产业勾地实操讲解

产业勾地实操讲解产业勾地基本概念产业勾地前期操作要点产业方案编制及测算基本逻辑产业协议谈判要点产业地块获取流程产业招商及运营产业勾地实操讲解——产业勾地基本概念010203产业勾地历史及现状产业勾地主流模式产业勾地涉及基本概念产业勾地历史及现状01一、产业勾地历史及现状1、产业勾地用语来源：勾地：土地拓展中的一种，也叫协议拓展，是与政府通过协议勾兑，提前锁定土地，定向挂牌，定向摘牌获取土地的方式。现在行业内大部分企业将这种投资拓展方式简称勾地。产业：在产业勾地特定语境下的产业泛指地方政府需要的产生经济贡献的产业。现在一说到产业勾地，很多人认为即二产中的制造业，这个认识就非常狭隘，一产中也有园林东方做农业综合体进行购地，也叫产业勾地，三产中的酒店，商业综合体勾地也叫产业勾地，更不用提现在的新型产业，高科技产业更是现在对政府非常有吸引力的产业。因此，产业勾地中的产业包括：商业mall，文旅酒店，教育，医疗，高新技术，制造业企业等。一、产业勾地历史及现状2、产业勾地近十年发展历程：2010-2012期间：产业勾地特点：百家齐放，各显神通阶段，没有一家独大，没有行业统一认可的模式，这个时期商业地产刚刚起步，产业新城模式还在摸索过程中，纯做工业、物流地产的企业开始全国扩张。代表企业：张江高科，苏州工业园。政府平台类企业代表，迄今为止仍是全国做产业园开发的顶尖企业。苏宁置业，鹏润地产。这个时期典型的物流产业地产的代表。大连万达。商业勾地模式刚刚起步，模式仍在实验中前行，每年拿10个项目左右。华夏幸福。产城模式还在萌芽状态，固安产业新城初具产城模式的雏形。华侨城。文旅勾地华侨城一枝独秀。一、产业勾地历史及现状2、产业勾地近十年发展历程：2012-2016期间：产业勾地特点：商业勾地模式成熟并大行其道，大部分房企追风商业勾地模式。文旅勾地模式成型，国际著名ip在该阶段开始进驻国内，与地产结合。产城模式成熟，华夏幸福崛起。代表企业：大连万达，这段时期以大连万达为首的商业综合体勾地覆盖整个行业，很多地产企业都成立了商管公司，包括万科、中海等老牌住宅开发企业均未能免俗，纷纷进驻商业地产开发。华夏幸福基业。这个时期华夏幸福的产业新城模式进入成熟阶段，并开始全国扩张，固安产业新城成为产城模式标杆。中弘地产，山水文园，北京较典型的两个企业，全身心进行商业地产和文旅开发的企业。一、产业勾地历史及现状2、产业勾地近十年发展历程：2016-2018期间：产业勾地特点：由于政府考核业绩的转向，商业、酒店、文旅勾地日渐式微。政府方面开始封堵定向招拍挂的模式，大部分一二线城市要求产业地块不能和住宅地块同时捆绑。这个阶段处于传统的勾地产业逐步没落政府新宠产业还未登上舞台的过渡阶段。代表企业：联东U谷，单一做工业地产从不涉足住宅开发，主要靠售卖工业厂房回笼现金。万科、龙湖等典型房企开始成立产业地产事业部，主要是与智能制造、高端制造、科技研发类企业合作进行勾地。一、产业勾地历史及现状2、产业勾地近十年发展历程：2018-2020期间：产业勾地特点：2018年至今中国房地产市场进入下行周期，政府严格的政策调控，金融政策对房地产行业的收紧，另中国的房地产市场2年内不断下行，迄今为止仍无好转迹象。这个阶段的产业勾地进入了政府-房企博弈阶段，房企拿地非常谨慎，严格的选址和经济账的测算使得可勾地块越来越少，政府方面迫于政绩导向原则，对产业的要求越来越高。现在勾地对从业人员的要求越来越高。代表企业：腾讯、阿里巴巴等典型的it高科技、互联网公司成为勾地中的产业主力，通过自己目前对政府的绝对吸引力，入驻区域要求政府提供土地。通过与地产企业的合作赚取地价溢价利润。产业勾地主流模式02当前产业勾地主流模式1、产业新城勾地模式：规模：定位城镇级别，规模较大，以平方公里做为单位，规模较小的3-5平方公里，规模大的100多平方公里。