积、辅助面积等）。如：主要建筑物、公共辅助设施、会所、供配电、水泵房、消防中心等设施的面积和其他主要建筑技术指标的说明。b)工艺及技术水平项目采用的新工艺、新技术、主要工艺设备的选择等。c)工程成本控制指项目总体方案的结构选型、设备选择、材料选择、配套设施等是否控制在成本规划范围之内。总体方案的审核主要在初步设计时进行，重点审核设计依据、设计规模、设备方案选择、功能工艺、项目组成以及总平面布局、配套设施、占地面积、协作条件、环境保护、防灾抗灾、建设期限、投资概算等的可靠性、合理性、先进性和协调性、超前性是否符合公司开发设计理念，是否满足质量目标和水平。3)专业设计方案的审核专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计参数、设计标准、结构选型、功能和使用价值等方面是否满足适用、经济、美观、安全、可靠，是否结合本公司制定的总体目标进行设计，满足使用要求，其审核的主要内容：A.建筑设计方案a)平面布置b)空间布置c)室内装饰d)门窗、幕墙布置e)建筑物理方面：采光、环境热环境