房地产项目管理过程案例流程

项目管理课程案例第二章项目过程与项目管理过程案例斯坦福大学将项目划分为九个阶段划分1．机会研究阶段2．可行性研究阶段3．计划阶段4．初步设计阶段5．设计开发阶段6．建筑文档确认阶段7．审批阶段8．施工阶段9．收尾阶段“心跳图”建筑文档确认各阶段具体介绍一、机会研究阶段项目机会研究的目标是将学术上的和系里的主观需要转化为潜在的设施需求以确定基建施工项目是否有必要。如果一项设施工程超过300万美元，则机会研究阶段要选定能够满足用户组需求的不同的备选方案（代表性的三个）。用户组在资金计划和管理部（CP&M）投资计划者的帮助下，识别计划要求，进行场地分析，评估空间需求，识别有关的通用许可条件，确定surgeoptions，制定投资战略并定义项目前提条件。机会研究阶段工作内容•辨识现存设施和场地存在的问题•进行场地和需求评估•确定项目的前提条件•与斯坦福大学建筑师/计划办公室（UA/PO）一起，识别通用使用许可条件•明确surge和重新定位问题•确定腾出空间回填计划•制定基于粗略数量级(ROM)的项目预算•略述投资战略机会研究阶段交付物•项目计划编制指南•签署确认的表格1（以进行下一步可行性研究）机会研究的批准人员/机构•设施协调员•资金计划和管理部财务副总监•院长/系主席（DepartmentChair）•资金计划和管理部副教务长•土地和建筑物部（Land&Buildings）财务总监•土地和建筑物部（Land&Buildings）副教务长•教务长机会研究阶段资源需求•机会研究问卷资金计划和管理部•2001抗震土木工程指南资金计划和管理部•可持续建筑指南•2000斯坦福大学住房和饮食服务材料，产品和设备标准斯坦福住房部•1996公园计划研究准则手册斯坦福管理公司•2001项目过程交付手册–第二部分工作和绘图核检清单资金计划和管理部下面的从斯坦福大学建筑师/计划办公室获得•1994历史建筑准则•2001审批过程–BLUEBOOK•1999密歇根大学:通用设计准则–BROWNBOOK•1992医疗中心设计准则•1989景观设计准则二、可行性研究阶段可行性研究阶段的目标是由用户、技术人员和咨询人员来进一步制定和分析项目计划指南（该指南在空间界定阶段结束时获教务长和系主任批准）列出的各种方案。在该阶段结束时，最终只能选择出其中一个方案进入到下一个阶段——计划阶段。制定出的每个方案必须能确定主要选址，公益设施和建筑物之间关系；主要的空间计划要求；以及结构，抗震，可达性，环境，建筑，建造系统和危险材料等各方面的问题。项目团队应识别出各种项目风险和不利事件，确定项目预算目标和进度，阐述一个经批准的项目战略，以及拟订出一个有关处理公共关系和社区的计划概要。可行性研究阶段工作内容确定内外部团队的职责建筑结构同行专家评审确认所有适用的指南（如选址和设计指南、FDG）确定既定的各种条件逐条列记项目参数和要求确定可接受的目标确定概念设计确定需要考虑的技术性或逻辑性事项确定抗震性能标准为每个方案制定预算标准确定咨询单位选择流程列出一项社区扩伸计划可行性研究阶段交付物可行性研究报告（包括所有备选方案）获得批准的表格1（即获准进入下一个阶段）可行性研究阶段批准人/机构设施协调员项目经理，CP&M财务副主管，CP&M副教务长，CP&M财务、房地产主管副教务长、房地产主管系主任/部门主席、教务长可行性研究阶段资源需求项目计划指南可行性问卷设备设计指南（设备运行）安全建筑指南2001PDPD手册、工作和制图核检清单抗震工程指南其它等三、计划阶段计划阶段的目标是进一步开发深化在可行性研究阶段结束时获得批准的方案。该阶段将确认项目建设要求已能满足计划的要求，并详细到能使项目团队凭此获得理事会对项目方案和选址的批准。在计划阶段开始时，项目经理将安排一次项目启动会议来确认项目目标。