房地产开发流程及纳税检查重点分析

房地产开发流程及纳税检查重点分析龙岩市中远房地产--西邦2019年8月31日星期六1时52分43秒企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。土地的开发与经营房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。2019年8月31日星期六1时52分43秒代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。代建工程的开发经营的特点1.开发经营的计划性、合法性2.开发经营业务的复杂性3.开发建设周期长，投资数额大4.经营风险大2019年8月31日星期六1时52分43秒房地产开发的基本流程1.项目设想及可行性研究2.项目立项及企业审批3.项目规划4.土地使用权取得5.征地、拆迁6.工程建设7.房地产经营8.物业管理2019年8月31日星期六1时52分43秒房地产开发的手续房地产企业在交易市场参加竟标、竟拍、竟牌，取得《中标通知书》后，即进入前期手续办理程序。在土地交易市场成立以前，房地产企业办理各项审批程序非常烦琐复杂。实行土地招、拍、挂以后，手续相对简单很多。一些前期手续如拆迁、初步规划、选址等由土地储备中心代为办理。中标的开发企业自行办理的手续涉及十几个政府部门，但最主要的是计划部门、规划部门、土地及城市建设主管部门。前期手续办理，最重要的是要取得以下四证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有土地使用证》《建设项目开工许可证》2019年8月31日星期六1时52分43秒取得计划部门审批意见：根据《中标通知书》、《履约保证书》，向市发改委提交《项目意见书》，取得审批意见；提交项目可性行研究报告，取得《建设项目投资计划书》。主要取得两证：《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》取得规划部门审批意见：2019年8月31日星期六1时52分43秒取得土地部门意见：取得《建设用地许可证》后，向土地储备中心缴清土地价款，到国土资源与房屋局办理《国有土地使用证》。取得建设主管部门意见：《建设项目开工许可证》2019年8月31日星期六1时52分43秒土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。土地使用权出让：土地使用权出让，一般采取拍卖、招标或者双方协议的方式。2002年7月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定＞（国土资源部令第11号）明确规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，商业、旅游、娱乐和商品住宅以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上的意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。按《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。2019年8月31日星期六1时52分43秒协议方式出让：协议方式出让土地使用权仅限于以下范围：工业用地；政府建设的社会微利商品房用地和全成本微利商品房用地；属急需或特别鼓励发展的项目用地；政府以土地入股合作的项目用地。土地使用权出让金的收取：土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积；楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。土地使用权转让：土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与、交换或者其他方式将土地使用权再转移的行为。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合有关条件。2019年8月31日星期六1时52分43秒竣工验收：竣工验收按项目施工进度可分为单体工程验收和项目整体验收；按组织形式可分为建设单位组织的验收和行政主管部门组织的验收。预售许可证：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售应当符合下列条件：A、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；B、持有建设工程规划许可证；C、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：①上述A、B、C项规定的证明材料；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③工程施工合同；④商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。2019年8月31日星期六1时52分43秒商品房现房销售：商品房现房销售应当符合以下条件：(一)现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；(二)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；(三)持有建设工程规划许可证和施工许可证；(四)已通过竣工验收；(五)拆迁安置已经落实；(六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；(七)物业管理方案已经落实。房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。2019年8月31日星期六1时52分43秒建筑面积：房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。