存量房交易市场价格估价方案计划

.-工作实施方案-存量房交易市场价格估价按照“存量房交易市场价格估价项目”的具体要求，本次是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价，根据《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制订本估价工作方案。一、成立专门估价小组项目总负责人：***（所长，注册资产评估师、房地产估价师）负责与委托方协调、沟通工作项目组长：全面负责整个估价项目工作，撰写估价报告；主要成员：**（副所长，注册资产评估师、房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册房地产估价师、土地估价师）**（项目经理，注册土地估价师）组员：主要负责收集估价资料，辅助组长完成任务，主要成员：**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）**（估价员）二、时间计划税务部门将纳税人提交的相关评估资料信息传递给我公司后，我公司在接到税务部门交办的评估任务后，在两日内将评估报告上交至税务部门。三、估价程序（一）接受委托：税务部门将纳税人提交的相关估价资料信息传递给我们，我们即为接到税务部门委找的估价任务。（二）现场调查：估价机构在接到税务部门交办的估价任务后，安排房地产估价师及技术人员进行现场调查，到现场搜集资料、勘查实物情况，并做现场记录。（三）收集估价资料。根据委托估价目的及估价时点，搜集有关估价对象的.-权属资料以及市场询价等方面的估价资料。（四）评定估算。根据搜集的资料及现场勘查的情况，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，按照《**省地方税务局关于印发开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作推广应用实施方案的通知》和《**市人民政府办公厅关于开展应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（*办发（2012）40号）要求，结合估价对象的具体情况，进行方法适用性的评价和判断，选择估价方法并选取合适的参数，估算委估对象的价值。（五）编制和提交估价报告。由估价小组组长负责编制估价报告初稿，报告初稿经项目总负责人审核后与委托方进行必要的沟通，并按照本公司内部规定的复核制度进行复核后出具报告，并按照委托要求两日内将估价报告上交至税务部门。（六）工作底稿归档。按照有关档案管理办法进行估价底稿归档。四、估价技术方案根据《房地产估价规范》，房地产税收估价，应兼顾公平、效率和成本。对同类房地产数量较多、相互之间具有一定可比性的应税房地产，应优先选用批量估价方法进行估价。对同类房地产数量较少、可比性差、难以采用批量估价方法估价的应税房地产，应采用个案估价方法进行估价。根据本项目的估价要求，主要是对存量房住宅采用批量估价或信息补录；对营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房在未进行批量估价前按个案进行估价。因此我们根据不同的估价对象，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，制定了具体的估价技术方案。（一）存量房住宅采用批量估价或信息补录为高效率、低成本地完成大规模目标房地产的估价工作,保证估价过程科学合理,本次对存量房住宅采用批量估价，采取的主要估价方法是市场比较法中的间接比较法。具体技术路线：一是选定基准住房；二是按照成片、连续、同质等原则，划分成若干区域，通过市场调研、交易比对等方法，利用交易样本数据，得到各区域基准住房的估价值；三是选出区域中房屋品质、价格明显高于其他小区的项目.-作为特殊项目，单独确定小区住房的估价值；四是确定基准住房的修正系数。修正因素包括建成年代、房型、楼层等要素；五是将各区域及小区住房的估价值下浮一定比例，作为估价存量房交易价格的基础，再结合上述修正因素，确定存量房交易价格估价值。估价流程1、确定标准存量房1.1设立标准存量房类型:主要分为：独立院落住宅、低层住宅、多层住宅、中高层住宅、高层住宅、超高层住宅、独栋别墅、双拼别墅和联排别墅等。1.2评税分区的划分及数据采集将**市市城区按照行政区划划分行政区域;根据每个行政区域繁华程度、交通便捷程度、环境景观、医疗教育基础设施完备程度,将各个行政区域分成评税分区;考虑到每个大评税分区房屋建筑年限、朝向和楼层等因素,再建立小评税分区;在每个小评税分区内搜寻房地产交易实例,对没有交易实例的评税小区,选取样本房;对有交易实例的评税小区选取实例,在全市搜寻多个交易实例,经过筛选,确定可比实例库，并实时更新可比实例库。2、可比实例的选取2.1可比实例选取的原则选取的可比实例要与估价对象在相同或相似小区内且为相同房屋类别;可比实例的建筑结构要与估价对象的建筑结构相同、相近并区分有无电梯;可比实例选取可比实例确定标准存量房确定房产因素修正建立可比价格基础批量导入房产基础信息市场状况修正市建筑成新修正建筑结构修正建筑面积修正建筑层次修正建筑朝向修正区中位置修正建筑单元修正批量估价结果.-的交易日期应在1年内;可比实例的交易类型要与估价对象的交易类型相吻合;可比实例的成交价格应是正常成交价格或能修正为正常成交价格。2.2标准房的制作没有可比实例的小区,按上述原则选取标准房。采取与估价对象相同或相似小区内的相同房屋类别,建立标准房价格。2.3建立可比价格基础选取可比实例后,对可比实例的成交价格进行换算处理,以单位平方米售价为可比价格基础,面积为建筑面积。3房地产价值修正3.1市场交易情况修正房地产市场是一个不完全市场,成交价格易受非正常情况的影响,要将非正常情况下的成交价格修正为正常情况下的成交价格。3.2交易日期修正在可比实例的成交日期至存量房交易价格申报估价时点期间,若房地产价格平稳,则不进行交易日期修正;若房地产价格上涨或下跌,则应对房地产价格指数进行交易日期修正。3.3区域因素修正区域状况对房地产价格影响因素主要包括繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度等。