茂泽国际大厦推广企划思路

城北•商宣言（简案）茂泽地产•茂泽国际大厦推广企划思路一个品牌的雄起-茂泽国际大厦推广企划目标Object：树立品牌，促进销售运用整合价值传播，在项目与目标消费者间实现价值沟通的双赢。规划课题Theme1：确认项目TBITheme2：确认项目推广主题Theme3：确认项目推广阶段目标及手段公司资源优势：1、具有南宁市众多核心地段的户外广告资源；2、与政府相关部门关系良好；3、公司房地产服务团队专业、兢业，服务细致到位；4、服务报价合理公道。方案关键词索思考方向：吃透城区文化，看清发展趋势推广主线：项目核心价值体系上的“天•地•人•和”四大板块内容群雄逐鹿本案面对的市场南宁近年高层物业简析销售价格据统计：2002年南宁高层物业宅销售均价为3200-4500元/平方米。自2003起房价起伏不大，但2004年将有所提升。市场比较认同的价格为2700-3000元/平方米。销售户型据统计：高层住宅户型以三房为主，占总供应量的42.83%，其次为二房，占总供应量的19.00%，两种户型合计，占总供应量的61.84%。各种类户型面积幅度比较大，相对集中的有一房（单间）31-53平方米；二房120-124平方米；三房110-134平方米；四房158-198平方米。（具体方案内容以相关部门最终统计数据为准）写字楼市场分析供应现状2002年共有1栋写字楼（文德大厦）发售，为市场新增供应量1.5万平米左右，截止2002年底，据不完全统计，南宁写字楼存量约达到20万平方米左右。2003年南宁市写字楼的需求仍将呈现增长趋势，增长趋势会比2002年强。2004年，南宁市高层写字楼呈现高增长姿态，市场竞争变得愈发激烈。以琅东为例，仅帝王国际和佳得鑫·水晶城就将为市场提供1/3的份额，而琅东新区也将成为写字楼血拼的绝对高地。在城北，以城市碧园为首的写字楼迅速进入市场，成为本案最大的竞争对手之一。具初步统计，2004年南宁市写字楼将达到30万平米左右，迎来又一个发展的高峰。值得一提的是：从2001—2002年需求上的另一个特点是许多公司、尤其是小规模公司，纷纷从租金高的写字楼搬到租金低或比较低的写字楼，甚至搬到一些商住楼租下一套房或买下一套房作为办公场所，这也反映了小规模公司的经济承受能力不强，对写字楼市场尤其是高档次写字楼市场无可支持，对写字楼的发展有消极影响。但对以商住形态开发的项目将是一个利好信息。城北之痛，商业物业匮乏本案在城北之地位纵观城北区楼市，城北区的房地产行业发展主要是中低价市场，有文华园、瑞士花园、近期有恒大新城、棕榈湾等；东部区则以安居工程为主，如北湖安居工程等。在城北区，由于历史发展和经济发展的原因，商务形态搂盘缺乏，而在南宁房地产开发红火的今天，城北区的商务形态项目开发依然缺乏，仅碧园数码城一支独秀。但随着南宁政府城市发展战略转移，被列为城市开发重点的城北区；开发科技园区的兴建；南博会的召开等利好消息的影响下，城北区商务搂盘的需求量将大量激增。崛起，城北商务楼市!城北，需要自己的商务代表城北区，作为一个新兴的老区，正逐步向一个现代化的都市发展，处处着充满商机。北湖副食品综合市场已完成了第三期工程扩建，物资机电产品市场扩建，饲料禽苗兽药市场扩建，三个市场年销售额就达到9亿元。1994年以来，城北区利用外资兴办了33家企业，引用外资累计达1000万美元。力争在今后5年把城北区建设成为南宁市的硅谷，这是城北区今后5年发展的一个大目标。城北区将建设2-3个工业发展基地，培育一批高科技、规模大、效益好的第二产业群和建设一批有城区特色的专业市场及商品专卖街，实现“物流经济”、“三产富区”新突破。