装修管理培训

房屋装饰装修管理培训包克军目录1234物业装修管理的基本慨念装修现场管理装修手续办理装修管理控制要点5部分现场案例分析第一部分物业装修管理的基本慨念（一）物业装修管理的定义（二）物业装修管理的目的（三）物业装修管理的意义（四）装修范围（五）相关法律文件03物业装修管理的意义04装修范围02物业装修管理的目的01物业装修管理的定义装修管理：是指物业公司依据国家相关法规和条例，对物业管辖范围的业主或使用人在装修过程中，对房屋的室内装修活动实施审查、监督和管理的行为。维护和保持房屋建筑原创设计的元素和风貌，维护环境品质，避免房屋建筑结构、外观、环境、设施设备遭受破坏和污染。维护小区正常的生活、学习、工作秩序，营造小区的安定、团结、和谐氛围，维护物业管理秩序，保障物业管理服务工作的正常开展。业主装修范围只能保持在所购（租）物业的专有部分，一切公共空间、共用部位及私用空间内部公共设施（如烟井、梁柱）均不得装修、改动、污损。规范施工行为，消除施工隐患，保证新建楼房外观的整洁和统一；杜绝新建楼房建筑主体和承重结构遭受破坏；保障新建楼房的居住安全，保障新建楼房配套设备设施的正常运行和使用。最终实现物业的保质和增质，延长物业使用寿命。室内装饰装修：指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：（一）《物业管理条例》（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布，同年9月1日施行。）存在于第46条和第53条的规定。第四十六条:对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。第五十三条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。相关法律文件05（二）《住宅室内装饰装修管理办法》110号。（建设部于2002年3月5日发布、同年5月1日施行。）是专门的装饰装修管理的部门规章。《住宅室内装饰装修管理办法》共7章、48条规定第一章：总则第二章：一般规定（主要规定禁止和应注意的装修行为）第三章：开工申报与监督第四章：委托与承接第五章：室内环境质量第六章：竣工验收与保修第七章：法律责任（装修人、企业等的违法责任）《住宅室内装饰装修管理办法》第5条规定，住宅室内装饰装修活动禁止下列行为：装修活动中未经批准不得有四项的行为即《住宅室内装饰装修管理办法》第６条的规定：1、本条所列第一项、第二项行为，应当经城市规划行政主管部门批准；2、第三项行为，应当经供暖管理单位批准；3、第四项行为应当经燃气管理单位批准1、搭建建筑物构筑物；2、改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗3、拆改供暖管道和设施；4、拆改燃气管道和设施要注意的行为：第七条：住宅室内装饰装修超过设计标准或规范增加楼面荷载的，应当经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。第八条：改动卫生间、厨房间防水层的，应当按照防水标准订施工方案，并做闭水试验。第二部分装修手续办理装修手续办理装修办理资料及流程装修手续办理要点中心相关岗位人员职责装修验收及资料归档部门/岗位工作内容频次/时间客服人员（如前台）受理装修申请、建立装修管理档案。及时客服主管审批装修方案、监督装修期间对重要公共部位（电梯轿箱、特殊材质地面）采取相应的保护措施。负责装修过程中监管客户装修申报内容，了解装修申请动态，装修监管跟进。第三个工作日内秩序维护主管负责装修过程中安全监管相关内容的审核，了解装修申请动态，安排装修监管跟进。第一个工作日内工程主管负责装修内容的审核，了解装修申请动态，安排装修监管跟进。第两个工作日内秩序维护员（巡逻员）对装修现场的秩序巡查、装修人员的管理、监督。1次/天客服主管对装修事项进行检查，确认是装修过程否按图施工、是否违章操作，装修结束后进行相关验收工作。