高雄原宿广场」行销企划案

「高雄原宿广场」行销企划案壹、SWOT行销检验一、优势分析（Strength）1.原大统商圈（含新崛江商街）之一部份2.位于玉竹二街主商街、邻NOVA计算机商场3.基地正临中山路（原大统百货隔壁）4.综合商场规划（PLAZA）5.结合购物、娱乐、餐饮、休闲6.采日式主题命名二、劣势分析（Weakness）1.大统百货荒置、商圈没落2.五福路南北商业繁华差异3.招商不易，恶性循环4.临近失败案例多（如金角百货等）5.综合商场经营不易（如金银岛购物中心）6.新百货商圈移转（大统和平店、大丸百货）三、机会分析（Opportunity）1.营造主题式商场定位（非综合）2.抢攻类别化优势（形成区隔）3.强化日式风格（主题鲜明）4.增加娱乐特性，吸引人潮（特定族群）5.成立原宿广场商街委员会集体运作6.运用事件行销创造话题四、威胁分析（Threat）1.主题模糊、沦为一般卖场2.未能建立专卖类别、不易跳脱竞争3.日式风格徒具其名4.购物、娱乐、餐饮、休闲结合失败5.单打独斗、各自为政6.事件行销未能掌握、广宣成本增加贰、行销组合一、产品建议1.创造「日本原宿空运来台（高雄）」之主题定位2.迎合「哈日族」风潮、增加日系商品专卖3.创造另类名牌专卖（二手名牌、副牌、平行输入剪牌商品）4.引进日式餐饮专卖（日本西洋料理等）5.增加休闲娱乐功能（结合广播公司OPENSTUDIO）6.不断举办主题式特展（展销活动吸引人潮）二、行销建议1.整合周边商家、形成整体商街组织（主题牌楼）2.与「新崛江商场」采竞合策略（联合造势）3.塑造行人徒步区之形象商街（无障碍逛街空间）4.以活动行销为主力、经常性举街办活动吸引人潮5.创造商场内交互式促销活动（如寻宝游戏）6.直效行销之会员卡组织及运作三、广宣建议1.结合固定媒体（广播、报纸）长期配合2.以事件行销创造话题、吸引媒体报导3.以公关行销定期发布新闻、增加曝光率4.增加户外媒体（如大型POP、LED、主题灯墙等）5.会员卡友通讯刊物定期流通6.有线电视字幕广告为主（搭配活动宣传）四、开幕造势（EVENT）1.大统商街圈华再现、原宿广场商街与新崛江商街联手造商圈2.满足哈日族新主张、高雄原宿广场成为日系商品专卖商场3.高雄出现另外名牌专卖商场、想买便宜的名牌商品就到原宿广场4.高雄市发行第一张「商街联名（消费）卡」、购物折扣应尽有5.玉竹街行人徙步区每周都有新活动、成为青少年的快乐天堂6.高雄原宿广场悬赏一百万、店内寻宝乐趣多【招商作业】壹、基本资料一、投资兴建：帝雄企业股份有限公司二、建筑设计：黄登志建筑师三、建筑执照：（略）四、基地位置：高雄市新兴区大统段中山一路2号五、基地临路：中山一路×玉竹二街（原大统百货旁）六、基地面积：520坪七、建筑规划：1＋2F综合商场八、营业面积：1100坪九、开工日期：88.08.06十、完工日期：88.12.25贰、开发理念一、开发理念1.大高雄青少年新地标、与日本原宿同步流行！2.大统商圈新势力、流行文化大跃进！3.“港都最In（引、应、硬）的地方！”二、经营目标1.最High的购物娱乐2.最Low的流行消费3.最In的感官体验参、商圈环境一、商圈环境1.本商场位于高雄市核心新兴区之中心位置，是最繁华的商业黄金地区2.区内商圈包括：中正（中山）办公商圈、七贤路补习商街、六合夜市、大港埔新兴夜市、大统商圈、新崛江商圈、玉竹商街等3.临近商圈包括：大立汉神商圈、三多商圈（SOGO、新光三越）、中正文化中心商圈、未来将有建台大丸百货、远东百货（103层）等二、公共设施1.正对高雄市立中山体育场2.高雄捷运计划（红、橘线）3.中山路、五福路密集大众交通工具要道肆、商场规划一、1F「高雄原宿主题商场」（如附件三）1.全栋1F平面商店街完整规划、最佳购物动线；区分为「日本原宿专区」、「另类名牌专区」二大主题区，并有「美食餐饮BAR」、各类特卖商品主题摊位、流行商品展售区等2.