CRRC-XXXX年1月天津房地产市场分析报告

1雅戈尔东吴地块推广企划提报宁波天启公司2009-112项目解读西班牙的花园别墅PART13项目区位：东吴镇总用地面积：7.7万平总建筑面积：8.6万平容积率：1.0总户数：240户主力面积段：250-270平建筑风格：西班牙东钱湖老三区4市内离城最远的别墅面积相对较小的联排总价相对较低的别墅5户型空间9米大面宽，10米短进深客厅，餐厅、主卧、次卧、客卧、书房，间间朝南总裁级整层主卧国王级尊荣双套房前庭后院、露台、阳台、一步台3.6米餐厅挑高大尺度方正空间半抬高阳光地下室6西班牙的房子Thespain’shouse院子连着院子Patioandpatio7西班牙的房子院子连着院子8市场解读全新领域的自我产品PART2920032006200720082009乾隆山庄东湖观邸香颂湾卡纳湖谷柏悦项目比华利英伦水岸茶亭地块比华利二期东钱湖别墅兴起东钱湖富人区形成高端板块成形、品牌地位确立1、从东钱湖版块发展看项目机会10东钱湖别墅区城市别墅郊区别墅116KM总价千万以上鄞县大道由鄞县大道展开的新生活版图纯别墅产品：纯别墅社区具有突破的基础条件东钱湖借势：以距离换价格来看，6KM的距离，几百万的差价，本案填补了市场空白，带来新的生活版图与客群。新客群注入12400万600万800万1000万1200万1400万1600万以上都市华庭雍城世家盛世天城卡纳湖谷九龙湖畔诺丁山郡400-800万，别墅市场空档维拉小镇2、从别墅市场格局看项目机会13•由总价空档，带来的是一波新鲜客群。——提前进阶别墅生活的人•由总价空档，催生的一种新的生活方式14客群领袖上形阶层的生活意向PART315他是鄞州外贸企业主，大学毕业就自己创业，十年功夫就打下了自己的一片天地。事业正处于向上发展期，年轻有为，孩子还小。拥有一套别墅，更多的是希望得到社会的肯定与别人的羡慕。”事业高速发展的中坚力量中小型私营业主为主，年轻有为，事业发展期，购买别墅是希望社会地位上一个台阶。16极具个人爱好的高知人士企业高管，高学历人才，知本家阶层，讲究生活的情趣，重视个人爱好，工作之余总喜欢敲敲打打。一个带院子的大房子，是必须的。他是公司高级管理人员，英国留学背景，硕士学位，对生活细节要求特别高。是个摄影发烧友，如果条件允许，一定要有一个晒片室。17热爱生活品味的实力派公务员或银行家，生活的历炼需要沉淀，或许是时候换种生活方式了。他是某事业部门局长，在这个行业打拼了半辈子，好不容易有了今天的成就。或许是时候换一种生活方式了，回到生活的院子里，种种花种种草，再在度度假用，说不定以后可以养老。18眼光犀利的投资客全市范围内的投资客群，雅戈尔拥护者，看中东钱湖区域，与别墅的升值潜力。他买过许多房子，没办法，买一套赚一套，尤其是别墅产品，升值空间最大。以前买过雅戈尔香颂湾产品，对西班牙的产品情有独钟，也一直喜欢东钱湖区域的环境。19东钱湖镇、东吴的私营业主邱隘、五乡周边的私营业主宁波市区的高知人群外贸企业的金领，高级主管公务员、金融机构大市范围内的投资客处于人生上升阶段的一群人，事业有成，前途无量，有着自己的审美与爱好，有着自己完整独立的世界观，对生活保持着积极的热度。20“上行阶层”企业主高知人士立业阶层实力派中坚力量21购买本案别墅的需求分析生活立业阶段，上行通道时常会有压力需要得到社会的肯定下属的支持、同行的认可工作勤奋努力，具有社会责任感适当的时候犒赏一下讨厌一成不变希望丰富的生活体现自己的社会地位热爱生活，向往美好在适当的时候，找到一种适合自己的生活方式。不随波遂流，不顺流逆流。工作22我是一个热爱生活的人，凡是我不知道的，我都希望知晓；凡是我不会做的，我都希望去尝试；凡是我没拥有的，我都渴望得到.....这就是生活,生活需要热爱.热爱产品——客群——生活意向23产品——客群——生活意向生活就是不断的在变化,总是从这个地方挪到另一个地方,从农村到城市,再从城市回到农村，有儿时赶海抓鱼的乐趣，有赢得世界后的徬惶，住完平房住楼房，住完楼房换别墅.....这就是生活,生活需要变化。