XXXX-XXXX年杭州房地产市场年度报告_158页

1目录一、2010年住宅市场K指数研究.............................................2（一）一手房市场分析...........................................................................................................4（二）二手房市场分析.........................................................................................................14（三）土地市场分析.............................................................................................................23二、2010年品牌房企在售项目及主要开发商市场份额调查.....................42（一）品牌房企在售项目调查.............................................................................................42（二）主要开发商市场份额调查.........................................................................................44三、2011年住宅市场供应量调查...........................................47四、2011年土地市场热点板块预测.........................................55五、专题研究：典型项目分析............................................64六、专题研究：2011年杭城热点板块预测及调查.............................87（一）申花板块.....................................................................................................................88（二）良渚板块.....................................................................................................................92（三）北部软件园板块.........................................................................................................95七、专题研究：杭州历年高价地块开发进度跟踪.............................99八、杭城经济学家及房产风云人物纵论2011年楼市走势......................106（一）经济学家眼中的2011年楼市.................................................................................106（二）2010年地产界风云人物谈市场..............................................................................113九、2011年浙江购房者需求调研分析......................................120十、杭城百位营销经理问卷调查..........................................128附件：................................................................137（一）2010年以来楼市相关政策回顾..............................................................................137（二）2011年上半年将交付部分楼盘..............................................................................140（三）快房网网友精彩言论节录.......................................................................................141（四）2010年快房网大型活动回顾..................................................................................1472一、2010年住宅市场K指数研究(图一)(图二)3（图三）K指数说明：K指数是由快房网K指数研究室参考股票市场的“沪深300”指数原理，根据杭城各区域代表楼盘的交易数据，制作出来的楼市行情走势图，能反映一定周期内楼市量价比对趋势。成交量为当期杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅实际成交套数，价格指数是一个数值，初始基础指数为100点，取2007年1月为基础指数。两年均线是快房网K指数研究室对K指数进行二次分析后得出来的。原理同股票的“10日、20日均线”，当期值是此前24个月指数的平均数。由于房地产开发周期从销售到交付，一般需要2年时间，因此两年均线又被称为房价走势压力线。