地产“勾地”制度

地产“勾地”制度在土地市场，土地出让的方式有很多种，我们最常见的即是招、拍、挂。但从2006之后，一种全新的土地出让制度被从香港引入大陆，我们称之为“勾地”制度。什么是“勾地”？勾地是要求国土资源部门，按照国家有关规定制定本年度的土地供应计划，该计划经审批通过后，用地者可以根据自己的需要选择合适的土地。供应信息的透明将让土地在更为公平的市场竞争环境下进行交易。同时，公开土地供应信息后，买家竞争更有利于土地优化利用。国土资源部则认为“勾地”是完善现行土地出让制度的一种努力。那么，“勾地”方式从何处未来？“勾地”起源于香港，是1998年金融危机后，香港政府为避免地价过低，稳定土地市场，从而实施的一种带有浓厚政治色彩的土地出让制度。2006年5月31日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》正式将“勾地”制度引入中国大陆。对于这一制度的引进，其意义重大：1.从政府角度，有利于当地政府事先筛选开发商，捆绑、引入当地需要发展的产业和民生工程，让住宅开发商为当地做更大贡献；同时设定地价底线，防止土地被“贱拍”、流拍或抢拍出地王高价。“勾地”制度强化了地方政府在土地出让市场上的绝对主导优势，对于不符合规划预期的意向勾地者，地方政府部门可以主动要求其修改开发方案或增加其他要求，直至满意为止。2.对于开发商而言，随着二级市场并购项目逐年减少，而土地招拍挂激烈的竞争和不可控的土地成本，“勾地”是开发商低于市场价格锁定并获取土地的绝佳方案。通常，通过“勾地”方式获取的土地大多是复合型开发，即通过“产业+”的模式。勾地“产业+”模式1.产业园区+地产指在产业园区及周边地区进行大规模的房地产开发，该模式兼具产业园区运营及地产开发两个方面，产业园区如物流园区、科技园区、科技新城、产业新城以及生态农业园区等。通过该模式勾地，对勾地意向者来说，可以确保拿地的成本把控，并且可以保障产业园区快速地进入运营状态。对政府来说，一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融机构或世界500强企业）的要求；另一方面，随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加，政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区域生产总值的双重提升，在促进地方就业和民生建设的同时，还能突出地方政府的政绩。2.文化旅游产业+地产该一般需要以具备文化旅游资源为基础，意向勾地者与该文化旅游资源所在地政府达成协议，打造出具有独特人文内涵和建筑风貌的文化旅游区。对政府而言，借助开发商雄厚的资金实力以及商业运营经验，打造或提升文化旅游产品，有利于进一步提高地区知名度，因而很受地方政府的重视。实践中，“文化旅游产业+地产”模式催生出了多样的文旅项目，包括以下几类：1）以华侨城、万达为代表的主题游乐型据不完全统计，包括华侨城、万达、世茂、融创、恒大、佳兆业在内的众多房企已经正式进军主题公园。但是，《主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》显示，国内70%的主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%实现盈利，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。2018年3月9日，发改委等部门联合发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》指出：要严控主题公园的房地产倾向，严格控制主题公园周边的房地产开发，不得与主题公园捆绑供地、捆绑审批；要严防地方政府债务风险，要求地方量力而行，不得因主题公园建设增加地方政府债务。至此，“主题公园+地产”的模式很难再成为主流。2）以万达、港中旅集团为代表的景点依托型如果景点较为热门，房地产开发企业可以通过在景点周边开发或运营优质的商业生活配套设施，获取稳定的现金流。3）文旅小镇型目前国内已形成以安徽宏村、云南丽江及浙江乌镇等为代表的一大批文旅小镇。如何避免古镇同质化、如何结合古镇及原生态文化去进行商业地产开发，对开发商的运营团队都是很大的考验。4）文化创意产业型实践中，该类型产品通常为地区政府与房地产开发企业达成共识，对城市部分区域进行“改二进三”的改造。即将原来的工业用地、废旧工业厂房或船坞厂改造成为具有历史文化元素的第三产业产品，如北京的798艺术区、中关村768创意产业园、宋庄艺术区以及77文创产业园等。总体而言，文化旅游产业+地产的项目，因相对偏远，刚需不足，销售周期较长，盲目投资景点项目造成山水超级大盘很可能沦为“鬼城”。另外，很多开发商对文旅项目的投资资金匮乏，运营能力差，真正能够落到实处的文旅项目少之又少。3.医疗养老康体产业+地产1）医疗+地产在国家鼓励发展医疗养老产业的政策环境下，多家开发商与国内外著名医疗机构以及地方政府合作，开发运营医疗养老项目。如备受瞩目的绿城乌镇雅园。该项目包含养生居住区(70年产权住宅用地)、老年大学(科教文卫用地)、五星级酒店会议中心及特色商业中心(商业用地)，以及雅达国际康复医院(医疗卫生用地)。实践中医疗养老产业+地产项目的盈利模式多为“产权出售+服务提供”的模式。2）康疗型养生养老项目该产品的用地性质一般为非居住用地，并拥有依山傍水、生态良好的区位环境。开发企业与地方政府以及专业的医疗机构、康复疗养机构合作，提供全方位的健康体检服务、老年人常见病预防及看护服务、病后疗养服务等。目前市场上存在的典型案例包括北京太申祥和山庄、北京燕达国际健康城等。3）家居型养生养老项目实践中，该类型产品一般是在郊区大盘中配建养老主题的生活设施，如养老中心、养老别墅或者养老度假山庄等。目前市场上存在的典型案例包括绿地21世纪孝贤坊、万科幸福汇中的养老公寓。对于“康养产业+”地产模式来说，未来允许集体经营性建设用地直接进入土地市场的法律修正案草案一旦通过并生效施行，那么将为该模式下的房地产开发企业打开一片蓝海。其他新型“产业+”模式分析1.教育+地产早在1994年，碧桂园即尝试开发“教育+”地产的新蓝海。碧桂园与北京景山中学在广州市合作开办“碧桂园学校”，通过与学校合作，达到提升住宅项目的吸引力和附加值。经过20多年的发展，房地产开发企业已经构建出多种“教育+”地产的模式和类型，主要包括以下几种：传统学校+地产合作模式上述碧桂园即属于这一类型。房地产开发企业借助传统学校，尤其是传统名校的品牌效应，提升其开发住宅楼盘的购买率和产品附加值。为此，房地产开发企业付出的代价一般是为学校提供土地使用权、建造学校设施以及提供必需的软硬件设备。此外，房地产开发企业通常还与传统学校签订协议，明确约定责任承担以及收益分成等事项。2.“互联网+”地产模式众创空间实践中，不少房地产开发企业已经嗅到先机，尝试抢占这片蓝海，如万科打造的“万科云城”、SOHO中国打造的“SOHO3Q办公体系”等。随着网络经济的崛起，网易空间、抖音网红直播室、亚马逊2.5产业与地产商配合拿地，不仅解决政府税收问题，更可低价获得配套土地。