土地增值税讲义

2020/7/161土地增值税讲解2020/7/162•学习要点•一、土地增值税出台的背景和发展过程•二、土地增值税的概念和基本规定•三、相关政策衔接•四、土地增值税的减免规定•五、房地产企业土地增值税的清算问题2020/7/163第一部分土地增值税出台背景和发展过程•我国改革开放到目前分为三个阶段第一阶段：1978年——1991年摸索第二阶段：1992年——2001年确定1993年12月31日国务院令[1993]第138号出台财税字[1999]210号启动房地产市场2020/7/164第三阶段：2002年——2010年飞速从2006年3月起，到2010年末连续下发了多个有关政策和清算的文件。在这之前12年时间包括条例、细则才发了24个文件。土地增值税的发展过程：重视—轻视—重视—高度重视2020/7/165•中国与日本房地产市场发展过程的比较•20世纪90年代初，经历了30年的经济飞涨后，日本楼市、股市相继崩盘，开始陷入经济危机的泥淖。回顾日本1985年—1991年楼市的走势可以发现，大约经历了几个重要节点：•1985年日元开始升值；•1986年大量资金进入房地产；•1987年日本房价飙升3倍；•1988年房价下降、地王拉升房价；•1991年房价再次下降、楼市崩盘。•中国楼市2005年—2008年所经历的情况，似乎与日本惊人的相似。•2005年人民币开始升值，•2006年同样大量资金进入房地产市场；•2007年房价飙升,；•2008年地王频出，金融危机影响房价下降、各地出台“救市“政策•2009年的房价报复性上涨；•2010年调控政策出台2020/7/166•2010年1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》国办发〔2010〕4号•继续实施差别化的住房税收政策。要严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策。对不符合规定条件的，一律不得给予相关税收优惠。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。2020/7/167•2010年4月17日国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发〔2010〕10号•发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。•国务院指令对某个税种进行清算和稽查,这种情况极为少见。2020/7/168第二部分土地增值税概念和基本规定1993年12月13日由国务院颁布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日在全国开征。开征土地增值税，主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营的方向，规范房地产市场的交易秩序，合理调节土地增值收益分配，维护国家权益，促进房地产开发健康发展。2020/7/169•大家知道，92年、93年，海南、深圳等地区炒买炒卖房地产情况很严重，使得很多资金流向了房地产，极大地浪费了国家的资源和财力，国家土地资金收益大量流失，严重冲击和危害了国民经济的协调健康发展。为扭转这一局面，国家采取了一系列宏观调控措施，其中一项就是开征土地增值税。对土地增值课税，其主要目的是为了抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为，以保护正当房地产开发的发展。同时也能规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。2020/7/1610•一、土地增值税的概念•（一）土地与房屋:•土地是自然历史的产物，是指地球陆地表层和里层。房屋是由人工建造的产物，可以向空间延伸。价值时间土地2020/7/1611•（二）土地的分类：•根据土地利用情况将土地分为三类：•农用地、•建设用地•未利用地。•根据土地所有情况将土地分为二类：•国有土地•集体土地2020/7/1612•（三）土地增值税的定义:•国家凭借其政治上的强制权力，参与国有土地增值收益分配的一个税种。具体地说，土地增值税是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得增值额为征税对象，依照规定税率征收的一个税种。这里需要掌握几对概念：1、土地所有权2、国有土地使用权土地使用权集体土地使用权3、出让国有土地使用权（一级市场）转让国有土地使用权（二级市场）2020/7/1613•二、土地增值税的征税范围•确定土地增值税的征税范围必须把握如下三条标准:•(一)第一条标准：必须有转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的行为。•1．转让国有土地使用权。•土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，除此之外出让国有土地使用权和转让集体土地使用权等行为不属于本法征税范围。•国有土地是指国家法律规定属于国家所有的土地，范围包括：•（1）城市市区的土地；•（2）农村和城市郊区中依法没收、征用、征收和征购，收归国家所有的土地（依法划定或者确定为集体的除外）；2020/7/1614（3）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地。•国有土地在没有出让前属于国家所有，国有土地出让后使用权归承让人合同拥有。•2．地上建筑物。地上建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如：厂房、仓库、商店、医院、学校、住宅、地下室、游泳池、围墙、烟囱等；附属设施包括：电梯、中央空调、暖气和各种管道、线路等。•3．附着物。附着物是指建于土地上的不能移动，一经移动即遭损害的物品。如：各种花草、树木、庄稼等。2020/7/1615•（二）第二条标准：产权发生转移。•1、直接转让土地使用权。纳税人从国土部门受让土地后，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等基础开发（或基本未开发），不进行房产项目建设即行转让，属于直接转让国有土地使用权。