选址位置：一般会远离主城区，要求大型都市圈周边，一线城市要求在城区建设边缘50公里内，强二线一般要求在城市城区建设边缘30公里，经济发达的省会级城市或计划单列市则要求10公里为宜。建设内容：交通路网，规划馆，中央公园，工业园区，住宅、商业开发用地。开发模式：产业新城要从土地一级整理开始做起，首先将农用地和集体用地转为国有建设用地，通过城市规划将建设用地规划为公共设施、工业、商业、住宅用地等。待建设项目确定后在通过招拍挂形式出让。运营模式：与当地政府或开发区管委会合作，共同成立平台公司，公司有政府人员参与管理。新城前期建设资金由企业方垫付，当新城范围内开始产生财政收入后在由政府方以委托服务费的方式逐步支付给企业。代表企业：华夏幸福基业，目前国内做产业新城模式的企业大部分从协议内容、规划设计、招商运营都是参考华夏产城模式。当前产业勾地主流模式2、产业小镇勾地模式：规模：规模跨度较大，小到几百亩，大到3-5平方公里都可以叫小镇，小镇模式的崛起是因为国家在2016-2017年大力推崇，各种产业园区及产业地产项目纷纷改头换面称为“特色小镇”。选址位置：小镇选址对于城市没有太硬性的要求，中大型城市周边均可，距离主城区越近越好。选址关键在于小镇内承载的产业内容要有人口导入，住宅部分要有市场需求。建设内容：单一产业或大型企业均可做为小镇的产业建设内容，小镇内的建设用地一般包括少量公共设施（交通，绿化等），部分产业用地（一般30%-50%），其余住宅用地。开发模式：规模较大小镇项目企业要从一级整理做起。规模较小的小镇一般是从政府手中直接通过招拍挂摘地后开发建设。运营模式：开发商独立运营，与一般的开发建设项目类同，住宅部分快速销售回款反补产业部分投入。代表企业：绿城集团，杭州绿城的桃李春风小镇是文旅小镇全国标杆项目，把一个距离杭州40公里的区域打造成旅游热点及标杆别墅示范区。当前产业勾地主流模式3、商业综合体勾地模式：规模：规模一般在200亩-500亩之间。商业部分的建筑规模尽量控制在15万方以下，根据城市级别不同相应减少商业面积。选址位置：对城市人口及经济要求较高，一般要在常住人口100万人以上城市选址，项目周边3公里内常住人口要到20万以上才能支撑集中商业运营。建设内容：集中大商业，大部分北方企业简称商业盒子，南方企业一般叫mall，部分办公楼或酒店，有些区域可以建设公寓（商业性质，住宅功能统称公寓），其余部分为住宅用地。开发模式：政府会有明确要求集中商业的开业时间，个别地方政府将商业部分的开发节奏与住宅部分销售挂钩，防止企业销售完住宅后商业部分因投入过大资金回收困难而烂尾。运营模式：招拍挂市场定向取得地块，地块的规划指标是根据勾地企业前期与政府达成一致的建设方案量身定做。住宅部分快速销售回笼现金流补贴商业投入，后期商业运营后赚取租金利益。代表企业：大连万达，商业综合体在全国的快速推广始于万达，商业盒子的建设标准行业内大部分企业均参考万达（华润、龙湖除外）。与政府的勾地要点目前也是万达标准占主流。当前产业勾地主流模式4、文旅勾地模式：规模：规模一般在1000亩-5000亩之间。文旅项目的特点是投资巨大，重型资产持有。要求搭配大量住宅用地，一般要达到70%以上。选址位置：文旅的选址有两种模式：一是一二线城市、省会城市及计划单列市周边，距离主城区不超过30公里。二是重点旅游景点附近，周边有中大型城市人口可外溢到该区域。对交通要求非常高，起码要有一条城市主干道或高速公路直接通达，大型文旅项目要有轨道交通直达。建设内容：酒店群，游乐设施（室外游乐园、剧场、秀场等不限），大型集中商业，其余部分为住宅用地。开发模式：文旅项目用地一定是通过招拍挂市场直接拿地，不会介入土地一级整理。运营模式：投资大，周期长非常考验公司的财务融资能力，高成本的资金不建议进入。运营需要尽量晚开产业部分内容先进行住宅部分销售，理想的模式是用住宅部分产生的现金建设产业部分。代表企业：融创中国，收购了大连万达文旅板块，并购了万达文旅的整个管理团队，现在完全沿用万达文旅城的模式进行全国拓展。