「日本原宿专区」商店数计61家，内容包括日式服饰区、日式百货区、原宿美少女区、原宿娃娃区、原宿艺术区等3.「另类名牌专区」商店数计35家，内容包括真品平行输入区、二手名牌区、运动暴走区、另类猛男区、家饰杂货区等4.「美食餐饮BAR」摊位数计21家，内容包括各式新潮流美食小吃等5.「流行商品特卖区」摊位数计27家，内容以当季流行服饰展售特卖为主6.「流行商品展售区」不定时举办各类日本原宿流行服饰展售会二、2F「Hi－Touch劲爆广场」（如附件四）1.全国首创空中娱乐广场、由知名TOUCH广播网常态经营户外播音室，及各类表演节目；最HIGH的CD影碟城，最养眼的流行主题餐厅＆泡沫红茶坊、350坪青少年露天咖啡广场，超炫的舞台、灯光、音响一应俱全2.「Hi－TouchOPENSTUDIO」（户外播音室）是大高雄唯一的户外播音室，TOUCH广播网知名DJ群每日现场主持节目，知名艺人签唱会、歌友会，不定期举办青少年活动，包你乐翻天3.「CD影碟音乐城」邀请台北知名唱片城驻场经营、各类录音带、CD、影碟、光盘等每天大特价、学生会员另有优待4.「流行主题餐厅」（泡沫红茶坊）邀请知名流行餐饮业经营，供应各类休闲美食、美少女群现场服务5.「露天咖啡广场」超炫的舞台、灯光、音响，全国首创空中露天娱乐广场，大高雄青少年休闲娱乐最佳去处伍、经营管理一、商场经营1.本商场由帝雄企业投资经营，总投资金额一亿元，聘请高雄市议员出任总顾问，并委由英麦肯全传播行销事业协力规划、招商、行销企划事宜2.本商场之商店街及摊位开放供有心经营之商家使用，并进行公开招商作业，各项权利义务依使用契约执行之3.为使本商场有效使用并创共荣局面，本商场除使用费及保证金外，并酌收公设费及维护费4.为使本商场有效促销创造商家业绩，本商场由帝雄企业统筹各项推广及广宣作业，重要节庆广告费得由商家分摊并酌收之二、商场管理1.本商场由帝雄企业成立总管理处，并派专人负责现场管理2.本商场各项管理规定依管理办法执行之3.本商场将不定期举办商家联谊聚会，协调并解决各类管理问题4.各项管理办法未尽之处，得依实际需要修正之陆、招商作业一、「促进地方繁荣说明会」1.时间：88年9月11日（六）PM5：002.地点：「高雄原宿广场」2F露天广场3.内容：「高雄原宿广场」投资经营公开说明会4.洽询：07－2355009曹经理二、「高雄原宿广场」招商说明会（每日）1.时间：88.09.12～88.10.12PM5：00～10：002.地点：「高雄原宿广场」筹备处（中山一路2号）3.内容：商场使用说明及签约4.洽询：07－2355009柒、「答客问」模板一、「高雄原宿广场」的店家数？坪数？可否合并使用？答：「高雄原宿广场」依商店街及主题摊位规划如下：1.日本原宿专区：计61家（各1.55～2.15坪），可合并使用2.另类名牌专区：计35家（各1.55～3.75坪），可合并使用3.流行餐饮BAR：计21家（各1.33坪），可合并使用4.商品特卖区：计27家（各1.33～2.35坪），可合并使用二、「高雄原宿广场」店家（摊位）使用费？保证金？公设费？如何缴付？答：「高雄原宿广场」依商店街及主题摊位位置及坪数订价如下：1.日本原宿专区：18,000～66,000元／月，保证金2个月、公设费6个月2.另类名牌专区：15,000～69,000元／月，保证金2个月、公设费6个月3.流行餐饮BAR：15,000～45,000元／月，保证金2个月、公设费6个月4.商品特卖区：15,000～30,000元／月，保证金2个月、公设费6个月三、「高雄原宿广场」店家（摊位）管理费？水电费？保全费？保险费？答：「高雄原宿广场」店家（摊位）各项杂支依实际费用支付如下：1.管理费：行政、清洁、有线电视、公共意外险等，依使用坪数分摊之2.水电费：店家及公用水电费（不设独立分表），依使用坪数分摊之3.保全费：全馆保全维护系统及保全人员费用，依使用坪数分摊之4.保险（1）：店家强制火险（约1,000元／年），统一代办、各自支付5.