房地产开发流程及实施细则

地产管理制度——房地产开发流程及实施细则目录一、目的........................................................................................................................1二、范围........................................................................................................................1三、地产管理................................................................................................................21、项目发展管理...................................................................................................21.1地产投资管理.........................................................................................21.2征地管理.................................................................................................31.3项目实施前管理.....................................................................................31.4市场调查管理.........................................................................................52、营销管理...........................................................................................................62.1营销策划管理.........................................................................................62.2销售管理.................................................................................................72.3销售人员守则.........................................................................................82.4销售合同管理.........................................................................................93、资料文件管理...................................................................................................93.1人员安排.................................................................................................93.2文件收发基本要求.................................................................................93.3资料文件保管要求...............................................................................103.4资料查询...............................................................................................10一、目的1、规范公司地产发展项目管理，实行目标管理，降低投资风险，提高经济效益和社会效益。2、规范地产部与公司其它部门的工作职责范围，使之分工明确、关系协调、合作密切，达到提高工作效率的目的。二、范围适用于广州市××房地产开发有限公司地产项目投资、规划设计、日常设计管理和物业销售管理。三、地产管理1、项目发展管理地产项目投资具有资金密度大、风险高的特点。地产项目定案之前，须在详细的调查和研究的基础上，做好周密的可行性分析，逐级报请公司领导审定，积极慎重做好项目规划设计、施工建设、物业租售阶段的经营管理，力争减少风险，取得较好收益。1.1地产投资管理地产项目投资决策分立项、论证、报批和签约四步骤进行。A、地产发展项目的立项⑴地产部或公司其他人员接触土地项目后，指定地产部专人与土地介绍人联系，查询项目的情况，并做初步调查，对所得信息归纳整理归档。⑵对接触到的项目，根据初步调查及有关资料先做简要的经济测算，向部门经理汇报后，进行部门内部分析讨论，把有价值的项目报送公司总经理和主管地产的副总经理审批。B、地产项目的投资论证经公司总经理、主管地产副总经理审定后，地产部组织力量对有发展潜力的项目进行详细调查。调查内容如下：⑴项目产权及有关法律文件（包括《建设用地规划许可证》、《建设用地通知书》、《红线图》、《征地许可证》、《规划设计要点》、《国有土地出让金合同》、转让公司股权情况、地块有无抵押等有关资料）。