当前产业勾地主流模式5、工业地产勾地模式：规模：规模一般在100亩-500亩之间。工业地产涉及到较多的是物流仓储用地，和工业制造业用地两种。选址位置：工业地产都会远离居住区，选址在离城市较远的区域，但交通要便捷。多在政府的开发区和新区内。建设内容：仓库和工业标准厂房，如果是产城模式的内的工业用地还可以直接通过政府出售工业用地回笼资金。开发模式：基本按照工业用地开发节奏建设。运营模式：通过出售部分厂房回笼部分资金，自持部分用租金逐年回笼资金。因工业用地和厂房建设成本较低，可以支持企业自持厂房进行出租，工业地产的核心是工业企业的招商能力和园区运营能力，需要良好的企业服务能力才能吸引企业入驻。代表企业：联东U谷，普洛斯。联东U谷主要是做标准化工业厂房和自持产业园，进行产业园区运营。普洛斯主要做物流产业园，工业园和科创园，2019年5月万科成为普洛斯第一大股东。产业勾地中基本概念理解03产业勾地中基本概念理解1、土地用地性质中的概念：土地性质：u根据土地所有权分类：中国的土地分为国家所有土地，和集体所有土地两类；集体所有土地，简称集体土地，属于农民集体所有。其余土地属于国家所有。u根据土地的用途分类：中国的土地分为农用地，建设用地和未利用地三类。农用地：用于农业生产的土地，包括耕地，林地，草地，农田水利地和养殖地水面等。建设用地：是指用于建造建筑物，构筑物的土地，包括住宅、工业、道路、公共设施用地等。未利用地：农用地和建设用地以外的地。山川河流，沙漠戈壁等。产业勾地中基本概念理解国有建设用地的用地性质分为8大类：商服用地，工矿仓储用地，住宅用地，公共管理与公共服务用地，特殊用地（军事、使馆、监狱、殡葬等），交通运输用地，水利设施用地，其他用地。我们产业勾地对应的是上面的前三类用地。这三类用地优惠细分为十几种用地属性。勾地必须要了解的几个用地性质：①农用地：农用地的耕地里面又有基本农田和一般农田的级别划分。基本农田是高等级的耕地，我国有18亿亩的耕地红线，16亿亩的基本农田红线。因此在勾地过程中你发现你选址地块中有基本农田，就要果断换地块。②要分清国有建设用地和集体建设用地，集体转国有的过程比较漫长，在勾地过程中一定要优先选择国有建设用地。勾地的最基本功课，就是要读懂我国现行的土地利用规划图（简称土规图），和城市规划图（简称城规图）。产业勾地中基本概念理解2、土地利用规划图：基本概念：土地利用总体规划是指在各级行政区域内，根据土地资源特点和社会经济发展要求，对今后一段时期内（通常为15年）土地利用的总安排。看懂土规图，勾地选址过程中避开不符合规划的土地才能避免不必要的麻烦。右图是一个县域的土地规划图，在勾地选址过程中要选择在棕色区域内，棕色区域代表建设用地。产业勾地中基本概念理解2、土地利用规划图：深黄色-基本农田深棕色-国有建设用地浅棕色-集体建设用地产业勾地中基本概念理解3、城市规划图：基本概念：城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。城市总体规划是城市规划编制工作的第一阶段，也是城市建设和管理的依据。看懂城规：区分住宅用地，商业用地，工业用地。产业勾地中基本概念理解3、城市规划图：黄色-居住用地红色-商业金融用地（商服用地）绿色-体育用地橙色-医疗用地粉色-教育科研用地棕色-工业用地紫色-仓储物流用地以上土地勾地中都会涉及，要看懂城规图中这些属性的地块。产业勾地中基本概念理解4、土规图与城规图的关系：土规图由国土部门绘制，依据区域土地供给及使用情况进行规划。城规图由城市规划部门绘制，依据城市的发展及建设目标绘制。两张图原则上是土地利用规划要依据城市建设规划进行调整并规划绘制，但是我国以前行政职能市国土局和规划局为平行部门，相互之间进行规划时并不会沟通，因此土规图和城规图大部分城市不能统一，会出现城市规划的重点发展区域