保险（2）：全馆建物等火险，由管理处自行支付四、「高雄原宿广场」的店家（摊位）营业登记？税金？答：「高雄原宿广场」的店家（摊位）由管理处统一代办营业登记、税金各自支付（约1,000元／月、每三个月缴交一次）五、「高雄原宿广场」营业时间？厂商送货时间（地点）？答：「高雄原宿广场」依实际需要订定相关时间如下：1.1F综合商场：平日11：00～22：30、假日11：00～23：002.2F劲爆广场：平日11：00～24：00、假日11：00～（不限）3.送货时间（地点）：每日11：00～12：30指定地点注：全馆统一送货时间店家如有逾时，须经管理处同意！六、「高雄原宿广场」建物使用安全及消防安检？答：本商场经高雄市政府各项安全检查通过、领有各项使用及营业执照七、「高雄原宿广场」店家（摊位）商品分区及编号？邮件收发？答：本商场依商家种类、商品属性等分为A、B、C三区，并进行分区编号及标志，以利购物方便；商家邮件由管理处统一代收件后分发之。八、「高雄原宿广场」店家（摊位）电话申请作业？答：由管理处统一配置每家电线路乙线，经管理处同意后店家始得自行增加新线（自行申请）。九、「高雄原宿广场」促销活动及宣传作业？答：由管理处自商家使用费收入中每月提拨3﹪，作为全馆促销及宣传费用；特别节庆之广告费增加部份，视实际需要另行酌收之。十、「高雄原宿广场」店家（摊位）预约登记及签约作业？答、为求统一招商及公平原则，本商场一律采预约登记，有意商家预缴3,000元登记费并填写商家调查表，经管理处评选后个别通知，自9／15（三）起开放签约，相关规定另行通知。【开业作业】（略）简式进度表如下：11／15（一）确认开业进度、商家说明会筹划定案、彩绘活动报名11／16（二）CIS建立、布旗文案、广播广告文案、店招设计进行11／17（三）商家（说明会）通知、新闻发布、布旗、广播广告发包11／18（四）商家说明会准备作业、原宿卡权益设计讨论11／19（五）商家说明会（之一）（装潢规定）、确认商家装潢进度11／20（六）二次增建完成、商家开始进驻装潢11／21（日）广播广告上档（最后招商）11／22（一）彩绘活动分工会议（之一）、布旗悬挂11／24（三）彩绘活动分工会议（之二）、报名统计（一）11／26（五）彩绘活动分工会议（之三）、活动快讯发布、报名统计（二）11／27（六）创意彩绘涂鸦活动、媒体采访11／28（日）创意彩绘涂鸦活动后制作业、成果发布11／29（一）1楼商场商家装潢完成、进货、安管、商场店招完成11／30（二）商家说明会（之二）（管理规定）、行政人员完全进驻12／01（三）第一波试卖（含美食街）12／02（四）商场播音节目制作（2小时循环播音带）12／06（一）广播广告上档（开幕）、商场播音节目开始12／08（三）2楼餐厅、户外播音室装潢完成、进货、安管12／10（五）第二波试卖（2楼餐厅、户外播音室试播）12／11（六）正式开业、艺人表演活动（之一）、促销活动（来就送「原宿卡」）12／12（日）表演活动（之二）、促销活动、摄影（DM照片）12／13（一）表演活动（之三）、促销活动、DM设计制作12／14（二）表演活动（之四）、促销活动12／15（三）表演活动（之五）、促销活动12／16（四）表演活动（之六）、促销活动12／17（五）表演活动（之七）、促销活动、、DM流通12／18（六）林晓培演唱会（中山体育场）协力促销、DM促销券12／19（日）表演活动（之八）、促销活动12／24（五）表演活动（之九）、促销活动12／25（六）表演活动（之十）、促销活动12／31（五）表演活动（之十一定）、促销活动1／1（六）～1／3（一）表演活动（之十二）、促销活动【新闻宣传】（稿）一、「高雄原宿广场」动土新闻稿标题：大统百货复业有望、玉竹商街跟进造街建设局决定补助玉竹商街开发形象商圈明（十一）日举办「促进地方繁荣说明会」创造共荣景象内文：（高雄讯）因祝融之灾停业的大统百货公司经行政诉讼胜诉，邻近大统百货公司的玉竹街商家