XXXX凯阳大厦销售企划(终)

凯阳大厦营销企划投标案投标人自述秉承“诚信、专业、服务”的企业理念天晟不动产为您提供优质服务天晟不动产为您提供优质服务全中国经验宽度十三年专业深度1993创办天晟（上海）物业咨询有限公司，并同时成立了咨询事业处———欧美部1994成立咨询事业处———日本部1995成立总代理事业处1996成为上海最具规模的房地产咨询公司之一1997成立销售服务部、成立天晟不动产东京（日本）办事处1998成立商业楼宇咨询部及房屋置换买卖部1999《supercityshanghai》杂志媒体发行、成立天晟不动产洛杉机（美国）办事处2000成立集团性的天晟企业发展有限公司、投资西部，开辟重庆市场2001正式成立重庆天晟渝都房地产顾问有限公司。至2004年底，重庆天晟不动产策划和代理的项目逾20个，并被评为重庆房地产十大金牌代理商2001开辟北京市场，成立北京天晟房地产顾问有限公司、《supercityshanghai》与《上海商流》合并，月刊发行。2002成立成都天晟广告公司，发行《城市生活周刊》2005成立苏州、广州分公司2006成立武汉分公司…………..天晟不动产为您提供优质服务天晟发展历程重庆十大金牌代理，A级资质中介机构天晟不动产为您提供优质服务天晟的服务内容包括：•代理：市场研究、地块评估、规划设计、营销策划、销售代理、租赁代理、物管顾问、营运顾问•中介：住宅买卖、商业招商、写字楼中介、地块中介、工业厂房中介、基金投资•传媒：广告设计、推广整合、文化传播三大核心竞争产品“市场研究力”“营销推广力”“销售执行力”天晟不动产为您提供优质服务旭华罗曼邸天宇银座金科花园科明长生桥项目帝都广场天晟不动产为您提供优质服务丰富的全程销售代理经验——总建面：超300万㎡天晟不动产为您提供优质服务时代豪苑国际贸易中心俊豪时代蓝山日记樱花俪舍西城锦绣天晟不动产为您提供优质服务拥有丰富的商业操作经验天晟不动产为您提供优质服务我司在职人员53人,其中硕士以上学历2人,学士学历25人,注册建筑师1名,注册评估师1名,注册经纪人7人.天晟不动产为您提供优质服务高素质专业化团队天晟不动产为您提供优质服务丰富的商家资源为招商奠定坚实基础天晟积累了各种本地商家共1000家，其中餐饮类商家有300家，休闲类有180家，娱乐类有150家；另还有外地商家300家。天晟不动产为您提供优质服务施工单位:中建四局、广厦建筑、渝万建筑园林公司：贝尔高林、泛亚易道、重庆市园林局广告公司：高戈、大方、高德豪、今天模型公司：助邦、赛野报社：晨报、商报、晚报、渝报、新女报礼仪公司：红太阳、吉庆、思思设计院：三院、市院、煤院、加拿大B+H设计事务所、香港华晨相关政府部门：市规划、建委、地房局物管公司：金地、万科、金科、戴德梁行行业内长期合作伙伴众多，资源整合能力强天晟的资源积累政府资源：渝北区政府、江北区政府、渝中区政府、南岸区政府、九龙坡区政府、巴南区政府、大渡口区政府……媒体资源：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报、重庆时报新华社重庆分社……金融机构：建设银行、招商银行、光大银行、上海浦发银行、中美大都会、平安保险、中国人寿保险……天晟不动产为您提供优质服务正式提案汇报思路项目理解及市场分析项目定位分析项目总体销售策略营销推广计划物业管理建议项目理解及市场分析外部环境因素O机会S优势W劣势内部能力因素T威胁利用因素改进因素监视因素消除因素通过研究，找出项目的优势（Strengths）劣势（Weaknesses）机会（Opportunities）威胁（threaten）从而给出有效的竞争策略，为住房及商业部分给出更适合市场需求的定位建议。项目的SWOT市场对策项目区域南湖大社区南坪商圈项目所在区域介于南坪中心商圈及南岸新兴居住区——南湖大社区之间，是新老城区的连接点项目理解——区位分析项目理解——区位分析区域内配套完善项目理解——区位分析道路系统完善，公共交通方便项目理解——区位分析周边人口密集，是成熟居住区步行街的扩建将使本区域更具有中心商圈价值，随着商圈建设的逐步完善，项目所在区域与中心商圈的地理距离和心理距离将更为缩小，所在地段价值将逐渐提升，使本项目更具有投资价值。