借助南宁大发展的新机遇，依靠大学园的高素质人才、南宁高新科技园的政策优势和政府全力打造科技强区的决心，相思湖-大学路一带必将成为未来的南宁城市发展重中之重。如今南博会东风正劲，东南亚经贸大商圈初步构建，据估计，中国——东盟自由贸易区如果建成，将是一个拥有１７亿消费者，国内生产总值近２万亿美元，贸易总额达１．２万亿美元的经济区域——这将是世界上人口最多的自由贸易区，也是由发展中国家组成的最大的自由贸易区。以高新科技园、副食品、大型机电市场为主要经济形态城北区，将在南博会的春风中迎来巨大的商机。面对物流，行动！城北商务新派本案消费层轮廓描述企业腾飞的平台，智者投资的利器！具有一定实力和发展历史的大中型公司此类公司发展多年，具有一定经济实力，在市场中树立了良好的信誉和形象。选择形象高档的商务办公场所是实力的象征。区机电设备总公司等此类客户一般为整层购买发展中的中小型公司此类公司起步较玩，但处于发展上升期，对自身形象较为在意，如有可能，他们仍愿意进驻品质高的商务物业。利客隆物流公司办事处等此类客户一般购买数间打通使用刚处于起步阶段的小型公司、个人工作室或部门承包人此类业主事业刚起步，对办公面积要求不大，会出现工作时间自由、办公、居住一体的情况。自用型客户对产品形象、便利性、成本、配置敏感沿街电器、五金铺面等的办事处、广告公司等此类客户一般购买单户使用投资者对首付、月供、租赁市场、租金水平敏感。在推广中可经过详细市场调研对以上方面论证。为此类客户算一笔明细帐——制作投资手册。高度决定一切商务公寓对于自用客户来说，住，就是买它的地段、环境、它的实用性、美观舒适等都是为了提升自己的生活品质；商，是买它的位置、品质、它的形象、它的便利性、通达性、低成本等都是为了更好地拓展企业未来的发展空间。因此拥有通达的交通网络，高品质的保障，增值空间等优势的茂泽国际大厦，其重视城市生活的多功能性，使商务活动与城市生活相得益彰，事业与生活间的平衡。为客户带来的核心利益点是：这里是城北人做世界生意的舞台。封疆城北，定鼎高端本案推广主题提出城北人做世界生意的舞台！一个恢宏的主题，一个响亮的口号起飞，茂泽国际大厦谋定方略本案推广主线扬威地产T型台（推广之点•线•面）点：项目推广主题城北人做世界生意的舞台贯彻推广全程，拔高项目形象，定位城北商务领袖。约束文案、设计风格，保证项目推广整体风格统一。系统的项目卖点推出步骤线：项目核心价值体系（6大价值）形象价值区位价值产品价值附加值投资价值市场对接价值根据核心价值体系制定项目开盘、强销、续销、尾盘等阶段的卖点推出步骤。系统推广原则面：项目推广执行层面广泛性——目标：树立形象，扩大知名度手段：报纸、电视、广播重点性——目标：突破区域市场，增加销售手段：工地围墙、路牌；巨幅，区域海报、DM派发深入性——目标：对吸引而来的目标买家实行心理突破，消除其购买障碍手段：投资手册、现场解说整合推广策略一、引导预热期：通过电台、户外媒体以及软文炒作传达产品相关信息。二、形象塑造期：以平面广告与相关楼书、海报、折页等物料塑造项目的差异化形象，完成形象沉淀，使公众对项目形成新的认知，加深和巩固公众的注意集中度，开发潜在消费者。三、开盘预热期：通过对项目的卖点细节的挖掘和渲染，以平面报纸广告宣传为主，进一步突显项目核心的价值品质。四、公开发售中期：利用相关销售政策维持市场热度，制作单张以及投资手册等刺激消费者最终完成项目价值对接。媒体策略一、媒体目标1、在公众心目中树立楼盘的品牌形象；2、提高发展商在公众心目中的知名度和美誉度；3、力求“龙基·国际”销售顺利，并能引起销售高潮；4、使项目形成良好的口碑效应。