普洛斯

JumboChains普洛斯港田试点战略合作方案目录3123343536普洛斯港田试点战略合作方案背景目标及设想蓝图实施计划与原则港田内部调研资料沟通机制实施流程普洛斯合作方案背景普洛斯是亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，在中国及日本36个城市拥有并管理超过一百四十亿美元的资产。2012年6月截止，普洛斯在中国29个主要城市投资、建设并管理着超过2000万平米共计93个物流园，网络覆盖区域之GDP已超过中国GDP的三分之二。已进入的城市包括北京、长春、长沙、常州、成都、重庆、滁州、大连、德州、佛山、廊坊、广州、杭州、哈尔滨、合肥、嘉兴、宁波、南京、青岛、上海、沈阳、深圳、苏州、天津、无锡、武汉、厦门、西安、扬州、中山和珠海。在日本，普洛斯拥有并管理72个物流园，总面积约250万平方米。这些物业分布在8个城市包括东京、大阪、名古屋、仙台、札幌、新泻、福冈和广岛。普洛斯合作方案背景均豪企业1992年成立于北京，国家一级资质，具涉外管理资格。作为一家独立第三方的专业设施管理企业，秉承“专业管理、至诚服务”的经营理念，专注于设施管理的服务和研究。发展到今天，先后在北京、上海、天津、青岛、济南、烟台、淄博、呼和浩特、赤峰、鄂尔多斯、包头、大连、哈尔滨、南宁、贵港、唐山、保定、西安、咸阳、合肥、苏州、宁波、成都、重庆、武汉、杭州、南京、连云港、长沙、石家庄、通辽、岳阳、宜兴等34个城市拥有数十家专业服务机构，成为全国屈指可数；物管面积超过三千万平米的跨地域经营之大型集成服务企业。普洛斯合作方案背景港田工业坊，现由均豪物业管理股份有限公司管理，25万平米已经拥有客户83家，出租率达到94%（含7月份刚竣工的25/26库7万平米），客户满意度5分制得分4.45，并获得了2012年度苏州市物业管理优秀工业区称号，成为苏州市首屈一指的规模型优秀工业小区。均豪企业已经证明了本身的专业管理能力并实践了优良成本控制体系，方能在本竞标项目中以价格优势脱颖而出并成功地获得了苏州市领导、普洛斯管理领导、进驻工业坊客户的三方认可。均豪企业本着不断创新的经营思路，也为了更深层次的加强与普洛斯的合作，遵循着百尺竿头更进一步的理念，提出以下战略合作试点方案。目标及设想蓝图满意度提升服务提升出租率租金收入提升费用降低项目增值保值目标及设想蓝图项目增值保值普洛斯入园企业均豪满意度提升服务提升BU服务数量提升增加获利整合资源降低费用目标及设想蓝图整合项目：人力资源空间资源客户资源专业化运营集约化管理反馈港田项目经营利润阶段一•港田项目设立专职QA团队阶段二•补充人力，服务质量再提升阶段三•降低普洛斯主合同支出港田工业坊BU单元深耕集约管理成本降低满意度提升反馈项目目标及设想蓝图QA经理1.独立于项目部，直属总部运营副总2.确保项目上的集约化管理，专业化运营JQE（Jointqualityengineer）联合质量控制工程师1.定期与客户进行户会议，确保客户每个服务需求都被落实2.新/整改服务方案提交iPQCIPQC(inprocessQC)流程质量检查1.确保每个流程的必要性及合理性（针对项目状况优化流程）2.确保每个流程被执行到位目标及设想蓝图实施计划与原则13年1月2月3月4月5月6月信息采集与机构搭建汇总项目延伸服务计划项目对接与初始计划实施计划实施与分析经验总结与复制1.园区部制定获取设施管理的数据、经验收集分析长效反馈制度。2.项目部深度发掘项目上可利用之人力资源、空间资源、客户资源、服务需求。3.搭建DIC及嵌入式管理机制。1.依据服务调研制定园区产品的“设计”、“销售”及“售后”方案。2.港田项目部提交具有针对本项目延伸服务的预期工作计划及、措施、指标。1.与港田项目甲方对接讨论各BU单元在本项目中的适用性。2.推进针对入园企业的基础产品。3.培植延伸服务产品的运营。1.强化与入园企业已经建立的服务合作关系，确保延伸服务顺利推广。2.项目建立战略阶段1所述之QA团队。1.QA团队针对项目内所有服务流程优化。2.延伸服务产品，作为主营产品在园内主推并逐渐扩大。3.培育性产品BOO、BOT、TOT等形式，做好分析与培育，适时切入。1.QA团队对园区内所有服务项目提出以提升品质为目标的人员调整方案。2.设计出普洛斯园内成熟的几项服务性产品。3.QA部门验证所有服务项目之可复制性，并列出重点关注事项。