20150504安徽九华山涵月楼项目定位策划报告...（PPT104页）

九华山涵月楼项目市场营销及合作方式建议报告2015年5月本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息1宏观背景认知篇2项目市场分析篇3项目本体解读篇4目标客户定位篇5后期营销策略篇6合作方式建议篇1PART.1宏观背景认知篇城市区位上海市苏州市南京市合肥市杭州市无锡市池州市城市区位：距离合肥市132公里、距离杭州市262公里、距离苏州市304公里距离南京市198公里、距离无锡市296公里、距离上海市383公里池州是安徽省下辖的地级市，是长江南岸重要的滨江港口城市池州北与安庆市隔江相望，南接黄山市，西南与江西省九江市为邻，东和东北分别与芜湖市、铜陵市、宣城市接壤安徽省“两山一湖”（黄山、九华山、太平湖）旅游区的重要组成部分，皖南国际文化旅游示范区核心区域长江南岸最重要的滨江港口城市，区域内九华山与黄山、太平湖组成安徽省重要的“两山一湖”旅游区交通规划城际铁路将池州至南京、上海间的距离缩短至1小时和2小时左右，与长三角城市群之间将实现交通“公交化”市域交通分类铁路交通公路交通航空水运交通改造沿江铁路铜九段、建设宁宜高铁、池州-九华山-黄山轨道交通、新建阜阳-景德镇铁路东九高速公路、桐城-祁门高速公路、望东高速公路，形成“三纵一横”的高速公路网格局；形成“一环一纵多放射”的市域路网格局九华山机场沿长江干流形成十大港区：香口港区、东流港区、吉阳港区、大渡口港区、牛头山港区、钱江口港区、乌沙港区、老港区、江口港区、梅龙港区，沿支流形成秋浦河池口港区-杜湖港区和青通河童埠港区3个港区宁安城际铁路由铁路南京南站引出，经马鞍山东站、芜湖新火车站、钟鸣北站（预留建设）、铜陵站、池州站，跨安庆长江铁路大桥后抵达铁路安庆新站，全长约257公里，设计速度目标值为250公里/小时，2015年10月通车宁安城际铁路可与两条铁路连通分别是在南京通过仙宁铁路与沪宁城际铁路连接，形成安庆至上海高速铁路通道，在铜陵通过联络线与京福高铁合福客运专线连接，形成安庆新站至合肥至北京的高速铁路通道城市总体经济位次地区GDP（亿元）1合肥市4672.92芜湖市2099.533安庆市1418.24马鞍山市12935六安市1010.36宣城市842.87铜陵市680.68黄山市470.39池州市462.2全省19038.9城市总体经济逐年稳步增长，2014年较2013年增幅9%，GDP达到503.7亿元池州市GPD落后于周边其他城市，与黄山市名列倒数旅游业发展迅猛，占GDP总量的20%245.49300.8372.5417.4462.2503.715.1%22.5%23.8%12.1%10.7%9.0%01002003004005006000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%2009年2010年2011年2012年2013年2014年近年池州总体经济发展情况总体经济（亿元）增长率（%）GPD虽然快速增长，但排名仍然处于安徽省地级市垫底位置，旅游经济发展迅猛，占GDP总量的20%数据来源：池州市统计局网站产业占比排名第一产业14%3第二产业48%1第三产业旅游业20%2其他第三产业18%旅游资源一带：以九华山为龙头，环黄山游憩带；二湖：太平湖、千岛湖；三山：九华山、齐云山、黄山九华山位于安徽省池州市东南境，西北隔长江与天柱山相望，东南越太平湖与黄山同辉，是安徽“两山一湖“黄金旅游区的北部主入口、主景区。景区面积120平方公里，保护范围174平方公里，是国家首批5A级旅游景区九华山是佛教文化和人文景胜为特色的山岳型国家级风景名胜区九华山风景区2014年全年接待游客900.07万人次，同比增长12.28%，其中黄金小长假接待游客118.26万次，同比增长16.33%，占全年接待总数的13.9%。