XXXX年2月近期房地产市场分析报告_23页_CRIC

领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商近期房地产市场分析报告绝对保密付琦先生研究总监高级分析师2011年2月2近期市场情况3近期商品住宅市场成交情况3房产税政策前房产税政策后商品住宅市场近两周商品住宅市场低迷，供应量创新低，成交价格明显下滑。4近期高端公寓市场成交情况4房产税政策前房产税政策后高端公寓市场市场严重受挫，两周无新增供应，仅成交26套5近期全市成交结构情况5成交结构高端市场市场份额锐减，受新政影响更甚上海商品住宅——总价段结构（成交面积）总价段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日10013.7%9.93%11.69%9.10%7.00%7.41%100-20039.5%37.71%43.44%38.10%39.00%43.28%200-30013.8%15.10%17.89%17.50%18.00%43.28%300-50013.6%16.55%13.64%13.63%13.80%9.41%500-100012.8%11.88%8.80%12.77%13.10%4.53%1000-20003.6%5.09%3.12%5.83%6.20%2.80%2000以上2.9%3.74%1.46%3.13%2.90%2.32%上海商品住宅——价格段结构（成交面积）单价段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日低档(7000以下)4.0%1.07%1.05%1.20%0.10%3.10%中低档(7000-15000)39.7%29.52%34.65%30.67%25.60%25.42%中档(15000-20000)21.4%28.93%27.31%23.57%26.50%27.45%中高档(20000-30000)20.9%22.13%22.46%23.20%25.70%32.94%高档(30000-50000)9.1%11.39%10.47%15.57%16.10%5.97%豪宅（50000以上）5.0%6.94%4.06%5.73%5.90%5.12%6近期全市成交结构情况6成交结构舒适性和享受型户型成交比例下滑，高端客户受限上海商品住宅——房型结构（成交面积）房型段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日一房5.2%5.85%6.50%6.07%6.00%7.98%二房41.7%42.18%49.20%42.20%39.40%43.52%三房22.2%20.48%19.50%22.67%27.20%30.76%四房3.8%2.87%2.55%6.23%7.40%4.46%四房以上5.6%6.81%6.53%3.80%0.90%1.30%叠加0.7%0.75%2.60%2.30%3.80%2.27%联排13.6%12.95%9.77%12.77%11.70%6.38%独栋7.3%8.12%3.40%3.93%3.60%3.33%上海商品住宅——面积段结构（成交面积）面积段2010年一季度2010年二季度2010年三季度2010年四季度2011年1月2011年2月1-13日90以下27.9%29.42%32.56%25.63%23.50%22.68%90-12024.4%22.28%28.39%26.80%27.60%35.22%120-14010.4%9.66%9.44%11.23%13.20%14.59%140-20015.3%16.21%15.93%17.50%17.70%18.79%200-2508.9%9.32%6.29%8.93%9.60%3.14%250-3006.8%5.74%3.70%3.83%2.90%3.03%300以上6.3%7.38%3.72%6.07%5.50%2.56%7新政分析8在2011年农历春节即将来临之际，国务院及上海政府相继出台两条楼市调控新政，我们将对这两项条例中，对商品住宅市场有较大影响的内容进行研究：《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》--“新国八条”《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》市政府办公厅印发本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见限购令限贷令房产税营业税9“新国八条”分析营业税方案调整，差额转为全额第二套房首付比例上升至60%限购政策全国统一，第三套全面停售10住房营业税由差额转为全额营业税调整税费成本大幅上升影响二手房市场，将再次降入冰点本次调控方案“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。”调控可能产生的影响营业税调整从差额征收到全额征收，对低端（普通住宅）二手房市场会产生较大影响。卖方心态：由于税费成本提高，市场房源挂牌量会急剧减少，或者提高房价。买房心态：出于投资炒房心态的客户会大幅减少但由于目前二手房市场监管机制尚未完善，应对交易税的对策则相对简单，实际成交价与交易中心备案成交价大相径庭的“阴阳合同”将会大量出现营业税调整将影响二手房市场5年以内的普通住宅换手率将急剧减少房屋原价100万税费：（200-100）*5.5%=5.5万元交易价200万房屋原价100万税费：（200）*5.5%=11万元交易价200万调整前调整后11差别化信贷政策差别化信贷信贷政策仅调高首付比例，中低端市场受影响程度最大本次调控方案“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。”首付比例方面50%60%！贷款利率方面基准利率1.1倍基准利率1.1倍调控可能产生的影响房贷进一步收紧在一定程度上增加了购房成本，对市场需求一定会产生影响。