•2、转让在建工程。纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产开发中途终止即行转让，则属于未完工在建项目转让，属于转让国有土地使用权或销售地上建筑物。•3、转让房地产（常见的方式）（1）二级市场转让。•纳税人从国土部门受让土地后，进行房地产项目开发后在市场上直接销售。（2）三级市场转让。纳税人将购买的房地产项目再次流通转让2020/7/1616•（三）第三条标准：取得收入（包含实物等形式）•1．有偿转让。土地增值税只对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物并取得收入征税，对通过继承、赠与等方式转让，未取得收入的不征税。•上述“赠与”是指如下情况：•（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人；•（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。•2．交换转让。一方以土地增值税应税项目与另一方进行物物交换，属于有偿转让，应依法缴纳土地增值税。如以地换房、以房换房、以房换地等等。•2020/7/1617•三、土地增值税的纳税义务人•凡转让中华人民共和国境内国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。•土地增值税的纳税义务人：不分经济性质，不分内外资企业，不分法人与自然人，不分中国公民与外籍人员，不分部门。•单位和个人是指有偿转让房地产所有权的单位和个人，包括：机关、团体、企业事业单位、个体工商业户及国内其他单位和个人。也包括外商投资企业、外国企业及外国驻华机构、华桥、港澳台同胞及外国公民等。2020/7/1618•四、计税依据•土地增值税是对土地增值额进行征税，如何正确确定土地增值额是计算土地增值税的关键，而土地增值额又直接取决于转让收入和扣除项目金额的确定。《土地增值税暂行条例》规定土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额为增值额。•（一）计算收入•《土地增值税暂行条例》第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益（比如以房抵材料款、以房换房、以房抵息等）。•2020/7/1619•土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。•（二）计算有关扣除项目•1、取得土地使用权所支付的金额•取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（含契税）。2020/7/1620•2、开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本•是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。•（1）土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。•（2）前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。•（3）建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。•2020/7/1621•（4）基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。（5）公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。（6）开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。•3、开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。•2020/7/1622•财务费用中利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的５％以内计算扣除。•凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和的１０％以内计算扣除。•全部自有资金，没有利息支出，按以上方法扣除•上述计算扣除的具体比例，按省级人民政府规定。•既向金融机构借款，又有其他借款的，不能同时使用。•清算时计入开发成本利息支出,调至财务费用计算扣除。2020/7/1623•4、旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。•5、与转让房地产有关的税金，指在转让房地产时缴纳的营业税、城建税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加，也可视同税金予以扣除。•6、根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和按规定计算的房地产开发成本两项金额之和，加计２０％的扣除。•（三）计算增值额•用收入额减去准予扣除项目金额计算出增值额。2020/7/1624•五、适用税率•土地增值税实行四级超率累进税率：•增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%•增值额超过扣除项目金额50%—100%的部分，税率40%•增值额超过扣除项目金额100%—200%的部分，税率50%•增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率60%•增值率（相对率）=增值额/扣除项目金额*100%•简便方法计算，具体公式如下：•(一)增值额未超过扣除项目金额50%的：•土地增值税税额=增值额×30%•(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的：•土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%•(三)增值额超过扣除项目金额1