变化24产品——客群——生活意向生活就是一场分享的盛宴，与家人分享，与朋友分享，与同事分享。源源不断的分享，化为更多更多的分享.....这就是生活，生活就是分享。分享25阳光+庭院+积极生活态度26推广概念slongan27我的别墅生活自豪：对身份的渴求——不是公寓，不是洋房，是别墅自我：对生活的热爱——不是你的，不是他的，是我的自信：对未来的憧憬——有别墅，有生活，有未来自立：对社会的责任——是小我，是大我，是我们的一个上行阶层的自我独白与梦想实现28品牌帕提欧Patio产品定位东钱湖西班牙花园别墅形象个性生活/积极/阳光/品味客群定位上形阶层推广核心我的别墅生活29推广布局开始了一起吧生活啦PART530①开始了以提醒、号召式广告开场，拉开序幕。一个新的区块，新的生活，新的阶层开始了，提示大家自我审视，你是否也到了住别墅的时候？。313233341、活动营销尽情采摘吧，普罗旺斯的花香——鲜花样板段打造利用项目河对岸空地，种植一整片郁金香或薰衣草，寓意着生活就象鲜花一样盛开。可以做推广画面用，花期来访客户可亲自采摘鲜花一束。35普罗旺斯的天空充满了花香36②一起吧通过不同场景，不同生活的分享，点出项目的卖点所在。生活在于分享，与家人分享，与自己分享，与朋友分享，还是与自己分享。37现在就开始，我的别墅生活38现在就开始，我的别墅生活39现在就开始，我的别墅生活404142432、活动营销一起吧，装点你的庭院——举办一场帕提欧庭院节结合样板段开放，做一个帕提欧庭院节。通过不同主题的庭院的装点，演绎不同的生活意向。44“Cordoba庭院节”来源每年的四、五月，在西班牙南部的美丽小镇，纳尔多瓦都会成为花的海洋，狂欢的世界，因为这里有一个传统节日——庭院节。各家都会用鲜花和盆景精巧的来装饰庭院，并且欢迎大家参观，评选。无论是家庭还是社会机构，只要拥有庭院的都要加入进来，敞开平日紧关的大门，展示自己的得意之作。庭院节体现了西班牙建筑的精髓，以及这种建筑特点带来的生活的情趣，人与人的交流。4546③生活啦通过不同的生活方式创意表现手法，尽情展现别墅生活的情趣、生态、互动，以及由别墅所带来的生活飨乐。热爱生活吧，生活也会热爱我们。享受生活吧，以自己特有的方式。474849505152533、活动营销住别墅，当农夫，胜皇帝——现实生活版开心农场在项目旁边租一块土地，作为社区农庄，让客户领养，引发客户往复前往。销售期间可以不定期举办种植、采摘大赛。倡导一种健康的生活方式，也作为项目营销手段。杭州绿城桃花源成功操作过，交付以后可以考虑由物业经营或转交给其他公司。54“一亩三分地，赛过活神仙”55▲采摘大赛▲种植大赛56开始了一起吧生活啦1、以自白、生活式的语言道出了一群新晋别墅生活的上行阶层，生活梦想的实现，自我实现过程。2、以轻松的生活解读产品价值3、广告中从不出现效果图，却为消费者描绘了一个生活意向。我的别墅生活57对于项目，我们还有一种思考方式58如果说方案一是以目标人群为出发点，讲述了上行阶层的自我实现方案二则是以产品为切入点，描绘一个山水风景里的风情小镇生活59团队二方案西班牙风情小镇PART660①天生别墅项目形象导入期，东钱湖西班牙花园别墅在东钱湖以东，有一个原生山水的美丽地方，蕴孕着一个西班牙风情的纯花园别墅。61626364②庭院深深产品解读：同样的庭院，不同的解读庭院是栽培家庭情感的空间——家庭庭院是向自然的延伸——花园庭院是显赫地位的象征——门庭65——庭院系列——大方之家，庭院深深所谓家庭，正在于“家”与“庭”的不可分割——庭院，是栽培家庭情感的空间。66——庭院系列——柳莺花燕，一园气象所谓花园，在于园的美好，更在于种花的心情——庭院，是生活向自然的延伸。67——庭院系列——门庭显赫，大院无疆所谓庭院，正是分出高低的那一道门第——庭院，是显赫地位的象征。68③大院大家这个庭院里围合的是一群大家风范，典型性成功人士。对于他们来说，这是人生的第二疆域，是身份的象征。在赢取了世界之后，或许简单质朴的生活才是最后的回归。69707172Theend!谢谢聆听！