本案项目理解——区位分析项目理解——产品分析总用地面积：5150㎡总建筑面积：67520㎡住宅建筑面积：46165㎡商业建筑面积：近万平米车位：178个（地下166个，地面12个）住宅户数：626户户型：一房、二房、三房套内面积：35～80㎡（80%的户型为套内面积50～70㎡的两房）项目理解——产品分析B栋产品质素优于A栋北市场分析区域内在售在建楼盘分布图市场分析周边商业业态现状市场分析周边商业临街门面租金分布SWOT分析SWOT分析——项目的优势（S）SWOT分析位于主干道旁，非常容易出形象地处成熟居民区商业体量不大户型设计紧凑，利于降低总价门槛体量不大，利于速战速决户型多样，均带观景阳台外墙节能保温材料双层隔音玻璃新颖时尚外立面设计SWOT分析——项目的劣势（W）所处区域为老城区，周边物业形象比较陈旧项目西南方向有一高压线，对A栋住宅影响较大位于四条主干道交汇处，噪音污染严重项目某些户型存在明显缺陷，对销售有一定抗性三层裙楼，二、三楼的销售抗性较大SWOT分析SWOT分析——项目的机会（O）区域内无在售商品房，无直接竞争对手成熟居民区为项目提供了大量的客户群立体交通的修建，使项目交通更加便捷，也可吸引更多潜在客户购买项目周边有大量居民，社区商业欠发达且普遍档次不高项目处于南城大道及桃园路连接点，若能较好利用这个特征，商业则能显现更为突出的作用项目所在区域有南坪地区规模最大的老城区，政府拟订的旧城改造势必为本案带来更为广大的消费人群SWOT分析SWOT分析——项目的威胁（T）作为居住项目，南湖大社区的在售住宅项目对本项目存在一定威胁高架桥、地面交通、地下隧道三层立体交通，对商业将有较大影响周边商业氛围较差，已有的药材市场经营惨淡，其他商业均为低端商业SWOT分析项目定位分析目标市场定位目标市场的区域定位核心区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域拓展区域其他：重庆周边区县——主要包括在渝经商和工作的客户目标市场定位目标人群的定位阶层——我们将本项目的目标阶层界定在社会中层，对生活品质有一定要求的人群；范围——居住和就业地点均在项目周边；收入——个人年收入在5~8万元之间，夫妇双收入在8~15万元之间；年龄——主要年龄段在25~35岁之间，并有部分50岁以上的老年购房群体；家庭——家庭特征以两代为主，占60%，新婚或“丁克家庭”占30%，三代占10%。敏感——对项目区位、总价承受力、生活配套设施、企业品牌更为敏感，购房需求处于理智大于感性。目标市场定位目标人群背景及购房特征分析共性分析：以上人群都对项目的区域成熟度非常看重，希望项目能满足他们方便快捷的生活要求，而对于居住品质有一定的期待但这并不是他们选择的最主要因素。当地原住民（年龄25-45岁）有想法和父母分开住的家庭（年龄30-35岁）待婚职业者（年龄25-35岁）南岸拆迁户（年龄35-50岁）看中项目地段价值，认为项目有升值潜力的（年龄30-40岁）城市中心精致多功能小户型本项目定位为一个中高档，具有鲜明时代特征的突出居住功能的：项目功能定位项目功能定位功能上——起到对几条主干道（特别是南城大道和桃园路之间）承上启下的作用业态上——以满足周边居民的生活需要为主要目的档次上——在该区域具一定引导地位商业部分：项目功能定位商业部分业态规划原则规划及定位原则：1.快速回笼资金2.符合市场规律租售方式考虑1F销售为主，划分成小门面，中间部分消化相对困难的，可考虑出租2F、3F租售结合项目功能定位商业部分租售策略考虑1F——社区商业为主，可考虑引进一主力商家，如：知名超市或大型餐饮等可以考虑的业种包括：社区生活配套：干洗、美容美发、小型餐馆、小药店、日杂用品店、鲜花店、宠物专卖及美容店、水果专卖店、音像店、冲洗店、家居饰品店等中大型商铺需求：银行分理处、汽车美容店；同时，考虑到项目商业部分纵深较大，可能会存在中间部分无法消化的情况，因此，还可以考虑引进一知名超市或大型餐饮等。