百胜集团--FCF_Fixed02租金核算及支付流程

中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:1of47适用范围适用范围适用范围适用范围：：：：全中国市场流程批准人流程批准人流程批准人流程批准人：：：：李克澎流程名称流程名称流程名称流程名称：：：：租金核算及支付流程职务职务职务职务：：：：Controller.FieldFinance子流程名称子流程名称子流程名称子流程名称：：：：
租金系统主档的建立及审核流程
租金财务核算流程
租金付款及追踪流程
其它特殊事项操作指引制定的目的制定的目的制定的目的制定的目的：：：：
明确租金系统主档建立及审核流程，并确保租赁合同条款与租金系统主档的一致性及完整性；
明确租金财务核算规范，并符合USGAAP相关要求；
明确在租金支付流程中市场开发部/财务部的责任；
确保租金在符合租赁合同约定的条件下及时支付给房东；
明确租金支付流程中重要的控制点，确保市场财务及时履行租赁合同所约定的义务；
明确市场租金沟通会议机制及管理要求；本流程适用范围本流程适用范围本流程适用范围本流程适用范围：：：：
本流程适用于所有餐厅、办公室、配销中心及工厂；但不包括配销中心采用变动租金计租（指根据实际库存量确定租金）的外租仓库租金
如果非标租赁合同的约定与本流程有冲突，则应该依据租赁合同的实际约定履行合同，而不受限于本流程的要求，但需要在合同签署前报备RSCFieldSupportTeam;中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:2of47流流流流程修订记录程修订记录程修订记录程修订记录：：：：修订人修订人修订人修订人修订日期修订日期修订日期修订日期修订描述修订描述修订描述修订描述KangPing2012-6-13主审批流程：1.增加租赁合同内部流转追踪表的管理要求;2.取消市场财务主管发送主档前的审核职责;3.明确市场财务会计,REM主档维护小组及市场财务主管在主档维护工作中的角色及职责;4.非SL餐厅主档表头信息不再发送;5.涉及租金计算的条款变更必须采用房东书面盖章形式;6.明确REM主档维护中某些条款由市场维护;7.统一“房产交付日”的信息来源及管理要求;8.租金支付通知单的管理要求;9.特殊情况下无合同支持的租金主档管理规范;10.REM主档错误统计及管理要求。11.预计起租日设置主档的规定;KangPing2012-6-13租金财务核算流程:1.月结前需要进行计租收入与JDE收入的核对以确保数据的一致性;KangPing2012-6-13租金付款及追踪流程:1.改变租金支付的请款单替代单据为“租金支付明细报告”;2.增加重点关注餐厅信息;3.增加每月问题店沟通机制及要求;4.增加租金付款通知单的信息维护以及采用e-notice系统发送的要求;KangPing2012-7-2租金系统用户操作权限更新中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:3of47流程阐述流程阐述流程阐述流程阐述基本概念基本概念基本概念基本概念在YUM的系统里，租金条款繁多，根据其计算方式或会计核算方式不同，可以做以下分类。根据租赁的目的，以与租赁资产所有权有关的风险和报酬归属于出租人或承租人的程度为依据，可以分为经营租赁与融资租赁；根据租金计算的方式，以是否与销售收入或其它项目的金额相关为依据，可以分为固定租金与变动租金；固定租金中，以其支付的租金在租赁期内是否变动为依据，可以分为递增租金与不递增租金。按照会计核算的要求租金包含物业管理费。中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:4of47中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:5of47中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:6of47第一章第一章第一章第一章：：：：租金系统主档租金系统主档租金系统主档租金系统主档建立及审核流程建立及审核流程建立及审核流程建立及审核流程1新餐厅新餐厅新餐厅新餐厅租金系统主档租金系统主档租金系统主档租金系统主档建立建立建立建立1.1新店租赁合同签署1.1.1所有到达财务部的租赁合同,在市场财务经理审批后应登记租赁合同内部流转追踪表(格式请参见附件十租赁合同内部流转追踪表)的“财务经理签批日期”后退还开发部,并及时追踪合同后续的签署状况;1.1.2所有签署后生效的合同，需要将合同原件进行扫描并随租金系统主档申请表一起发送给租金系统管理员；在上交租赁合同扫描件时请确保其完整性，具体要求如下：1-合同审批表2-合同正文3-合同中所有约定的相关附件4-特殊情况下无合同主档的必要支持附件1.1.3有关新业主JDE编号的申请表应该由市场开发部负责完成，新业主JDE