XXXX年1月29日广州创鸿里水项目前期策划报告

1创鸿里水项目前期策划报告项目策划定位小组：集团设计中心、南海营销、商业中心、商业部及开发部2012-1-292一、金沙洲规划二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析三、金沙洲未来2-5年供应概况四、2008-2011年金沙洲畅销户型分析五、部分即将入市的大型项目户型产品分析六、项目定位七、目标客户定位八、住宅、商业产品定位及规划设计九、启动策略（开发周期及规模）十、财务分析十一、售价预测及新政影响十二、销售计划目录3金沙洲简介金沙洲位于广州市的西北部，东临白沙河，北部、西部及南部与佛山市南海区接壤，总规划面积826万平方米，规划人口16万人，加上黄岐未来规划人口,“泛金沙洲板块”总人口将近20万。定位：广佛都市圈中心的居住新城规划：一心：金沙洲大桥端的现代化商贸金融中心、文化娱乐和行政办公中心；二带：即高速公路两侧绿化带和沿江绿化带,是可供人们休闲活动的公共绿地,并且具有较强亲水性和南方滨水区特征；三片六区：规划的三大片区、五个居住区和一个现代化工业仓储区金沙洲规划4教育资源：广州辖区内有三所公立小学、一所民办小学、四所幼儿园、三所公立中学。小学：横沙小学、沙凤小学、金沙小学、唯一民办小学传芳小学。幼儿园：阳光幼儿园、吉诺幼儿园、城西英艺幼儿园、城西实验幼儿园。中学：华侨中学是属于市教育局直管的省一级中学。白云中学则是市一级学校，该校区已于2009年10月正式启用，位于中海金沙馨园、恒大绿洲和中海金沙湾附近。金沙中学则位于金沙洲板块比较中心的位置，附近主要是金沙洲的保障性住房小区。现状：从数量上说，目前金沙洲小学和金沙洲中学提供的小学到初中的学位已可以满足金沙洲居民的要求，金沙小学和金沙中学共可提供828个小学学位和2100个初中学位。但由于很多在金沙洲居住的广州市民并没有将户口迁至金沙洲，因此他们多数会选择将小孩留在老城区读书或者每天接送小孩到老城区的学校上学，就也造成了金沙洲学位远没有饱和。远景：根据《金沙洲居住新城控制性详细规划》，金沙洲还将建设更多小学，随着将来金沙洲教育、交通、医疗等各项配套逐渐齐全，相信居民对教育资源的需求也会日益扩大。金沙洲规划5恒大酒店、运动中心洲村菜市场宏城超市建设银行浔峰岗生态公园白云中学恒大华师附小洲村卫生站沙凤小学鳌峰公园划医疗卫生用地商业金融用地划划轨道交通停车场公交枢纽公交站场横沙小学项目周边生活配套洲村公交车站：213、257、974、广231、广佛城巴4传芳小学武广铁路6B3704、B3706（总建：357000㎡）凯德置地&丽丰控股御金沙B3702A06（8350元/㎡；264653㎡南方深业元邦地产（总建：52000㎡）B3725D01（4033元/㎡，433971㎡）万科·金域蓝湾B3736F01（2557元/㎡；161518㎡）保利西子湾B3737F01（2318元/㎡；87570㎡）中海金沙馨园限价6150B3734F（01、02、04）（2310元/㎡；218608㎡）富力保障房中海金沙湾含金沙熙岸（总建：约130万㎡）金沙洲大桥地铁六号线B3701A02（8769元/㎡；241772㎡）保利B3702A05（4241元/㎡；75698㎡）保利西海岸B3708B07（3324元/㎡；32499㎡）保利春天里B3735F01（2352元/㎡；156449㎡）中海限价6375B3702A09（5534元/㎡；153591㎡）保利B3709B04（4520元/㎡；30973㎡）万科idea住区时代（3270元/㎡；总建：约15万㎡）恒大绿洲（总建：约48万㎡）B3701A04（8112元/㎡；256422㎡）保利■为09-8-18日出让的五幅商业地块，总建面38万㎡佛南(拍)2010-029地块（6243元/㎡）恒大B3709B08（3628元/㎡；71116㎡）城建B3709B07（3889元/㎡；68135㎡）城建B3711B03（4584元/㎡；160326㎡）城建星汇金沙万科四季花城售完在售未来供应金沙洲规划平面图本案南海辖区7二、2008年至今金沙洲在售楼盘概况及各项目成交量价分析8楼盘名称发展商总占地（万㎡）总建面（万㎡）产品类型主力户型备注售价装修标准保利西海岸保利2.77.6洋房122、149、188㎡3-5房05地块一线江景1.6-22000保利春天里保利1.83.3洋房二房71-89㎡，三居92-95㎡，四居115㎡无江景，山景1-1.21000万科IDEA社区万科1.73.1公寓式洋房66㎡2房无江景，山景1.2-1.42000中海金沙湾中海41130洋房82-155㎡的2-4房部分一线江景1.6-2.32000金沙熙岸中海1941别墅417-531㎡的联排别墅部分一线江景2.8毛坯时代糖果时代8.6421.89洋房、别墅40-96㎡的1-3房；194-287㎡的联排别墅无江景1.1-1.31000御景半岛恒大5488.66洋房、别墅97-201㎡的3-4房一线江景1.35-1.73000金域蓝湾万科14.4743.4洋房、别墅42-105㎡的1-3房部分一线江景暂无货2000恒大绿洲恒大1332洋房82-182㎡3房，260-410㎡4-5房部分江景1.45-1.73000合计154.51367.65——金沙洲在售楼盘概况2010年在售项目有9个，其中保利春天里半年里售罄，万科金域蓝湾二期和时代糖果二期均处于扫尾阶段，三期将于2011年下半年推出。在售项目以拥有一线江景的大规模社区，大户型产品为主，150-200㎡是主流面积段，平均售价约1.6元/㎡，带2000元/㎡装修标准。没有江景资源的社区规模偏小，属于上车盘，产品以60-100㎡的小户型为主。