EMBA课程：孙克放 《现代居住小区规划理念的更新和发展讲义》(上)

1现代居住小区规划理念的更新和发展孙克放孙克放：我们今天讲一天的内容比较多，我尽量给大家讲得多一点，大家来一次很不容易。另外很多同志，我发现可能在南京会上见得多多一些，我刚才看笔记本，这里面有两个内容，我主要还是讲本上的内容，但是这个内容在我们建设部的网站上有，所以大家可以不用记这个。因为现在光讲楼盘，从讲设计和策划的关系我们想论述一下。为什么？我们现在单纯搞设计的同志，有一些特别缺乏对策划的理解，那么策划公司跟设计之间如果不能够很好的整合的情况下，我们的楼盘可能会受到很大影响。所以我们先把这个确定下来，也就是说一个楼盘的好坏，可能这两条决定性的东西占的分量更大一些。实际上策划与设计这是两个系统，因为一个策划公司，一个设计公司。而定位来讲策划是营销造势源，或者是宣传的龙头，而这一块东西在国外也是必须。就是房地产公司，在座很多都是房地产公司领导，在国外没有资质，觉得中国也没有必要搞什么资质，现在中国搞成什么？一级资质可以到银行贷款，不公平的。你凭什么一级资质就可以优先贷款，选择项目比如说投一块地，你一级资质在评分上可以占便宜，这不是市场经济，国外没有资质。我有钱，我李嘉诚我有钱可以买地，我买地可以开发，但是必须有委托一个有资质的人干，有资质的人按照各个行业的法规，按照法律的规定去执行这个也的管理，这就是市场。大家知道国外策划公司必须有策划资质，建筑师有建筑师资质，造价师有建造师资质，还有监理资质，甚至国外把财务都委托到会计公司管，这有什么好处？开发公司可以集中力量考虑房子定位去，这是他应该办的事情。目前我们中国一定要走到这方面去，否则竞争是不公平的。也就是我们在营销的过程里面，造势的问题仍然是我们需要的，或者是我们宣传的角度也是必须需要的。大家要去过美国看过，美国的大街上十字路口经常堆好多报纸、书是白拿的，有一个设计公司每次都拿他的书，包括新建的住宅，这些都是造势的，但是这是由专业公司二手房市场做的，所以我们要把楼盘造势变成一种源头，就是市场营销定位的问题，所以它牵扯到一个住宅品质和个性的问题。第二设计是入势的根，你光造势不行，造势源头不行，还要扎到根里面，这种基础只有设计体现出来，其他的地方都不能体现。造势和入势形成了楼盘的本质和本色的发挥，这是本质的问题。我们现在很多开发公司，由于策划和设计之间属于粗放的基础状态里，有是你请策划公司，策划公司和设计公司不见面，或2者是见面一两次就干成事情了，当然这跟策划公司水平有关系，这种东西不能很好的来反映我们之间的默契的配合。这种楼盘往往没有什么特色，抓不住人。所以为了强化特质的东西，必须要把这两个东西做得非常稳妥，即使是我们请了国外的设计公司，我们在这一方面对它的影响策划更应该高一些。为什么？我们后面还要讲到，国外设计公司对中国很多是不了解的，什么人了解呢？就是在国外呆过的这些人，我们中国自己培养的学生到外国去呆十年，我们再回来，像这样的设计人员或者人员是有一定的水平的。所以我们分析任何楼盘的时候，我们不能从居住的角度去改变我们策划的创意，同时也要从理论的创新入手挖掘设计价值部分。这是两部分，一部分是策划的创意，第二就是挖掘设计的价值，设计的价值起码要分出六个方面来。两部分都要做才能把楼盘的价值提得更高一些。在这之前我简单说一下中国居住特色的问题，中国的居住特色与其它国家有很多不一样的地方。第一，中国的居住区是高密度控制下的居住环境，环境就不一样，而高密度的控制有人说我控制不了这个，是规划局让我怎么干我就怎么干，我们现在讲的是你控制的问题，因为大家知道密度高低的问题，产生于我们经济效益上。但是不见得所有高密度的房子经济效益都好，现在越来越证明这一点了。就是现在的老百姓不是以前，我单纯追求高密度，可能这个年代慢慢会退出去，而城市规划的控制这样。比如说上海市要把几十万人搬到环线以外去，北京市要把市内50万人口在近十年内转移出去，密度要下来。