编号的申请表和相关附件资料原则上应该随租赁合同一起提交给市场财务部；特殊状况下，新业主JDE编号的申请表的提交时间可以延后至餐厅场地从房东移交到我方前完成，以保证租金系统主档能够及时设置完成；1.2租赁合同、协议扫描要求：1.2.1开发或资产签署合同、协议后，对合同、协议进行分类，共7大类：中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:7of47NU新店：可分为合同正本(NuHT)/房产交付日(NuFC)/租金起付日(NuZJ)/水电费确认书(NuSD)/物业管理合同(NuWY)等部分；Renew续约：指续约合同及附件IE改造：指双方盖章的备注或协议Rent租金变更：指双方盖章的租金变更协议Cls关店：指双方盖章的关店协议Tra变更：包括甲方变更/账号变更/收款人变更等Others其他合同或协议：指不在上述定义中的其他合同或协议1.2.2开发助理提供的合同、协议原件首页需显示合同类型名(可用铅笔或粘纸等方法)，以确保财务部能以此对扫描件命名；系统将采取一份合同一个扫描件形式，如餐厅有多份合同，请在每份合同首页显示合同类型名；1.2.3财务部收到合同、协议及合同类型名后，按下述规则进行扫描及命号：每个文件命号规则为:BU号＋合同签订日期＋合同类型名+序号(如有多份合同的话，从1开始编号)；扫描后，请将文件名通过邮件或者书面方式通知开发助理；1.3新餐厅主档建立及审核中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:8of471.3.1所有租赁合同在生效后的5个工作日内必须送达财务部一份原件，同时为了保证年度关帐的准确性，所有当年末签署的租赁合同或补充协议需要在年底前送达财务部；财务会计收到生效后的合同后，应登记租赁合同内部流转追踪表的“生效合同签收时间”。对于存在平行租金条款的合同，需对照合同的相关条款在确认房产交付的后2个工作日内完成租金系统主档申请表（格式请参见附件二主档申请表），并确保租金系统主档申请表的内容与合同相关条款保持一致.对于不存在平行租金条款的合同，应在计租日开始后的2个工作日提交主档申请表。完成后的租金系统主档申请表直接发送REM主档维护小组进行主档设置。市场会计独立发送主档申请的能力判断由市场财务经理决定，如财务会计资浅或能力不足,在发送RSC主档维护之前,其主管有责任进行准确性复核和相关辅导,直至能力符合独立发送主档的要求.1.3.2房产交付日的获取、确认及信息完整性的核对房产交付日期的获取和确认：以市场营建、市场开发、房东实际至现场进行房屋交接检查并签署确认《房屋交接表》的日期为准。市场营建在营建系统中输入房屋交接信息后，系统自动发送提醒邮件给该市场指定财务人员，房屋交接结果有三种状态：接受、有条件接受和拒绝。一般情况下，如果存在个别情况未满足交付条件，但不影响营建进场施工，可以认为“有条件接受”；如果未满足交付条件的情况会导致无法进场施工或者无法开店，就会作为“拒绝”处理。“有条件接受”和“接受”均符合财务认定的房产交付条件。以两者孰早确认作为主档申请表的房产交付日期，作为平行租金的起算日。需注意的是：《房产交付确认书》、《起租日确认书》中确认的房产交付日期，与起租日或/和租赁年度的确认相关。中国百胜中国百胜中国百胜中国百胜财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策指引财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全财务政策及流程大全生效日:2012年7月1日内容:租金核算及支付流程租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付租金核算及支付流程流程流程流程编号编号编号编号：：：：FCF-Fixed02Page:9of47而与实际房产交付日不一定相关，因此不作为财务确认的房产交付日期。房产交付日期信息完整性的核对：每月25日，市场财务在营建系统中“财务报表/房屋交接分析”界面，分别按照“房屋交接通知日期”和“开工报告通知日期”查询上月25日至本月24日的相关门店信息，并导出至EXCEL，核对“房屋交接通知日期”为上月25日至本月24日的相关门店的房屋交接日期信息，市场财务是否已适当维护并提交主档申请（如需要）；核对“开工报告通知日期”为上月25日至本月24日相关门店是否已经存在房屋交接日期信息，如无，则需联系开发项目工程师，及时跟进并获取房屋交接日期信息。以上两份报告在主管签字后，保留在市场每月的调节表文件夹中，作为集成性报告的一部分，并确认当期应建立的主档在当月完成。1.3.3市场财务会计，REM系统维护人员，市场财务主管在主档维护中的职责1.3.3.1市场财务会计:确保申请提交主档及时:对于S/L餐厅，在取得房产交付信息的2个工作日内提交主挡申请表;非S/L餐厅，在计租日后2个工作日内提交主档申请表