⑵现场情况（现有土地使用情况、交接情况、拆迁量、拆迁合同、七通一平情况等）。⑶项目周边情况（周边的环境、交通状况、市政配套现状及规划情况、区域发展远景等）。⑷项目所在区域内的物业情况（包括用地面积、建筑面积、租/售价格、发展商、投资商、物业使用情况、建筑标准、入伙时间、租售比例、户型及户型比例等）。⑸项目所在区域内我公司接触过或有了解的其他地块的可比资料。⑹合营/转让单位资讯实力报告（财力、人力、经营操作等情况）及介绍人情况。⑺合营/转让单位的期望要求。C、地产投资项目的报批在上述调查的基础上，由地产部牵头，财务部、工程部联合撰写项目可行性报告，逐级报送公司主管地产副总、总经理审批。D、地产投资项目的签约项目一经总经理批准后，由公司总经理/主管地产副总经理出面与土地出让/转让方洽商合同有关事宜，同时委托公司法律顾问起草或修改土地出让/转让合同等有关法律文件，报主管地产副总、总经理审定后正式对外签约。E、项目正式签约后应建立完整的项目档案。F、由地产部牵头，财务部、工程部协助拟定详细的发展计划，进入项目发展阶段。1.2征地管理在做好项目投资决策的基础上，地产部指定专人负责办理项目的征地手续。征地程序如下：A、与地方洽商有关征地补偿及有关工作等事宜。B、办理《建设用地规划许可证》和《建设用地通知书》。C、申请《规划设计要点》。D、办理拆迁有关手续。E、向区和市国土局办理用地结案手续。F、向市房地局办理土地估价，签定《土地出让合同》。G、向市房地局办理《建设用地批准书》。1.3项目实施前管理项目实施前期阶段分为项目规划设计、项目报建两部分。A、项目规划设计管理规划设计是项目实施阶段的首要工作，建设工程技术是否先进，经济上是否合理，设计将起着决定性的作用，设计文件则是安排建设计划和组织施工的主要依据。⑴设计单位的选定，一般通过招标来确定。⑵项目规划设计的招标与评选：①根据公司的发展计划，由地产部编写设计任务书及设计招标文件，报公司总经理和主管副总经理审批。②地产部拟定合适的设计公司参加设计方案的招投标。③召开设计方案的评审会，选中方案及设计单位，经公司总经理及主管副总经理审批。⑶项目规划设计方案的确定①地产部就入选方案征求各方面意见，指导设计公司修改方案，直至符合公司对该项目的发展设想，并通过政府有关部门的审批。②督促设计单位按发展计划完成扩初方案及施工图设计，直至获得政府规划部门及其它专业部门的批准。③地产部经理需全面了解项目特性、规划局批复的设计要点，分别在方案设计、扩初设计、施工图设计三个阶段，召集有关部门及专家对图纸进行详细会审，会审纪要报总经理和主管副总。④按照发展计划，对设计进行必要的修改，重大修改须经主管副总及总经理审批，所有修改通知单需由修改人、审核人联名签署。⑤上述方案设计、初步设计、施工图设计阶段的设计深度均应按建设部颁布的《建筑工程设计文件编制的深度规定》执行，并严格遵守国家有关设计规范及《广州市城市规划条例》与《广州市城市规划条例实施细则》等有关文件。⑷内外装修与设备选型根据公司制定的项目发展计划，从使用功能及建筑美观的角度，参与内外装饰材料及有关设备的选择。①装修标准的制定。地产部编制的项目装修标准应报公司总经理及主管副总批准。②装修材料及设备配置的选用。在保证质量与装修效果的前提下，首先考虑选用国产与合资产品，不能满足要求时再选用进口产品，并做到货比三家，主要装饰材料的选用、变更必须报主管副总审定后方能生效。⑸样板房的设计、施工管理通过样板房的设计、施工的管理，为今后大面积的项目开展，提供必要的保证，减少不必要的浪费，应遵循下列准则：①地产部根据售楼的对象需求编制装修标准，报公司总经理及主管副总经理审批。②联系有实力的装修公司参加室内设计投标，在确定设计中标单位后，完成室内装修施工图设计。③在样板房施工过程中进行全面跟踪。土建施工期间，样板房的施工管理由地盘负责，地产部确定所有的装修标准、材料及颜色等。④会同工程部对样板房的造价进行结算。⑤样板房的验收应由工程部牵头，地产部、物资部、地盘参加，以上部门联合发出整改意见供地盘参考。B、项目报建管理在做好项目投资决策、规划设计的基础上，地产部指定专人负责办理项目报建手续。报建程序如下：⑴向市、区计委办理投资计划任务书、项目的计划及转正手续，取得省、市委对拟建项目的批文。⑵办理《建设用地规划许可证》。⑶申请规划设计要点。⑷送审总平面方案。⑸送审四图一书（道路、管线、绿化、竖直图和规划说明书）。⑹送审单体建筑设计方案。⑺送审初步设计方案。⑻各专业部门报建（包括市政、消防、人防、卫生防疫、交通、供电、供水、煤气、电话、电视、民航、文物等）。⑼施工图报建。⑽办理市政配套设施费、档案合同、报建费。⑾办理《建设工程报建审核书》。⑿办理《放线册》、《余泥排放证》。⒀办理《建设工程规划许可证》。1.4市场调查管理A、地产部应成立市场调研小组，多渠道、广泛地收集有关房地产市场信息，特别是广州市的。在科学统计基础上，准确分析广州市房地产市场行情、消费取向，建立地产信息数据库，为项目的可行性研究、发展策划、发展计划及销售策划提供信息支持。B、市场调研的主要方式及内容通过各种调研方式，对房地产市场进行日常调查，如土地的批租量、房地产市场中各类物业的存量、空置率等，并对已调查项目进行跟踪对比研究。⑴收集大众传播媒介的各种房地产市场信息。调研小组每日翻阅《广州日报》、《羊城晚报》、《南方日报》、《南方都市报》等报刊、杂志以及其他大众传媒上的广告及地产专版，收集包括各楼盘的租赁信息、专题房地产评论、有关政策法规在内的房地产信息，以及对房地产市场有影响的各类统计数据。⑵采用上门实地调查或参加展销会的形式。每周至少有一天外出收集广州市房地产市场的的第一手资料。积极参加房地产展销会，力求全面了解楼盘信息，包括楼宇的类型、位置、高度、面积、户型及比例、设备及装修标准、入伙时间、租售价格、付款方式、发展商/投资商、预售时间、租售情况等，