某地产集团营销管理部主导流程

某地产集团营销管理部主导流程营销管理部主导流程1一、项目定位策划流程.....................................................................................................................................21）1.项目定位策划流程图22）2.项目定位策划作业指引3二、营销策划方案制定流程.............................................................................................................................83）1.营销策划方案制定流程图84）2.营销策划方案制定作业指引9三、品牌推广流程............................................................................................................................................115）1.品牌推广流程图116）2.品牌推广作业指引12四、交房入住流程...........................................................................................................................................157）1.交房入住流程图158）2.交房入住作业指引16五、销售价格制定流程...................................................................................................................................199）1.销售价格制定流程图1910）2.销售价格制定作业指引20六、销售合同网签流程...................................................................................................................................2311）1.销售合同网签流程图2312）2.销售合同网签作业指引24七、按揭贷款流程...........................................................................................................................................2613）1.按揭贷款流程图2614）2.按揭贷款作业指引27八、项目营销节点管理流程...........................................................................................................................29九、项目蓄势期、开盘期管理流程...............................................................................................................3315）1.项目蓄势期、开盘期管理流程图3316）2.项目蓄势期、开盘期管理作业指引34十、商业运营管理流程...................................................................................................................................3717）1.商业运营管理流程图3718）2.商业运营管理流程指引38十一、物业管理流程.......................................................................................................................................4119）1.物业管理流程图4220）2.物业管理作业指引43营销管理部主导流程一、项目定位策划流程1.项目定位策划流程图项目定位策划流程项目论证阶段编制项目定位初步报告编制项目定位细化报告阶段性成果总裁所辖公司总经理规划设计部营销管理部所辖公司策划部投资部确定目标地块市场调研审批项目可行性研究报告土地获取产品概念规划设计要点编制《项目初步定位报告》审核审批召集项目细化定位评审会完成《项目定位细化报告》审批发放《项目定位细化报告》并监督实施审核《项目市场调研报告》、《项目可行性研究报告》《项目初步定位报告》《项目定位细化报告》2.项目定位策划作业指引2.1目的通过市场调研，对项目进行定位，形成报告文本，控制经营风险的同时，为项目的后续设计、营销策划和销售工作提供依据。2.2范围适用于项目论证阶段至消费者完成购买产品期间，对项目进行的由初步逐渐深入的项目定位工作，用以明确产品形态、主题和建设指标。2.3术语和定义2.3.1项目初步定位：对市场和项目目标客户的组成及其需求进行分析，形成项目发展的主题以及产品组合形态的初步定位；用以支持概念规划设计工作的开展，主要通过《项目初步定位报告》来体现；2.3.2项目细化定位：在项目定位初步完成的基础上，对产品特征进一步细化，并补充说明卖场特点，产品建设指标等要件；以进一步支持方案设计工作的开展，主要通过《项目定位细化报告》来体现2.3.3建设指标：项目各类型物业、户型的量化指标和比例关系。