项目功能定位商业部分业态规划原则2F、3F——针对对楼层不太敏感的商业业种可选择的业种包括：休闲类：健身中心、美容美发中心、浴足中心、休闲茶楼等餐饮类：中餐、火锅、西式快餐、特色餐饮、茶餐厅、咖啡厅及其它主题餐饮等娱乐类：具视、听、感为一体KTV、艺术沙龙、慢摇吧、红酒坊、音乐吧、怀旧吧另外还可考虑一些如：经济型酒店、写字楼等其他功能。项目功能定位商业部分业态规划原则销售总体策略总体市场目标占领市场份额将项目打造成南坪特色小户型楼盘树立市场形象及地位快速完成销售任务及目标前期：资金快速回笼为目的中后期：兼顾品牌建设价格定位成本加成法多因子比较消费心理探测建议本案住宅部分整盘套内均价为3400元/㎡定价方法项目因素细化因素本案檀香山罗马假日贝迪新城幸福里地域因素环境升值前瞻0-1-11-1生活气氛01000人文气氛00000自然环境（噪声）000-20治安状况0000-1区域印象0112-1交通步行交通0-1-12-2公共交通0-1-11-1配套学校、幼儿园000-10菜场、商场0-1-11-1医院、银行0-1-11-1楼盘个别因素规模（显示配套、空间及社会影响力）02101户型的市场接受度00110设备（电梯、智能化、消防等）01100装修（地面、厨房、卫生间、门窗）00000外观（大堂、会所、外立面）01000景观01001新技术、新材料运用00000发展商实力00101物业管理品牌01101收费、服务水平00000工程形象进度潜在风险（工程进展）00000营销市场时机、营销包装00110合计0327-4价格定位——住宅部分比较楼盘檀香山罗马假日贝迪新城幸福里本案销售均价3360332037003050综合分值327-4修正后价格3262.143254.903457.953177.08影响权重25351525权重值（修正价格×权重）815.5351139.215518.6925794.273267.71价格定位——住宅部分考虑2007年正式发售，预计本案执行全程均价水平将超过3400元/平方米（套内）住宅销控设想价格定位——住宅部分住宅A、B栋价格A栋套内均价：3300元/㎡B栋套内均价：3500元/㎡B栋户型结构总体素质更好B栋朝向更好建议B栋在产品本身比A栋有所提升,如:交房标准等市场价格自然涨幅价格定位——住宅部分路段因素细化因素本项目花园路桃园路大石路南城大道地位因素环境区域印象0-1101生活气氛0-11-10治安状况00001交通步行交通0-1-1-10公共交通00001人流量000-11业态个别条件因素规模000-11设备00001装修0-1100外观00001卫生状况00101前景因素地段发展走向00000升值潜力预测0001-1合计0-43-37价格定位——商业部分价格定位——商业部分各路段租金的均价及基本情况表市场比较楼盘权重及打分表比较路段本项目花园路桃园路大石路南城大道租赁均价——45元/㎡55元/㎡50元/㎡60元/㎡综合分值——-43-37修正后价格——46.87553.39851.54656.075影响权重——30202525权重值（修正价格×权重）51.6473514.062510.679612.886514.01875故本案临街门面租金可达到为52～58元/㎡，比较理想的投资回报率为7%，则可推导出该地段的临街门面售价为：9942元/㎡价格定位——商业部分路段因素细化因素本项目上新街商铺金阳重庆印象四公里沿街商铺地位因素环境区域印象0-111生活气氛0-110治安状况0-10-1交通步行交通0-2-10公共交通0-101人流量0-100业态个别条件因素规模001-1设备0010装修0010外观001-1卫生状况0-11-1前景因素地段发展走向0021升值潜力预测0112合计0-791比较路段本项目上新街商铺金阳重庆印