92007-11-17，A4-A6栋284套，75㎡、95㎡两种户型，均价约10000元/㎡，当日售罄；2007-12-22，A1、A2栋210套，75㎡、95㎡两种户型，均价10000元/㎡；2008-6-21，A3栋107套，75-95㎡，均价10250元/㎡2007年11月，推出230㎡双拼别墅，均价3.9-4万/㎡；210㎡多联别墅，均价2.5-2.8万/㎡2007-12-15，C2栋，230㎡单位，均价18000元/㎡2008-8-23，B2栋106套，均价11000;2008-9-24，B3栋107套(国庆主推)7700元/㎡起.95-170㎡；2008-12-13，B4栋120套，98-106㎡户型，均价10000元/㎡2008-11-14，C1栋44套，全部230㎡单位，均价16000元/㎡2008-10-25，A7栋66套，均价8800，70-95㎡；2008-11-14，A8栋61套，起价8100，70-95㎡金域蓝湾2010-2-20，B11栋，70-80㎡2房，90-100㎡3房单位，均价1.4-1.8万元/㎡2009-9-29，B9\B10栋，240套,88-103㎡3房单位，B11栋,266套,均价1.3-1.6万元/㎡2009-3-28，B5、A9栋320套，均价9000，95-98㎡；B8栋,80-100㎡,9000元/㎡。2009-6-13，B6、B7栋,均价11000-13000元/㎡,100㎡2010-8-7，B12\B13栋，70-80㎡2房，80万/套；90-100㎡3房单位，110-120万/套102008年共推出600余套单位，供应面积约6.2万㎡；B栋类以95-130㎡为主，C栋类以230㎡左右的大平层单位为主，A栋类以70-100㎡的2、3房单位为主，其中三房份额最多，约占60%；新增供应中90-144㎡单位比例最大，约占68.6%。金域蓝湾2008年新增供应情况（单位：套）0501001502002503002007年11月12月2008年6月8月9月10月11月12月金域蓝湾项目2008年供求概况金域蓝湾2008年月度成交情况0204060801001201401601月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02000400060008000100001200014000成交套数成交均价（元/㎡）2008年共成交洋房约590套，新增供应成交率约97％；总体成交均价约10000元/㎡；9000-10000元/㎡的中档价位产品市成交主力；供求基本平衡，90-110㎡紧凑型园景三房最受欢迎。数据来源：中原地产数据库11金域蓝湾2009-2010年供求概况2009年1-9月供应情况0501001502002503001月2月3月4月5月6月7月8月9月02000400060008000100001200014000实际供应（套）推售均价（元/㎡）2009年1-9月成交概况0501001502002501月2月3月4月5月6月7月8月9月02000400060008000100001200014000成交套数成交均价（元/㎡）2009年共推出760余套单位，供应面积约6.7万㎡。以95-104㎡三房为主，以77-100㎡两房作补充。51期间推出F型公寓单位，40-57㎡的一房一厅，均价11000元/㎡。新增供应中90-104㎡单位比例最大，约占70%。2009年成交量月均约130套，除7月没有新货推出成交骤降之外，各月平衡出货，成交价格稳步上升，全年成交均价约10859元/㎡。2010年以消化2009年余货为主，推货两次，以77-100㎡的两三房为主，有江景资源的优秀单位均价达1.5万/㎡，没特色的产品均价维持在1.1万/㎡的水平，至今为止，二期余货消化完毕。该项目的别墅产品成交均价达35,276元/㎡。数据来源：中原地产数据库122008-6-28，二期5-8号楼394套，96-177㎡的3-4房，均价7500元/㎡，毛坯2007-10-1，一期1-4号楼、41-45号楼约900套，127-185㎡的3、4房，均价约14000元/㎡；别墅250套，240-550㎡，联排均价17000-24000/㎡，独立均价约28000-38000元/㎡2008-9-29，三期12-15号楼397套，96-177㎡的3、4房，折后8600元/㎡起，带3000元/㎡装修2008年实际新增供应近800套住宅，供应面积约11万㎡；新增供应全部为95-200㎡的3、4房，其中90-144㎡的3房比例最大，占61%。恒大·御景半岛2009年实际新增供应近1083套住宅，供应面积约15.6万㎡；新增供应以127-178㎡的3、4房为主，辅以少量96㎡小3房和200㎡大4房。2010年实际供应近1320套住宅，供应面积约18万㎡，新增产品结构及面积段与2009年产品基本一致。2010年，21-30号楼，96-210㎡的3、4房，折后12800-17800元/㎡，带3000元/㎡装修2009年，96-177㎡的3、4房，折后8800-12000元/㎡，带3000元/㎡装修2011-2012年的未来供应产品，127-200㎡三房是主力户型，总建筑面积约20-23万㎡。132008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/㎡；该盘7月份以6000-8000元/㎡的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/㎡，不过其成交量也随后大幅上涨；恒大御景半岛洋房08年成交情况0102030405060701月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0200040006000800010000120001400016000成交套数成交均价（元/㎡）恒大·御景半岛2008年成交情况数据来源：新浪地产数据库14恒大·御景半岛2009年供求情况2009年1-8月供求概况050100150200250300350400450实际供应（套）成交套数实际供应（套）0021001813880304成交套数176252205226419751241月2月3月4