2015年春节七天，景区累计接待游客量超过50万人次，同比大幅增大，正月初五“财神日”当天接待游客达11万人次，游客爆棚目前安徽整体旅游产业仍以九华山、黄山为依托，通过山上旅游山下消费，促使山上产业链向山下延伸佛教圣地九华山与山西五台山、浙江普陀山、四川峨眉山并称为中国佛教四大名山九华山相传为地藏王菩萨道场，被誉为“莲花佛国”。现有寺庙90余座，僧尼300余人，已成为极具佛教特色的风景旅游区主要庙宇名城庙宇简介天台寺天台寺又名“地藏寺”、“地藏禅寺”，位于安徽省青阳县九华山的天台峰顶，海拔1306米，为九华山位置最高的寺院；因天台是佛教徒朝拜地藏圣迹必到之处地，所以往往将天台称为九华山主峰百岁宫原名摘星庵。坐落海拔871米高的插霄峰上，五层高楼融山门、大殿、肉身殿、库院、斋堂、僧舍为一整体，没有单体建筑的配置，远观恰似通天拔地的古城堡；这种形制在我国现存寺庙建筑中极为少见祗园寺以其建筑结构曲折婉转而著称。九华山佛教协会就设在这里。该寺建筑面积5157平方米，殿宇层层叠叠，回旋曲折，结构精巧，气势磅礴化城寺又名“地藏寺”是九华山的开山主寺，历史最悠久又是地藏菩萨道场，位于九华街芙蓉山下；迎面是一座圆形广场，广场中间有“娘娘塔”和当年地藏放生的月牙池天台寺百岁宫袛园寺化城寺九华山是四大佛教名山之一，辉煌的文化遗产沉淀使之成为著名的风景名山，历史名山，文化名山大愿文化园大愿文化园景区坐落在中国四大佛教名山之一的九华山，是目前中国乃至世界最为全面和深入展示地藏文化、弘扬地藏精神唯一的文化景区。是九华山打造国际佛教道场，走向世界旅游胜地的“地标式”景区。99米高的地藏王佛像与本案近在咫尺，园区内即可沐浴佛光大愿园是世界最全面展示地藏文化唯一景区，大愿园的标志——99米地藏王菩萨圣像距离本案仅300米本案看大愿佛视角大愿文化园政府支持力度政府将加强旅游景区开发，建设发展重点从山上转移到的山下政府加大九华山风景区的旅游建设，建设的重点从山上转移到山下旅游产业基地建设，整体政策利好于本地市场政府致力于打造大愿文化园产业基地，产业园的发展，将带动周边产业（包括本案）的发展为了加强九华山旅游景区建设，发展景区旅游经济，政府投资建设池州九华山机场——机场主要服务于来安徽九华山风景区旅游游客及朝拜的香客，以及周边池州、铜陵、安庆等城市客流。宏观市场总结1、作为皖南国际旅游示范区核心城市，池州市近年来的旅游业发展迅猛，同时政府的相关支持将利好于九华山旅游的发展2、九华山旅游产业的快速发展，在拉动经济增长的同时也将助推——包括旅游地产在内的其他相关产业的发展宏观市场结论：九华山旅游的飞速发展，将带动周边产业的发展2PART.2项目市场分析篇池州本地市场研究宏观市场分析年份固定资产投资房产投资房地产投资比重2009年2574718.2%2010年3576718.7%2011年2907525.8%2012年3759224.5%2013年46210622.9%2014年53810419.3%2573572903754625384767759210610401002003004005006002009年2010年2011年2012年2013年2014年近年来池州固定资产/房地产投资情况固定资产投资（亿元）近年来，池州房地产投资总额稳定上涨，促进了整个城市房地产的发展池州市房地产投资比重保持在25%以内，房地产市场发展较为稳定城市房地产投资比重保持相对稳定的增长，竣工面积逐年的增加，库存量持续上升，竞争更为激烈2009-2013年每年施工面积的增长率分别为4.22%、23.45%、29.02%、6.96%2010年以后，施工面积和竣工面积逐年增长，尤其是2013年施工面积和竣工面积成为历年最高，若不进行有效的控制，易造成房地产市场库存量变高，将不利于房地产市场的产品销售450469579747799300296312376481136181208214224010020030040050060070080090020092010201120122013近五年池州