对于我们开发公司来说，密度控制至关重要，也就是说如果我们的密度过高的情况下会造成几种结果：第一就是环境会恶化；第二停车问题很难解决，你会投入大量的资金解决停车的问题；第三户型不合理。高密度会造成户型的极不合理，户型的不合理，会导致楼盘的品质下降，品质下降老百姓不买，不买情况下会出现尾楼，尾盘放在手里的时候会出现什么结果？就是你的利润被冲销了。大家知道北京市原来天鸿集团，把数十年开发的房子加在一起尾盘是多少？30万平方米，30万平方米相当于建一个很大的小区里面，但是尾盘散落在几十个小区里面，后面还得处理尾盘。当然一个项目可能体现不出来，但是你要看是什么样的房子了。万科大家知道在深圳有一个房子叫做俊园，那个房子原来是办公楼，后来万科把地基打完了，发现这个房子要是做办公楼非常难卖，从上面就改成住宅、高档公寓，一户是200多平方米，为什么他要？因为办公楼正冲着马路来的，马路直冲这个房子去了，在他快撞上的时候拐出去了，说风水有问题。但是万科当时要做的话，办公楼可能不行，因为办公楼更重视风水问题，我租你一个房子买卖做不下去了。所以他3改成住宅了，当时情况下大家都知道，在深圳的市里面做200多平方米的房子很少见，最后卖得还可以，尾盘剩十几套愣是卖不出去，当时姚木民因为跟王石产生问题走了，他告诉我说我一个尾盘扔的时候是很痛苦的事情，他十几套每一套200多平方米，能卖多少钱，而且它永远卖不出去，大家知道地产公司就搬到里面办公，没有办法，就是深圳地产公司跑到那去办公去了。像北京市一个四合院大家知道，四合院北京市给它拆了，我们盘看原来四合院的密度是多少？一公顷地上超不多20个人，拆了以后北京市规定可以做到780人，你们想一想一帮人猛增780人，北京市的古都风貌能够保留吗？保留不了，所以你到北京市已经看不到北京市了，荡然无存了，现在开始下降密度，已经晚了，北京市拆得差不多了开始下降密度。最要命的就是户型。高密度控制下户型你去看一看北京市的塔楼、板楼，有人说板楼就好，板楼有的更糟，首创集团在我们旁边开了一个主语城，就是人在里面是主人叫主语城，220平方米的房子进身26米，前面一个厅一个主卧室，这一溜开过去，你想一想26米乘一乘就知道了，这220平方米的房子只出三个卧室，除了地点以外，这个房子极不合理，也属于豪宅，卖12000元，就和我们建设部个隔一条马路。再说经济适用房密度极高，就是张宝全第一个房子看都不能看，我说完全是违规。我专门测了一下12点钟照距，北京市冬天12点的时候，9层以下全部给挡死，我都不知道这是怎么批的。这为什么？就是高密度控制的，我们没有那么控制，就这么干的，经济适用房这么干就拉倒了，你交一点钱就拿走了，卖给谁也不知道，但是今天如果全部商品房的情况下，这个房子几乎就卖不动了。所以密度控制对于我们所有开发公司来说一定要研究研究，是做高了好还是低了好，万科在北京第一个项目里面，那个方案我没有带，它在北京顺义附近，快到飞机场那边，因为万科从深圳跑到北京，不了解北京，在那里面做了四个高层，在中心区就是万科城市花园，最后他定方案的时候，他当时批容积率是2.3还是2.1我忘记了，结果北京市转了一圈把容积率降到0.98，一半降下去了。我们如果在92年、93年，他要在顺义盖这种房子一定砸在手里面，结果调整容积率，房子比隔一道墙的房子一平方米多卖600元钱，全卖出去了，包括明天要去的星河湾，星河湾老板转到北京做房地产开发，请我吃饭，因为他跟我挺熟的。我说你这个房子和原来星河湾的房子围合感差不多，我密度受限比较大，改比较困难了，地比较窄只能用这种方式，但是他抓到另外一个问题，把北京市所有楼盘看了一遍，好的坏的都看了，回去以后得出最大的结论性意见，如果能够在北京站得住4脚，成为品牌，只有走一条路把容积率砍下去，否则你做不过北京市现有的楼盘。他当时是47万平方米，他降了7万平方米，降到40万平方米，一般人很痛苦，7万平方米相当于一个地方的小区给砍光了，当然最后的方案是砍了5.4万，毕竟是降了5.4万平方米，所以现在取得环境上的一些优势，这个房子卖得非常怪，这个房子最小220平方米，最大是540平方米，他和星河湾几乎都是一样的。