在这个阶段中，项目团队将对可行性研究阶段确定的计划和设计目标进行再次确认，并进行用户防谈，确定和评估空间数据。项目团队还将制定一个标准水平的进度和成本模型，并将给模型纳入到计划报告中，同时制定该阶段主要的交付物。计划阶段的工作内容启动会议确认计划、抗震、建筑和环境装饰标准确定GUP优化选址和设计指南确认公建设施设计指南（FDG）进行用户访谈确定一个可接受的标准确定和评估空间数据制定项目进度和成本模型进行空间/成本审查完成项目计划报告计划阶段的交付物项目计划报告融资计划提交理事会批准的报告文件计划阶段的批准人/机构项目经理设施协调员副教务长，CP&M财务、房地产主管副教务长、房地产主管系主任/部门主席教务长理事会计划阶段资源需求项目空间问卷抗震工程设计指南公益设施设计指南其它四、概念设计阶段概念设计是一个关键的阶段，该阶段确定了项目的期望、预算和进度目标，并且在该阶段，项目将提交建设和计划主管当局进行审批。概念设计确定了项目的总体范围、初步的设计方案，项目各个构成要素之间的比例和关系。该阶段的主要目标是在总体范围、预算和进度的约束条件下编制出一个清晰定义的设计方案。在本阶段，用户组将对他们在计划阶段提出的设计要求进一步细化和深化。咨询师组将根据技术组提供的输入物确定项目可交付物，以此向建筑师、造价师和项目经理提供足够的信息来编制项目预算。而核心组则将为设计阶段确定项目目标和衡量标准，以此作为项目团队工作的方向图，同时定义出合格的交付物。CP&M应针对概念设计文件、预算文件、进度安排和融资协议等所涉及的信息进行总结，撰写成一份书面报告提交给理事会。由学校建筑师和CP&M分析向理事会阐述方案设计透视图和项目具体资料，理事会据此进行设计批复。概念设计阶段工作内容确定项目团队成员召开建筑同行评审会议确定项目进度确定总平面图设计确定建筑设计确定设备、电气、管道和消防系统设计概述工程委托承包计划确定项目预算使项目预算与项目工程范围相对应组织工作交底会议拟订社区扩伸计划制定可接受性要素向用户/技术组阐述概念设计完成GUP的具体研究主管部门初步评审现场后勤服务计划草案编制项目采购战略概念设计阶段的交付物概念设计图建筑同行评审报告ASA提交包预算和进度融资协议理事会书面报告概念设计阶段的批准人/机构设施协调员副教务长，CP&M财务、房地产主管系主任/部门主席理事会概念设计阶段的资源需求FDGSEGGSB其它五、设计开发阶段设计开发阶段定义了计划与设计阶段中批准的工作范围。在这个阶段中，设计的详细程度要达到足可以制定一个关于项目的所有方面的清晰的、一致的描述。设计的主要的要素包括设备、防火、机械、电子、结构、通信和水泵系统，并通过扩大的比例图纸、详细的评估和计划、以及必要的设计模型使这些专项设计协调一致。设计开发阶段是用户参与设计过程的最后一个机会。在这个阶段中，项目范围或者项目的任何变更将可能导致预算和进度的变化。项目团队关注于将所有的项目需求整合到设计中，并向承包商提供完成全面的设计开发估算所需要的必要信息。如果设计开发估算与以前的预算不一致，那么必须进行范围和预算的重新协调。（如上图中的箭头所示）完整的设计开发文档、设计开发估算、资金协议（由教务长签署）和进度计划都列在一个表中，并由CP&M向理事会提交以获得项目的批准。设计开发阶段的工作内容确认人身安全需要深化现场设计深化建筑设计深化系统设计100％设计与开发技术小组评审结构同行的评审确认用户群体的需求（FF&E、AV、指令、数据、其他的设计）深化机构的超越计划列出批准的战略编制设计与开发估算（可以选择编制一个额外50％预算）识别方向和机会（按照范围和计划调整预算）完成内部评审设计开发阶段的交付物100%设计与开发图纸和手册项目进度计划项目设计与开发估算资金协议（如果是创新项目）理事会的批准文件设计开发阶段的批准人/机构用户和技术组的签名设施协调人副教务长、CP&M副教务长、房地产主管院长/部门主管和教务长理事会项目审批设计开发阶段的资源需求设备设计指南(设备操作)2001PDP手册-第2卷任务和图纸核检清单(CP&M)2000斯坦福住宅和饮食服务供给的材料、产品和设备标准。