它包括计算全部建筑面积的范围、计算一半建筑面积的范围（未封闭的阳台、挑廊）、不计算建筑面积的范围（①层高小于2.20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2.20m的地下室和半地下室。②突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。③房屋之间无上盖的架空通廊。④房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。⑤建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。⑥骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。⑦利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。⑧活动房屋、临时房屋、简易房屋。⑨独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。⑩与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝)。2019年8月31日星期六1时52分43秒共有建筑面积:房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。共有建筑面积的内容共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。房屋使用面积:房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。2019年8月31日星期六1时52分43秒房屋的产权面积:房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。它包括“套”或“单元”建筑面积与分摊的共有建筑面积之和。按现行规定，与住房或商业用房不在同一建筑体内的建筑面积，不得做为公摊面积分摊，即独立成体的社区用房、物业用房、空调机房、配电用房、地下人防设施、网球场、游泳池、幼儿园、游泳池、菜市场等公建配套设施，不得作为公摊面积分摊。产权面积要以最后房管部门认可的测绘面积为准。对实际面积超出己售面积的（在3%幅度内），购房者须补面积差价，对己售面积小于实际面积的，开发商须退面积差价。2019年8月31日星期六1时52分43秒房地产业主要违法手段（一）少记、不记、隐匿收入1.收到银行拨付按揭款后，不及时入账，形成账外收入，或将收到的按揭款项记入“短期借款”科目；2.分解售房款收入，将部分款项开具收款收据，隐匿收入；3.售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项计收入；4.以房抵工程款、以房抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等业务，不记收入；5.以房换地、以地换房业务未按规定缴纳营业税；6.与部队、村委会联建商品房，隐匿收入；7.私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入；8.无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人；9.采取包销方式，未按包销合同约定的收款时间、金额确认收入；10、签订精装修商品房购销合同，对装修部分的房款开据建筑业发票，少缴营业税；11、将售房款挂在往来账上或直接冲减开发成本。2019年8月31日星期六1时52分43秒（二）虚列、多列成本费用1.多预提施工费用，虚列开发成本；2.滚动开发项目，多列前期开发土地成本，多转销售成本；3.在结转经营成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本；4.发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本；（三）其他情形1.发生视同销售行为，未作收入处理；2.取得预收收入，未按规定预缴企业所得税；3.虚列劳务用工人数，偷逃个人所得税；4.未按规定缴纳开发期间土地使用税；5.将未出售的商品房转为自用、出租、出借，未缴纳房产税；6.少计商业网点、公建收入，或错用预征率，少缴、不缴土地增值税；7.故意拖延项目竣工决算时间，少缴土地增值税；8.未按规定申报缴纳契税。2019年8月31日星期六1时52分43秒房地产开发各环节税务稽查重点住宅造价指标如下：砖混结构：多层以下每平米700-760元左右；框架结构：多层每平米1000-1060元左右，高层每平米1200-1500元左右，二十层以上塔楼每平米1500-1700元左右；别墅每平米910-1200元左右。2019年8月31日星期六1时52分43秒一、工程项目分析一是了解企业各年度开工项目名称、地理位置，是否已进行年度企业所得税汇算和土地增值税清算。房地产业的运作一般经过立项审批、土地的取得、规划设计、筹资、组织施工、销售策划、完工验收、预售销售、项目竣工决算等环节。其中与税收紧密相关的内容为开发商基本情况、土地取得的确权时间、项目名称、占地面积、总建筑面积、开工日期、总包及分包的施工单位、合同造价、第一笔预售收入取得时间、销售平均单价、销售面积、可销售面积、当年预售收入、发票领购开具情况、单体竣工验收时间、竣工决算时间、当年申报缴纳各税种情况等等。在实行房地产业税收项目管理的地区，以上信息可从征管部门获得。二是通过报纸、电视、楼盘销售宣传单等媒体，了解企业的广告覆盖面、楼盘功能档次、户型结构、预售证批号及取得时间、预售开盘情况及销售阶段等信息，为营业税及企业所得税检查做好基础准备。2019年8月31日星期六1时52分43秒二、营业税检查方法1.对预售收入的检查2.企业申报计税营业额的测算（前提：企业收到的定金、预收款全部在预收帐款核算。项目尚未完工时：营业额=当年预收帐款的贷方发生额项目已完工年度：营业额=预收帐款的贷方发生额+当年已确认的收入-预收帐款的借方发生额或营业额=预收帐款的贷方发生额+应收帐款的借方发生额-应收帐款的贷方发生额2019年8月31日星期六1时52分43秒二、营业税检查方法2010关于营业税若干政策问题的公告：房地产开发企业在开发、销售商品