其影响分两个层面实际层面：由于首付比例提高，买房者无力承担首付而放弃购房心理层面：由于对调控从紧而对房价预期发生变化而放缓购房直接市场表现：销量下滑售价下调由于投资的购买能力强，首付提升对他们的影响或许还在可接受的范围内，而普通的改善型需求则完全是自主性的，但由于支付能力略低，购房资金略紧，首付从过去的30%上升至50%，此番又增加到60%，完全抑制了此类购房需求。对市场中低端项目的影响将大于高端市场对中小面积的常规二房、三房的影响大于大户型12限购扩大进一步限购限购令直接导致成交量大幅萎缩，并严重打击外地客户购买信心本次调控方案调控可能产生的影响此次“国八条”限购对上海市场影响很大，主要有以下几个方面：一手市场：成交急剧萎缩，不仅投资投机型需求受到严厉打压，改善型购房家庭也不能再通过“卖小买大、买大卖小、合二为一”等方式来改善家庭的居住条件。二手市场：挂牌量急剧萎缩，由于新买卖受限，手中有房的投资客将不愿意出售房源租赁市场：买卖交易减少，租赁市场需求必然增加，租金将会上升上海自2004年开通了网上房地产，房产权属信息化建设完善，所以市内房产均可查询，在客观条件上最能够执行限购政策。身份鉴定：上海人身份鉴定：外地人目前无房有一套房有2套及以上房可买1-2套只能买1套不能购买目前无房有一套房有2套及以上房可买1套不能购买不能购买上海版的限购仅规定一个家庭只能购买一套，但并没有对购买家庭以往的房产情况进行限制！本次国家统一版的限购可以用以下结构图进行表示：13限购政策影响巨大平均套数影响户数（万户）12345625020015010050250X-1=y户均3套，125万户上海住房保有量1000万套，常住家庭750万户，限购影响家庭约16.7%限购政策严厉执行后，上海约有16.7%的家庭不能再购房，且这些家庭主要为人口金字塔上的顶尖人群，这对上海的高端豪宅市场影响巨大。注：由于首付比例上升了10个百分点，购房能力临界线将上移至30%左右。购房能力临界线40%16.7%2011年有效客户14上海房产税细则分析征收对象设定为“新购”及“非第一套”计税标准暂定0.6%，减免后为0.4%诸多减免政策，政策实效温和15上海房产税征收对象征收对象征收对象设定为“新购”及“非第一套”征收对象原文定义“征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房”“新购住房的购房时间，以购房合同网上备案的日期为准。”“居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女，下同)在本市拥有的住房情况确定。”解析：政策规定第二套及以上购房需征收房产税，并且将计算范围定位夫妻双方及其未成年子女，该条款看似严厉，实际却恰恰保护了夫妻双方成年子女的刚性购房需求16上海房产税计税标准依据及税率诸多的隐形税费减免使得本次房产税略显温和征税依据及税率设定“计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。”“适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的，税率暂减为0.4%。上述本市上年度新建商品住房平均销售价格，由市统计局每年公布。”解析：0.6%的税费看似较为严厉，实际分析下来则并非如此，原因有二由于评估体系尚未成熟，目前定价依据只能参考实际成交价，因此目前计税价格按照70%计算在均价按照70%计算后，如果不超过上年度商品住宅的平均售价的2陪，税率则减为0.4%，按照这个基准计算，2010年全市均价为22468元/平方米，则只有实际成交均价超过4.5万元/平米的住宅需要按照0.6%的税率计税。17上海房产税收费减免政策税费减免税收减免主要集中保护首置购房需求本次上海房产税税收减免政策内容(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积，下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积，含60平方米)的，其新购的住房暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，按本暂行办法规定计算征收房产税。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的，其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税，可予退还。(三)本市居民家庭中的子女成年后，因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税。(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的，暂免征收房产税；持有本市居住证但不满3年的购房人，其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税，待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还解析：诸多税收减免政策，基本保护了首次置业或者首套改善的购房需求，也保护了外来务工人员上海的首次购房需求18上海房产税细则征收流程图上海户籍外地户籍新购房存量房新购房存量房第一套第二套及以上人均不足60平米人均超过60平米超出部分不超出部分均价不足2倍均价超过2倍0.4%税率征收0.6%税率征收均价不足2倍均价超过2倍0.4%税率征收0.6%税率征收备注：1、计算人均面积时，合并计算家庭全部住房建筑面积；家庭以户籍为准，未成年子女计算在家庭人数内；2、计算均价时，根据暂行条例，计税成交价格按照实际成交价格的70%计算；XXXXX19总结19总结本轮调控，政策对市场的影响主要集中在以下几个方面：二套房首付比例上升至60%，将直接导致购房初期投入上升，购房者陷入观望阶段，市场销量将明显下滑二套房全面限购，三套房全面停购，将直接导致市场成交量急剧萎缩营业税费由差额计税调整为全额计税，将直接影响低端（普通住宅）二手房市场交易量，挂牌量将急剧减少房产税正式执行，将全面影响改善型需求量的释放，但政策力