房地产施竣工面积情况施工面积（万方）竣工面积（万方）销售面积（万方）关键字过度施工高库存去化难度系数大宏观市场分析480964862640300375643141632263304203272441580367004097657017552581101110585977270169872369910268069321629120502004006008001000120014001600180001000020000300004000050000600002014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.102014.112014.122015.12015.22015.3近一年池州商品房成交套数/成交金额情况成交金额（万元）成交套数2014年4月达到全年新高以后，出现成交下滑，一直达到14年“金九”月才出现止跌的局面2014年9月以后，随着政府救市的信号出现，成交逐渐回暖，以至于2015年第一季度新政三连发对楼市的刺激，促使池州市新年3月成交达到一轮小高峰，15年3月同比14年3月涨幅达14.89%，预计后市将会出现回暖目前池州市场内地段最好的住宅价格在5900元/平左右，别墅现房价格在8000元/平左右，核心市区底商价格在18000元/平城区住宅和别墅价格较风景区同类物业价格差异明显，2015年新政的连番出台，预计后市将会出现回暖序号项目名称所属板块产权产品形态开盘时间销售均价1清溪凯旋门站前板块70年住宅：高层、多层2014年10月5900元/平2广联翠玉半岛蓝湾贵池板块70年别墅现房2014年1月80000元/平3远东国际商业贵池区40年底商2013年11月18000元/平市场汇总1九华山风景区序号项目名称产品形态开盘时间公寓销售均价1九华万象街酒店式公寓预计2016年下半年12000元/㎡2茶溪小镇酒店式公寓2011年已开盘9000-11000元/㎡目前九华山周边酒店式公寓市场具有空白点，前期茶溪小镇酒店式公寓300余套去化时间近4年，现已全部售罄，面积为40-50平米九华·万象街占地20万方，建筑面积12万方，共分三期，一期已交付运营，众多品牌商家入驻，为景区游客和当地居民提供旅途休憩、娱乐的场所、二期商铺沿中央景观区和主要街道分布，是项目黄金主轴区，规划五街一区，是集购物、餐饮、休闲、养生、旅憩为一体的国际佛教文化主题商业街区九华山与池州本地住宅（公寓）价差在5000-7000元/平左右目前九华山酒店式公寓存在市场空白点，预计16年下半年万象街将推出酒店式公寓，本案应抓住入市的精准时机本案2别墅市场汇总213九华山风景区序号项目名称产品形态别墅销售均价开盘时间1茶溪小镇别墅16000元/平2011年9月2千年一栋别墅20000元/平2015年1月3九华万象街商铺、酒店式公寓、别墅15000元/平商铺：2015年1月酒店式公寓：预计2016年下半年目前九华山周边别墅市场拥有两个在售项目和一个预计2016年下半年开盘项目，分别为茶溪小镇、千年一栋和九华万象城其中，茶溪小镇和千年一栋属于同一开发商经营开发，在本地具有较高知名度和开发经验本案所属地理位置于茶溪小镇后面，因此外围区域客户拦截情况较为严重，资源被占据九华山与池州本地别墅价差在8000元/平左右目前九华山别墅市场有两个在售项目和一个未开盘项目，区域内竞争较为激烈，客户易被竞品截流本案池州市场总结1、池州本地市场，2014年房地产投资增大、产品去化缓慢，造成区域市场出现“高库存、低去化”的现象2、池州市区房价与九华山区域的别墅、公寓价格相差悬殊，注定本案将无法在池州本地进行销售，客群将以围绕上海的长三角一、二线城市客户为主池州市场结论：本案目标客群将以长三角一、二线城市客户为主项目周边直接竞争项目重点个案茶溪小镇项目销售情况良好市场具备较高知名度我司将根据以下条件，选取重点案例进行分析，为本案的产品定位提供参考。项目概况茶溪小镇度假村，项目坐落于青阳县庙前镇佛国