1次/天客服主管检查装修现场（如保护措施等），协同工程部处理违章装修事务。1次/天前台收费人员收取相关费用和退还押金。及时中心相关岗位人员职责要点责任人内容核实身份前台确认装修办理人的身份，确定是否办理完入伙手续，告知装修业主及施工单位基本注意事项，并签写《装修注意事项》开始装修申请流程。填表客户填写《装修备案登记表》，签订《装修管理廉政承诺书》、《装修承诺书》、《防火责任书》、《房屋装饰装修管理协议》、《装修执行保证》等。提交资料客户身份证复印件；属业主委托代理人办理物业装修手续，需收取委托人和代理人身份证复印件和《装修委托书》；非业主使用人装修需提供业主同意装修的书面证明；客户与装饰公司装修合同复印件；装修图纸：1)平面布置图；2)插座及电源布置平面图；3)照明、开关及电源布置平面图；4）所有用电设备设施数量及功率之清单；5)系统配置图；6）给排水图等。如需改变建筑物主体或承重结构、超过设计标准或规范增加楼面荷载，须提交建筑物原设计单位或具有相应资质的设计单位提出的设计方案；如搭建建筑物、构筑物、改变外立面、在非承重外墙上开门窗等，须经城市规划行政主管部门批准后，批准意见报服务中心备案，并经业主大会/业主委员会同意，由服务中心统一样式方可搭建。装修单位装修负责人身份证复印件；施工单位主任身份证复印件（加盖红色公章）；施工人员上岗证和身份证复印件（加盖红色公章）；施工人员一寸照片3张（办理施工人员装修出入证）；特种工种上岗证复印件（有动火作业及高空作业）；设计、施工单位资质证书复印件（加盖红色公章）；设计、施工单位的营业执照复印件（加盖红色公章）；如须进行烧焊等动火作业，需报服务中心办理动火作业申请。装修办理资料及流程装修办理资料及流程费用收取装修办理完后，由前台收款员向客户收取相关费用，并在《装修备案登记表》中签字确认序号收费项目标准说明1《施工人员出入证》押金及工本费押金50元/证工本费5元/证押金办证时交纳、首次办理不收工本费；装修完工后，必须将此证退还服务中心，如有遗失，押金不予退还。2装修管理费普通住宅多层房屋0.03元/M2/天，电梯房屋0.04元/M2/天（按房屋建筑面积计算）3装修垃圾清运费（按房屋建筑面积计算）物价部门审核必须用袋装运到指定位置，拆除实体另外加收垃圾清运费，（协议价）4干粉灭火器由业户或装修单位自行安排作业现场须按消防规定每50平方米自行配置1具2公斤的灭火器（业户或装修单位可自行配置）审批人审核重点时间节点客服主管装修单位的资质审核，装修申请文件的完整性审核，资料填写的完整性审核等,结构改动、外立面改动、阳台封装、露台搭建等改动是否符合要求进行审核。第一个工作日内工程主管土建、供配电、给排水及消防等相关图纸的审核。第二个工作日内装修办理资料及流程装修审批装前检查业主、装修公司负对房屋本体及配套设施设备进行装修前检查确认，填写《装修前检查表》。合格领取《装修备案施工证》、办理《施工卡》不合格a、质保期内开发商返修b、质保期外业主自行负责维修装前检查装修办理资料及流程装修手续办理要点申请办理：1、办理时必须核对是否已办完接房手续、已缴物管费。2、必须确定业主本人或非业主本人（如非业主本人需要业主出具委托证明及业主身份证复印件，同时需跟业主本人确认）。申请审批：初审：由装修审批负责人到现场对《装修备案登记表》中拟定装修项目进行初审（包括装修平面图、装修单位营业执照复印件等相关资料），在审核栏签字，告知业主和施工单位其相关装修注意事项。批准：初审通过后，由服务中心经理对《装修备案登记表》初审意见进行审核批准，在审核栏签字。由客户主管将审批的意见回复业主。办证管理要点：客户主管通知装修负责人装修期间需将《装修备案施工证》复印件贴在进户门上，以被查验，规范施工管理。装修验收及资料归档装修验收及资料归档装修人按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。装饰装修企业应出具住宅室内装饰装修质量保修书。验收合格对装修人或者装饰装修企业违反装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。