建筑物的指南（斯坦福大学环境的职务委员会。1996研究公园计划手册指南（斯坦福管理公司）下面的内容来自大学建筑/计划：1999中央大学：通用设计指南－棕皮书2001批准过程－蓝皮书1994有历史性的建筑指南1992医学中心设计指南1989景观设计指南六、建筑文档阶段建筑文档阶段是设计过程的最后一个阶段。咨询组关注于最终完成建筑物所有部分和系统的设计和规范，生成合同文档。一个完整的合同文档提供了全面的、完全一致的建筑文档和规范，承包商运用合同文档来决定担保的最大价格或总价，获取必要的审批并实施项目。在这个阶段，技术组在CD阶段进行到50％时，对设计和规范的可建筑性进行内部评审，并告知咨询组与前面批准的设计开发图纸之间的冲突。当CD阶段完成了95％时，技术组和结构同行评审图纸的内容并提供最后的意见。因为咨询组工作是按照签署的建筑设计进行的，（在设计开发阶段的后期签署），本阶段范围或项目的变更将影响预算和进度的拖期。完整的合同文档和进度是附有定价的投标，这些信息一份报告中，该报告由CP&M提交给理事会以获得建筑批准。建筑文档确认阶段建筑文档确认阶段是设计过程的最后一个阶段。咨询组关注于最终完成建筑物所有部分和系统的设计和规范，生成合同文档。一个完整的合同文档提供了全面的、完全一致的建筑文档确认和规范，承包商运用合同文档来决定担保的最大价格或总价，获取必要的审批并实施项目。在这个阶段，技术组在CD阶段进行到50％时，对设计和规范的可建筑性进行内部评审，并告知咨询组与前面批准的设计开发图纸之间的冲突。当CD阶段完成了95％时，技术组和结构同行评审图纸的内容并提供最后的意见。因为咨询组工作是按照签署的建筑设计进行的，（在设计开发阶段的后期签署），本阶段范围或项目的变更将影响预算和进度的拖期。完整的合同文档和进度是附有定价的投标，这些信息一份报告中，该报告由CP&M提交给理事会以获得建筑批准。建筑文档确认阶段工作内容系统设计的最终协调所有图纸的最终协调材料的最终选定建筑细节的最终确定现场运输计划的最终确定完成50％技术组可建造性评审完成95％结构同行评审详细描述可维持的部分最终确定规范最终确定试车计划编制50％建造文档预算最终确定GMP预算（95％-100％）提交给州或城市以获取审批修改项目进度计划确认设计模型建筑文档确认阶段交付物完整的合同文档附有价格的预算和进度投标建筑管理计划试车计划理事会的建筑批准报告建筑文档确认阶段批准人/机构项目经理设备协调人副教务长，CP&M土地和建筑部门副教务长院长/部门主管和教务长建筑审批理事会建筑文档确认阶段的资源需求设备设计指南(设备操作)2001PDP手册-第2卷任务和图纸核检清单(CP&M)2000斯坦福住宅和饮食服务供给的材料、产品和设备标准。建筑物的指南（斯坦福大学环境的职务委员会。1996研究公园计划手册指南（斯坦福管理公司）下面的内容来自大学建筑/计划：1999中央大学：通用设计指南－棕皮书2001批准过程－蓝皮书1994有历史性的建筑指南1992医学中心设计指南1989景观设计指南树木保护指南：施工阶段大学资源和现场保护七、审批阶段当建筑文档确认提交给外部权威人员进行计划审批和编码的时候，就进入了审批阶段。而每个项目审批进度计划的不同取决于项目的位置，复杂程度和阶段划分，当建筑文档确认阶段完成了95%的时候，图纸应当通常提交给必要的机构。例外的情况是由STNTACLARA县的建筑和现场审批。提交这些申请不应迟于计划设计阶段的完成。斯坦福土地的大部分是在santaclara县内，县建