2.4职责2.4.1所辖公司策划部（1）组织项目市场定位调研工作；（2）组织编制《项目初步定位报告》；（3）组织项目细化定位评审会；（4）组织编制《项目定位细化报告》；（5）执行和监督《项目定位细化报告》的实施；2.4.2营销管理部（1）组织与指导区域公司策划部开展项目市场定位调研工作；（2）控制项目定位的方向；（3）指导项目定位报告的编制；（4）参与评审，提供审核意见。2.4.3投资部（1）确定意向性目标地块；（2）组织项目可行性研究，编制《项目可行性研究报告》；（3）立项后，负责土地的获取；2.4.4规划设计部（1）根据项目定位的逐步确立，有序地开展各阶段的设计工作；（2）在项目定位初期，进行产品技术研究，提出初步规划要点；（3）参与项目定位评审。2.4.5工程管理部（1）根据项目定位报告，对工程成本，开发费用进行测算；（2）参与定位评审；（3）提出工程技术方面的意见；（4）根据定位报告，从成本角度提出成本控制要点。2.4.6财务管理部（1）配合完成定位方案的各项财务评价；（2）配合计算或核对各项经济指标。2.4.7所辖公司总经理（1）组织编写《项目开发总体计划》；（2）审核《项目初步定位报告》；（3）审核《项目定位细化报告》；2.4.8分管营销副总（1）审阅市场调研报告；（2）审核《项目初步定位报告》；（3）审核《项目定位细化报告》；（4）审核项目定位调整方案。2.4.9集团总裁（1）审批《项目定位细化报告》；（2）审批项目定位调整评审意见。2.5流程说明2.5.1项目论证阶段（1）投资部在确定目标地块后开展土地调研工作，组织各部门开展可行性研究，编制《项目可行性研究报告》（2）营销管理部与所辖地产公司策划部进行市场定位和产品调研工作，汇总市场调研资料，形成报告，提供给投资部作为参考依据。（3）投资部按照集团决策层的决策意见获取土地。2.5.2编制项目定位初步报告阶段（1）《项目定位初步报告》编写的前期准备①土地获取后，由投资部根据集团决策委员会的意见，确定项目是否立即开发，如非立即开发项目，作为储备项目；如立即开发，则在项目签约后15日内，由策划部牵头组织营销、设计、工程、成本、财务等相关领导成立项目定位小组。②策划部根据投资部提供的项目基本土地资料及前期调研资料，安排人员现场踏勘考察，确定市场调研的范围、重点，编制项目定位计划和时间节点表，收集与项目相关的各项目信息。基本资料包括：a)用地红线图（含地形地貌）；b)用地区域的控制性详细规划；c)周边建设项目分布图。③现场踏勘主要是了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；④市场调研主要包括对项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，以及周边市场需求及客户资源调研。市场调研完成后应填写《楼盘市调表》。⑤每次调研完成后，策划部必须完成一份《市场调研报告》，由策划部经理审核以把握调研报告的质量，并提交营销总监审核。报告内容应包括：a)调研的目的和范围；b)重点地块所在城市房地产市场总体状况和产品特点；c)市场结构及拟开发物业同业态楼市市场情况；d)目标客户购买力和市场预期；e)区域市场定位和房地产市场情况；f)项目基本情况；g)调研结论和建议。⑥策划部汇总现场踏勘以及市场调研的各项数据，完成编写《项目定位初步报告》的前期准备。（1）编写《项目定位初步报告》①《项目定位初步报告》主要用以明确项目定位的方向，项目初步的经济测算，工程成本的测算，其论述重点为市场概述、客户定位、项目物业形态描述、经济指标、产品开发进度、工程成本测算等。②市场概述应包含以下内容：a)项目概况及项目特点分析b)房地产大势及本区域市场分析c)项目市场竞争对手分析③客户定位应包含以下内容：a)项目的SWOT分析b)目标客户定位c)潜在消费者背景资料分析d)潜在消费者产品需求对比分析④项目物业形态的定位描述应包含以下内容：a)主导的物业形态b)各物业形态的配比c)建筑档次风格的确定d)生活设计、形象定位e)户型设计要求，各类户型的配比f)交通设施、环境、小区配套、物业管理服务的配置。（物业形态定位可以设计多种方案供决策层选择）⑤项目经济指标⑥产品开发进度（产品推出的批次、每期推出产品的物量、配比等）⑦产品销售计划a)每批次产品的销售价格预测；b)认购计划及回款计划。⑧工程的初步成本及财务测算。⑨产品操作风险及规避方式。（3）《项目初步定位报告》的审核①《项目初步定位报告》编写完成后，经策划部经理审核修正后，报营销管理部、所辖地产公司总经理审核后，由分管营销副总裁审批。②评审通过的《项目初步定位报告》成为规划设计中心进行概念规划设计的输入资料之一。③经新项目成本概算后，由策划部根据新项目经营成本概算等资料组织编写《项目定位细化报告》。2.5.3编制项目定位细化报告阶段（1）在《项目初步定位报告》的基础上，进一步明确和深化项目定位的细节，编制《项目定位细化报告》，主要内容包括：①项目描述a)项目与周边的关系：与所在区域定位和规划的关系、地块或周边可利用的自然资源、地块或周边可利用的社会资源、项目周边的交通情况、项目周边的社会配套、市场现状、市场需求。b)项目定位：项目定位描述、项目差异性的营造。c)客户资源：潜在消费者消费判定、潜在消费者消费特征、客户购房用途、消费行为分析、销售分析。②产品描述a)明确产品建筑风格、主体户型、户型配比；b)明确总建筑面积、公摊面积；c)明确电梯、门窗配置要点；d)景观规划要点的定位与描述；e)明确相关功能设计：会所等社区配套、特色商业配套、学校等。（公建视产品情况需要有补充报告）；f)物业服务品质和标准的定位。③客户服务a)目前已有关联项目提供的服务；b)针对项目客户提供的服务、特殊产品提供的服务。④项目初步营销思路；⑤制定初步价格策略的方向。（2）《项目定位细化报告》形成后，由策划部组织开展综合评审，参与部门为：营销管理部、投资部、规划设计中心、工程管理部、商业地产部、物业管理公司