媒体策略二、各阶段投放比例表阶段推广费用比例入市期53%造势期17%强销期19%调整期11%合计100%媒体策略媒体投放比例表项目合计物料户外电视报纸电台活动比例100%10%12%12%55%5%6%媒体策略三、运用策略1、入市期：可以选择交通节点悬挂大幅墙体广告或车身广告，辅以定量的报版和电视广告；2、推广造势期：通过销售现场对公众开放，加大现场展销和物料的宣传力度，铺以定量的项目海报或DM派发，逐步加大报版广告频率并开始在电台进行投放；3、强售期：以报版广告为主，并逐步加大电视广告投放量，保持电台宣传，及时补充项目信息，加强形象推广和项目功能性诉求（针对投资、自用型客户）；4、调整期：以报版广告配合户外广告（楼体巨幅）宣传为主，投放量上适当减少，加强现场相关物料的保持和更替。媒体策略四、媒体分析及选择1、户外广告：针对性选择CBD、新城区等环绕中心城区各个交通节点，该地区人流量大，目标客户高度集中。2、车体广告：线路选择主要考虑线路要符合本项目的区域客户，可选择：10、4、204等路线路，此几条线路基本游走于整个中心城区，有助于把项目信息有效地传递出去。3、报版媒体：首选《南国早报》次选《八桂都市报》，前者为广西发行最大的区域性报纸，拥有庞大的信息群体；后者在每周二、四的发行表现上颇为突出且价格亦具相当优势。4、电视媒体：首选广西电视台《广西房地产》栏目，该栏目的区域覆盖率、收视率和专业性优势突出，次选南宁电视台《家住绿城》栏目。5、电波媒体：主要考虑南宁广播电台的交通音乐频道。6、楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。营销活动策略一、营销渠道及销售建设1、营销渠道应建设双点两线销售渠道。“双点”指开发商和潜在购房者，“两线”指销售明线和暗线。明线销售是指传统的销售方式，通过建设售楼部，成立电话销售热线，设置样板房，参加房交会等方式公开发售。暗线销售是指从现代体验营销中裂变出来的一种销售方式，以点带面，依靠口头传播扩大宣传效果。2、人员培训与管理。建设一支高效、优质的售楼队伍，售楼人员队伍的思想意识必须是前卫、开放、务实。在与顾客接触时，销售人员必须能体现项目的定位，有修养、有风度、有气质。务实是指必须熟练懂得房屋交易的合法合理程序，业务必须准确到位，交易动作语言标准化。以充分体现开发商的规范与成熟，获得潜在客户的信任与好评。严禁有任何损害楼盘形象的举止言行。营销活动策略（一）、“寻找城北商务未来”、“城北商务如何与世界经济接轨”系列大型专业研讨活动1、策划用意：高格调以引起一鸣惊人，广渗透以引起十分关注。借活动邀请政界名人，目标消费群领军人物参与，给项目的定位打好头阵，在业界引发关注，形成市场热点。2、实施：预热期炒作重点。邀请行业内知名人士、政府、机关以及相关行业人员进行讨论，各路媒体跟踪报道，打好宣传推广的第一张牌。（二）、“商务联盟优惠置业”活动1、策划用意：提高项目形象，迅速拉拢消费群体；2、实施：拟订在预约客户中成立“商务联盟”，联盟中的成员可由集团进入或团购企业组成；联盟成员可在购房过程中得到额外的优惠政策。高屋建瓴，风生水起本案推广NP类研讨方案一之“天地人和”天篇——得天时！推广阶段：项目开盘前期作用：拔高项目形象，树立项目为城北商务代表的形象。卖点应用：价值体系中的形象价值对接南博会，唤醒城北商务新风应用：软文、NP地篇——得地利！推广阶段：项目开盘前后期＋开盘后强销期作用：展现项目区位优势卖点应用：价值体系中的区位价值应用：NP人篇——得人望推广阶段：项目强销期作用：锁定项目目标客层、展现项目高品质卖点应用：价值体系中的产品价值、投资价值应用：NP和篇——商和万事兴！推广阶段：项目续销期作用：展现项目物业管理、高尚配套等内容。卖点应用：价值体系中的附加值应用：NP