但是你们看北京500以上的房子全部卖光，这是很吃惊的房子，就是500多平方米以上的房子全部卖光了，200平方米的房子卖得反倒慢，今年年底总的销售额可能是12亿。我们想一想你要单纯追求这个事情的时候我们要考虑这些问题。所以现在像通县搞规划都改了，我是搞规划的我不定容积率，高度我都不管了，通县那边离北京远了去，你做方案拿三个方案来，有高有低有塔楼有板楼，你拿来我看看符不符合城市要求，他一定会拿比较适合的东西来符合这个区，这有是房地产公司真正做到节能省地的角色中去，如果让房地产公司节能省地比较困难，但是这种情况他可能就会做节能省地建筑。你限制我高度，最后我把这个房子做都不是。上海市有一个特点，上海市中心区高度被压缩了，现在不能盖高房子，30几层不让盖了，但是远离的地方都可以盖高，而且都是一片一片的房子，可以做得特别高，相当于把板楼做成两个单元或者是一个单元来做，卖得就是好，往高飞也是可以。所以我们要研究密度控制对于我们来说，你是把房子做高好还是把房子造价提高一些合算，你可以做一做，做一下对比，这是第一。第二，中国小区封闭太大，而封闭太大造成不安全。历史证明小区越大越不安全，我说的是管理方面。而这种管理方式，影响了我整个规划方式，比如我这个小区30万平方米我留三个口，三个口比如说里面不要说多了，现在30万平方米的房子，就算3000户，3000户乘3就是9000人，你识别他非常困难，再加上服务就是上万人了，这种小区你怎么看这个门，无法看。因为你进去的人都不能识别，所以现在很多开发物业在研究，比如30万平方米的房子分六个区，每一个区控制一边，每一个小区安全了，但是我要讲一些例子。那么大区域的管理，中国大区与小区域封闭管理带来另外一个问题，就是投资管理费要高，另外安防设施，比如说监控设施要加大，因为太大了。对城市来说，最大的影响就是城市的马路不能加密。咱们小区700、800米全部占了，城市马路就不能通过这个地方，就压缩到所有主干线上，这就造成中国的马路堵塞，但是我们还要看国外一些城市，所以像这些东西是我们现在必须研究的问题，除了开发公司自己研究以5外，规划系统还要研究。第三，由于中国是高密度控制，所以中国住宅的形式主要是集合住宅，而集合住宅要比国外还要复杂的是什么？是多空间的，空间不是单一的空间，比这个还复杂，这里面包括什么？我举一个例子，到我外参观的时候差不多看见小区，要不然就是一片矮的，三层楼，要不就是你到高层去，到英国高层去一片都是高层没有矮的，但是我们国家很有意思，我们国家在座的房地产公司都碰到这种情况前面一条河，河前面弄一批独立住宅，后面弄一排TOWNHOUSE，后面是复式，再弄小高层，后面还是高层，尤其是小城镇都是这样做的，都成了千篇一律的。这就是中国一个小区里面能出现五种形式这种空间，中国小区住宅群体他的空间复杂性要高于国外。因为什么？是因为中国小区是混合住宅，穷人和富人在一块过着，因为土地的原因；另外我们交通不发展，交通发展富人早出去了，现在富人出去困难，出去出不了多远，环境也不见得好，还不如回来住。有人说富人搬出去，富人搬出去业务还在城内，造成大量的回流，他觉得不方便了。也就是说中国这种特色是因为我们是混便住宅，使我们的空间复杂化了。我们国家也不希望把穷人、富人分得太明显，像我们去美国，美国住房部说你们不要学习我们美国不成功的经验，美国战后50年的时间里面，犯了一个最大的错误就是把穷人、富人分开了，造成穷人区域不稳定，犯罪率提高了，中国目前为止还没有分到这个份上。但是正因为没有分到这个份上，我们的空间就复杂了，这是第三。第四，中国不见得多空间复杂，还有就是交流空间复杂。你到国外看一个小区，人的交往空间就是咖啡厅，游泳池边上，还有酒吧，你看看很简单，中国复杂，中国一个小区进来还想一想早上晨练，要考虑弄一个地，要不弄一个地就跑到大街上或者是你窗底下去干了。另外就是打麻将，打麻将是中国运动，你到南方去看麻将桌座无虚席。玩的空间，有小孩玩的空间就有老