物业管理企业要现场检查第二款：物业管理企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律法规和装饰装修管理服务协议的，应当要求装修人和装饰装修企业纠正，并将检查记录存档。装修验收及资料归档装修验收及资料归档装修完工装修完工后，业主和装修公司提前告知物业服务中心，同时装修公司办理施工人员退场手续，回收《装修备案施工证》、《施工卡》资料归档装修验收合格后，服务中心须在三个工作日内将所有装修相关的资料原件汇总并整理存档,装修档案袋上需制作档案目录.第三部分装修现场管理住宅室内装修工艺流程标准施工人员管理隐蔽工程跟进和完工查验材料出入控制日常巡检装修垃圾清运010203040501材料出入控制材料出入控制装修材料及装修垃圾必须按指定路线和指定电梯运输，特殊大件物品经秩序维护部主管确认后在秩序员的指引下进场；请勿使用电梯运输超长超重材料，应通过消防楼梯运送；按指定通道来运送材料，散状装修材料必须“袋装化”后搬运；施工过程中，装修材料、工具及废物等必须放置在所属单元内，请勿堆放在公共走廊或其他公共区域；在装修期间，若需搬运任何物资离开小区，请提前与服务中心客户中心联系，填写《放行条》经业主同意后，方可放行；特殊材料出入需有工程主管授权后方可放行。（具体特殊材料可参照安全物品出入管理规程）02施工人员管理业主应对其聘请的装修施工人员的行为加以约束，协助物业管理公司对施工单位及人员进行管理；装修单位应如实申报施工人员名单，交验施工人员有效证件，填写《施工人员登记表》，办理《施工人员出入证》和《装修施工许可证》，领取以上证件后，方可进场施工；施工人员凭《施工人员出入证》进出小区，在小区内应佩戴《施工人员出入证》，否则视为无证，物业管理公司将会责令办理手续后方可入场施工；每日应在规定的施工时间结束后30分钟内及时离场，不得在小区内逗留、过夜；（作业时间为周一至周五8:30-12:00；14:00-1800；周六、周日不得噪音施工；法定节假日不得进场施工施工人员管理03日常巡检日常巡检客服部、秩序维护部每天至少1次，服务中心主任装修期间每周至少1次巡查装修现场；动用明火和焊接作业时，必须检查有无审批手续、操作人员上岗证、相关防范措施是否落实；检查《装修许可证》有效期，如过期应及时知会装修负责人或客户到服务中心，办理续延手续；现场装修人员是否佩戴出入证；灭火器配置标准：1个/50平方米，但需以2个/组为单位，检查灭火器是否处于有效状态，灭火器是否摆放在房间的明显易取的位置。检查地毯、墙面、电梯的成品保护是否齐全，如有异动立即整改；禁止使用无罩碘钨灯，禁止使用含有石棉等有毒有害之装修材料、及禁止使用易燃材料装修；是否在公共区域张贴广告、名片或用笔在墙上乱写乱画；施工人员是否违章留宿；施工人员是否向马桶倾倒垃圾；易燃、易爆危险物品如：油漆、天那水、松节水等是否分隔存放；检查公共设备设施如：扶手、地面、天花、走廊灯、消火栓、墙面、警铃、烟杆等是否损坏。检查是否破坏承重结构，楼面静荷载超过设计要求，乱搭建等其他违章行为；发现违章装修时,应立即告知业主及装修负责人，劝止违章行为，同时签发《装修违规整改通知书》。在知会服务中心负责人时，如有必要，可依法向政府主管部门报告。04隐蔽工程跟进和完工查验隐蔽工程跟进和完工查验天花、地面、墙面密封完工前应对其内部工程进行检查，检查内容包括：1）新增加预埋线管、线路，水管焊口、保温检查，风管吊装，给水管压力测试，排水管通堵测试、地面防水闭水试验，要做到及时发现及时处理；2）检查有无因装修活动（如凿、钻、打等）造成原来预埋在楼板内的消防线路、空调线路、弱电线路、电气线路损坏。检查装修所用材料是否为阻燃材料，尤其注意空调保温棉、电气线路、隔音棉、装修木板等的阻燃情况，必须满足B1级以上的阻燃要求，必要时取样品测试。必要时拍照存档，以便日后维修及二次装修之用。05装修垃圾清运装修垃圾清运装修垃圾应实行“袋装化”，由指定电梯或楼梯自行运至统一设