实施原则以港田项目服务级别为参考基准•人员配置•费用基准•入园企业满意度4.45以新项目实际情况经由DIC机制双方协商•当地人员薪资水平•按实际需求调整人员配置•工具，耗材需求制定预算，执行酬金制•浮动式酬金制度，依入园企业满意度为衡量标准•酬金点数与承接普洛斯园区数量成反比实施原则园区外包项目：电梯、消防设备的日常维保，墙面、防火门的维修、油漆，高压预试(二年一次）、防雷检测，及园区内公共部分及部分入园企业的中修、大修，围墙铁栅栏的维修、油漆，消防地下管网改造等等。1.如外包项目非均豪承包，i.由均豪执行有偿验收并列入均豪QA体系或ii从满意度调查问卷中剔除该项目引起之满意度变动2.建议给予均豪优先承包权，均豪将部分利润反馈港田项目。3.入园企业满意度调查，调查表由普洛斯设计印刷，由均豪负责调查回收，统计完成后附调查问卷原件及调查结果一并交付普洛斯执行部门。沟通机制DIC嵌入式管理项目服务港田内部调研资料本次调研实施于2012年12月6日，入园企业83家，5家无人收件，5家无回复，有效资料共计73家。调研内容分为4大类：1.工程维修类;2.保安保洁类;3.行政支援类;4.代办服务类，共19个细项服务其中分为无需求、关注、有需求等三项意见，本次调研结果在73个有效问卷中共计有176个服务需求，显示了园区内部的服务有巨大的发展空间，并有超过500个关注项，显示了这些服务的初期满意度对本项目的绝对重要性。后续将针对已开展BU服务的客户进行深度调研，深度调研将涵盖本公司园区部191项服务长名单。客户需求/客服/值班报价流程实施流程收款流程回访流程优化/整改流程财务流程归档结案后续培训总体流程服务项目调研服务项目公告分供方甄选客户洽谈服务项目公告办法•项目部项目经理/执总•园区部主推服务项目编制•省市公司总经理•园区部业务副总审核•园区入口、公告栏及项目部•项目经理送抵各客户相关主管公告项目经理/是否外判是否相关部门踏勘/方案/成本报价流程合格分供方无依现行制度寻找合格分供方有分供方依照服务等级报价项目经理审价格/JQE审服务等级否是依照取酬标准形成报价QA经理JQE审核BU方案是否项目经理审核成本依照取酬标准形成报价是否实施流程合同签订依方案形成工单采购料件（如有）NGIPQC审核物件标准退换货项目部/分供方依方案执行IPQC监督关键步骤OKNGOK客户签字确认JQE成果验收QA优化/整改流程OKQA部门整改报告NGNG收款/回访流程OK回访/优化流程项目部5分制满意度表格设计服务受众统计随机抽样5~10%受众调查满意度服务实现满2周/月/季度回收率80%满意度3.5满意度4满意度4.4QA部门限时提出整改方案项目经理审核费用QA提出优化方案(费用不变)QA制定可复制性方案园区部审核是是是是是是否否否否否财务流程项目部每月5日汇总提报省市公司财务提报总公司计财部/园区部总经理/副总省市公司财务审核园区部汇总统计分析改进是否满意度调查/回访机制人KPI过程QA科技MAXIMO空间港田试点追求完美的园区设施管理附件1：8DReport8DReportForm问题分析及整改纠正措施报告项目：编号：开始时间：报告日期：服务名称：客户：1、整改纠正小组成员2、问题的描述（5W1H）组员部门3、临时措施：效果：实施日期：4、根本原因分析：对问题的影响程度：5、选择永久的纠正措施：验证：实施效果：6、实施永久性措施：实施日期：7、预防再次发生的措施：实施日期：8、实施摘要和记录实施结束日期：报告编制：小组长：报告批准：省市公司批准：以下由客服部填写客户评价：对应问题通知单编号：序号服务项目收费标准外包/自营外包商收费标准外包商名称联系电话负责人1供配电系统改造外包管理费10%苏州达因机电有限公司1530981546蒲东华2配电系统维护保养200元/天/人自营3暖通系统外包管理费10%上海谦愉制冷设备有限公司13501618050王军4土建、门窗系统外包管理费10%鸿坤环境科技（苏州）有限公司13915516192朱华鑫5开荒保洁服务150元/天/人自营6日常保洁服务2246元/月/人自营7日常保安服务2700元/月/人外包管理费10%苏州优尼科保安服务有限公司15862500807祁崇海8办公耗材采购外包管理费10%苏州仙资办公用品商行13151659924张总结港田项目BU服务清单附件2：现行港田BU服务项目另有细项特约服务110项Thanks2014/11/20