因选取的可比实例与存量房交易价格申报估价对象在相同、相近小区内,繁华程度、交通便捷程度等因素一致,因此不对区域因素修正。3.4个别因素修正个别因素的调整内容比较多,主要包括新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面布局、工程质量、楼层、面临景物、采光及朝向等。在同一存量房交易价格申报估价分区内,也有一些因素是不便于修正的。如房地产类别、建筑结构、交易类型和局部公共设施(电梯)等因素。如果不对其修正,就需要在存量房交易价格申报估价时选择与其相同类型的房地产交易案例。4房地产估价值的确定4.1确定比准价格.-比准价格＝可比实例成交价格×(1±T%)×(1±R%)×(1±S%)×(1±X％)×(1±Y%)×(1±Z%)4.2求取待估价对象最终比准价格V＝(V1+V2+V3+⋯Vn)/n4.3确定房地产估价值房地产估价值＝V×MT%-从成交日期至存量房交易价格申报估价时点可比实例价格涨跌百分率R%-朝向调整系数S%-楼层系数差X％-面临景观(山)修正系数Y%-面临景观(水)修正系数Z%-其它因素修正V-最终比准价格V1、V2、V3、⋯Vn—n个修正、调整后的比准价格,具体的可比实例个数为3-5个M-待估价对象的建筑面积（二）非住宅存量房非住宅存量房指的是指已被购买或自建并取得所有权证书的不用作住宅的房屋，主要包括营业用房、办公、商业、车库等非住宅存量房的估价，因其价值受影响因素较住宅复杂，交易案例相对住宅也要少。因此非住宅估价难以用统一的标准去衡量，采用个案估价，按照《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》以及相关国家标准，主要估价操作方案如下：1、估价基础数据的搜集、整理为促进估价业务的顺利开展，做好估价基础数据的搜集整理工作，必须全面了解我市房地产市场行情，掌握地方相关规定，并通过市场调查、归纳分析等方法搜集整理必要的估价技术参数、基础数据，包括：1）各地段住宅、商业、办公、工业等各类型房地产的市场价格和租赁价格；2）土地基准地价、征地补偿费、各种规费及配套文件；3）房屋重置价格及配套文件；4）新建房屋造价水平及成本费用构成；5）城市房屋拆迁补偿办法、补偿标准及配套文件；6）其他地方性规定等资料。2、拟定估价作业方案,组织实地勘察.-主要包括拟选定的估价技术路线和估价方法、人员安排、作业步骤和时间进度安排。对技术复杂、工作量大或时间紧迫的估价项目，业务部门应及时向公司领导说明情况，申请调配人员，以保证按时交付报告。实地勘察是估价程序中正确认识估价对象的必要步骤。不论何种估价目的和估价项目类型，存档的估价报告必须附有《房地产估价现场勘察表》和现场照片，并由勘察人、相关人员在勘察表上签字.3、估价方法选用3.1房地产估价方法的选用根据《房地产估价规范》的要求，房地产主要评估方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法。对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍；若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。现就本项目常见几类用途的非住宅房地产评估方法选择和操作做简要说明如下:3.1.1商业房地产估价的常用方法商业房地产估价可以采用收益法、市场法、成本法等进行估价。（1）收益法。商业房地产的一个重要特点是能够用以获得收益，商业房地产的价值正是体现在它的获取收益的能力上，所以收益法是商业房地产估价最为常用的方法之一。（2）市场法。商业房地产的转售转租比较频繁，特别是小型商铺更是如此，因此较易获得交易实例，所以在对商业房地产进行估价时，市场法也是常用方法之一。商业房地产估价的估价方法虽然基本一致，但在具体的技术路线选择和处理.-上又各有特点。按经营方式可分为出租型和商业运营型两类，（1）出租型商业房地产主要采用收益法和市场法进行估价。采用收益法估价的关键是求取租金收益。采用市场法对出租型商业房地产估价主要应用在两个方面：一是直接求取商业房地产价格；二是求取商业房地产租金。（2）运营型商业房地产主要靠经营获得收入。按规模又可分为：（1）整幢商业房地产估价，主要采用收益法和市场法。对整幢商业房地产进行估价时，首先应详细了解不同楼层的商业业态、经营方式、类型、收入水平差异等；其次了解同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素；最后根据不同楼层的具体情况、交易实例收集的难易程度、潜在租金及其经营费用测算的难易程度而选择不同的估价方法。（2）整层商业房地产估价主要采用市场法和收益法。通常情况下整层出售或出租的交易实例较少，因此，经常选取类似估价对象的单个商铺的成交实例作为可比实例，然后进行修正得出整层商业房地产的价格。3）同层商业房地产不同铺面评估，对于同层商业房地产不同铺面进行估价时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面的价格在此基础上进行适当修正得出不同铺面的估价结果。3.1.2商务办公房地产估价商务办公房地产主要指商务办公楼，俗称写字楼，是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。写字楼可从不同角度、按照不同标准进行分类和分级。按建筑面积的大小不同，写字楼可分为小型、中型和大型写字楼，其中建筑面积在1万平方米以下的为小型写字楼；建筑面积在1～3万平方米的为中型写字楼；建筑面积在3万平方米以上的为大型写字楼。按使用功能不同，可将写字楼分为：①单纯型写字楼，即写字楼基本上只有办公一种用途，没有其他功能（展示厅、餐饮等）；②商住型写字楼，即既可以办公还可以住宿；③综合型写字楼，即以办公为主，同时又有其他多种功能，如展示厅、商场、公寓、餐饮等功能。按写字楼所处的位置、自然或质量状况和收益能力不同，可将写字楼分为甲、乙、丙三个档次。其中，①甲级写字楼具有优越的地理位置和交通环境，建筑物的物理状况和建筑质量优良，收