两年均线与月度价格指数和成交量三者配合分析，一定程度上可以对房地产市场未来趋势进行预测分析。4（一）一手房市场分析1.全年K指数走势综述（注：住宅房源包含酒店式公寓、单身公寓等以住宅形式销售的项目）2010年的杭州楼市跌宕起伏。这一年，楼市调控重拳频出，是历年房地产调控中力度最大、手段最多、持续性最长的一年；这一年，市场经历了从年初的火爆，到年中的观望，再到年末的重新火爆。据快房网K指数研究室统计，2010年，杭州市区（含萧山、余杭）商品住宅共成交56588套，比2009年下降41.5%，比2008年上涨90.6%；商品住宅成交面积约为613万平方米，比2009年下降40.9%，比2008年上涨90.4%；商品住宅成交销售金额为1070亿元，比2009年下降18.2%，比2008年上涨163.6%。月均成交套数为4716套，月均销售面积为51.1万平方米，销售房源套均面积为108平方米。快房网K指数走势图显示（图一），2010年总体价格指数呈现平稳态势，2010年12月价格指数为228点，与2009年同期相比下降1.7％，与2010年4月所创下的历史最高点（235点）相比，下降3%。2010年杭州市区（含萧山、余杭）新增住宅供应套数为71182套，比2009年增加21%，比2008年增加17%；新增住宅供应面积约为775万平方米，比2009年增加18%，比2008年增加13%，无论是住宅新增供应套数还是面积均创历史新高。2009年底，杭州市区的住宅存量为157万平方米，尽管2010年遭遇了号称“史上最为严厉”的楼市调控，但2010年12月31日，杭州市的住宅存量面积只有322万平方米，同比2009年12月31日增加105%；存量套数为24819套，同比2009年12月31日增加131%。从以上（图一）（图二）（图三）中，可以很清晰的看出，2010年杭城楼市所经历的跌宕起伏。整体而言，与2009年相比，成交量的缩减非常明显，主要是受调控政策影响。如果深入分析2010的走势，我们可以把该年度分为三个阶段：第一阶段：1-4月，外地投资购房需求火爆。延续2009年投资火爆的场景，2010年的开年非常精彩，“日光盘”成为当时楼市的常态，成交价格迅速的攀升也是当时遍布各个楼盘的普遍现象。4月份，杭州市区商品住宅成交量达到8385套，成为2010年月度成交量第一高，价5格指数也上升到历史最高水平，为235点，同比上涨64%。第二阶段：5月至8月，价格指数连续5个月下跌。“4·17”调控的威力对杭州楼市产生了立竿见影的抑制作用，低迷的市场成交，甚至只相当于往年最为清淡的2月份的成交水平。此时异地投资几乎绝迹，甚至本地正常的居住购房需求也因为楼市的寒冷而退缩。7月，虽然是淡季，但部分沉寂许久的楼盘，终于按捺不住。下沙大盘保利·东湾率先祭出降价大旗，推出最高“存5万抵25万”的促销，拉开了2010年杭州楼市的降价大幕，也撬动了之前的市场僵局。随着部分新开楼盘的低价入市和一些楼盘推出大幅度折扣，价格指数连续5个月下跌。第三阶段：9月至12月，量升价稳。9月是楼市传统的旺季金九银十的开头，过去4个月中被抑制的自住需求开始缓慢入市，楼市迎来小阳春，抢房大战再次上演。“9·29”的二次调控打破了调控放松的幻想，市场前景再度扑朔迷离。10月杭州出台限购令，第17届房博会冷清收场。11月，预售资金监管、限贷限购等调控政策，加上传统淡季，使得人们对市场并不乐观。不料该月下旬，杭州土地市场却迎来爆发行情，多个区域地价被刷新，新地王不断涌现，加上刚需购房潮的提前到来，楼市再次出现热销行情。12月30多个新盘联袂上市，当月成交量达8298套，成为全年第三高，也是历史同期月度成交纪录的第二位。在政策重压之下，杭城楼市虽然取得了不错的销售量，但整体价格并未出现大的波动，以平稳走势为主，2010年12月份价格指数为228点，同比2009年下降2.1％。62.供需走势分析据统计，杭州市区（含萧山、余杭）2006年－2010年商品住宅年均消化量在677万平方米左右，这一数值可以理解为杭州市正常需求量。此外，杭州市区商品住宅的年均新增供应量约为651万平方米。2010年杭州市区消化房源共约775万平方米，比正常需求量多出近100万平方米。从上图中可以看出，2010年杭州市区商品住宅的新增供应量略大于去化量，供销比为1：1.26，市场处于供求基本平衡状态。7根据快房网K指数研究室调研员对2011年杭州市区（含萧山、余杭）新增供应量的调查，预计2011年将有789万平方米的新增供应量上市（详见第三部分），再加上322万平方米的存量住宅房源，市场总供应量约1111万平方米。按照市场正常需求量即651万平方米计算，2011年杭城楼市供应充足，市场竞争压力依旧较大。3.存销走势分析2010年2月份，杭州楼市迎来史上最冷的春节行情，存销比上涨到13.3。3月、4月，楼市迅速回暖，开发商纷纷涨价，投资客占据八成，恐涨、非理性购房成为楼市主旋律。4月存销比下降至年度最低的1.8。随着4月17日新“国十条“的出台，这个号称史上最严厉的调控政策，让疯狂的市场戛然而止。购房者和开发商都陷入观望，成交量开始下滑。与此同时，市场可售房源持续回升，存销比也在逐渐扩大。6月，存销比达到11.3的全年第二高。在沉寂一段时间后，开发商开始推出优惠措施，7月、8月楼市“存抵风”盛行。开发商以价换量取得了显著效果，抢房大战再次上演，存销比也开始迅速缩小。9月开始由于市场成交活跃，存销比一直处于较低水平。截至2010年12月31日，杭州市区（含萧山、余杭）住宅存量房源为322万平方米，合计24819套；其中主城区住宅存量房源为177万平方米，合计13607套。值得一提的是，在2009年12月31日杭州市区（含萧山、余杭）住宅存量房源仅为157万平方米，合计10756套。5.413.35.01.810.111.36.65.63.14.25.83.80.02.04.06.08.010.012.014.00501001502002503003504001月2月3