XXXX年3月长春房地产市场报告_71PPT

2011年3月长春市场考察报告目录一、长春房地产市场格局二、2010年长春房地产市场运行情况三、典型区域项目市场调研四、2011年长春房地产市场趋势一、长春房地产市场格局长春房地产市场依据项目聚集情况以及城市功能定位基本可以划分为14个主要版块朝阳板块——城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。南关北部板块——今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少绿园板块——新盘较少，除中海·凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。汽开板块——片区产业主导区，从来不缺客群，但品质项目少，未来发展热度较高。高新板块——在售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点宽城、站前板块——板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。南部新城板块——政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈净月城市板块——中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展八里堡板块——2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平二道板块——项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高南关南板块——以亚泰大街与卫星路沿线发展为主净月旅游板块——大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来将有更多的普通住宅产品出现在板块内高新核心板块——大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟经开板块——生活氛围仍需营造，发展潜力较大——集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”旧城改造：刚性居住区新城开发：高尚宜居区近郊：“别墅区”一汽：“西新城”“南部新城”2010年长春楼市发展趋势二、2010年长春房地产市场运行情况2010年长春市的GDP构成中，89%来源于固定资产投资，长春市经济仍然属于投资拉动型经济。房地产投资额持续增长，住宅开发投资的增长加大了住房市场的有效供给，对满足市场不断增长的住房需求起到了积极作用。房地产投资占固定资产投资比重呈平滑曲线下滑，在总GDP中的份额有所降低。•逐年升高的固定资产投资额有利于房地产市场的发展，例如：轻轨、地铁的建设将使得成沿线项目的价格有较大的提升空间，拉近城郊距离，带动城郊区域房地产市场发展，加速房地产市场城市外扩的速度。注：数据来源统计公报，10年固定资产投资额、房地产开发投资额为估算数值受固定资产投资的带动，城市不断向外延发展。GDP、固定资产投资、房地产资产投资数据来源：长春市统计公报04年-06年房地产市场发展良好，07年商品住宅新开工量达到峰值，08年在政府调整过热的投资、楼市以及经济危机爆发的背景下，新开工量开始下滑，09年对市场预期的失误也导致了新开工量的不足2010年商品住宅新开工量有小幅度的下滑，但仍处于较高水平，市场处于理性开发阶段。671.1767.4220.35347.16开工量略有下滑，但加快获预证速度，开发商有意加快供应商品住宅新开工量、竣工量2010年长春住宅市场数字回顾——批准预售商品住宅面积：620.35万㎡普通住宅新增供应面积：400.05万㎡商品住宅网上备案面积：449.01万㎡商品住宅网上签约面积：651.43万㎡商品住宅供求比：0.95：12010年长春市普通商品住宅均价：5560元/㎡2010年长春楼市三要素关键词——供应关键词：上半年低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。需求关键词：反季规律与去年类似整体市场成交量依然保持在较高水平，年底的“反季”规律与去年同期类似，表现出市场需求是持续存在的现实（存在开发商打折让利，消费者伺机“抄底”现象），传统市场的销售淡季延后。价格关键词：涨幅平稳前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。A市场概述B供应情况表象：实际供应步伐加快2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照，同时亦为目前市场存在大量潜在需求的客观体现。2010年实际供应月度对比（单位：万平）数据来源：房地产交易中心中原数据库04-10年实际供应对比（单位：万平）220.35实质：上半年略显低迷上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。数据来源：房地产交易中心中原数据库C需求情况1季度2季度3季度4季度2010年商品住宅成交面积月度走势（单位：万平）10年商品住宅平均成交水平线政策效力递减，市场回暖“4·15”新政的出台并未引起成交量的连续性下挫传统销售淡季“9·29”新政效用显现期，成交反增数据来源：中原数据库2000-2010年商品住宅成交面积走势（单位：万平）长春强力反弹，“牛市”数据来源：中原数据库跌幅38.4%增幅349%实质：新政作用下的楼市热度并未消退政策持续效力有限，且具有显效滞后性，对2010年整体成交并未产生较大波动，在10月份，大量中高端项目集体冲击市场，造成“9·29”新政效用显现期，成交反增。表象：稳中有升08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼市遇冷；09年强力反弹，所谓的“牛市”；2010年在政策趋紧的情况下，市场继续发力。2010年供求比：0.95：1D供求比供小于求成基本态势2010年月度供求比走势呈现较大波动趋势，整年表现供大于求，正处于理性购房时代，买方市场为主导。成交价格1季度2季度3季度4季度2010年商品住宅成交价格月度走势（单位：元/㎡）10年商品住宅成交均价10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行传统销售淡季，价格回归平均水平数据来源：中原数据库2000-2010年商品住宅成交价格走势（单位：元/㎡）增幅步伐由趋缓变为提速增幅38.4%表象：上升，增幅步伐加快2010年成交均价呈现加速上涨态势。其主要原因：一是土地价格大幅攀升，开发成本增加；二是需求持续释放，促使价格上涨；三是商品房自身综合品质也在不断提升。数据来源：中原数据库实质：除10月份，保持平稳增幅前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。宽城板块供应热点区域从各个区域的新增供应情况来看，市场新增供应热点为宽城、经开板块，其中宽城板块居首。高新与南部新城在岁末阶段拿地频繁，未来市场供应潜力巨大。房价与去化速度成反比各板块均价在一定程度上可以反映出各个板块的社会、经济以及房地产市场的发展情况，可以看出目前长春市比较好的生活圈内的商品住宅均价至少也要在6000元/㎡以上。城市中心区域和南部的区位、环境优势明显，宽城、八里堡、汽贸板块受城市环境及配套匮乏等影响，房价依然低价运行。F板块表现2008-2010年各板块商品住宅推盘面积（单位：万平）老城区（朝阳、南关）供应有限，新增供应持续向城市外围扩散。板块平均房价2010年各板块商品住宅销售率、房价统计房价与去化速度成反比，反映刚需为市场主导2、区域相关数据数据来源：中原数据库重点开发商年度销售金额与所占市场份额——本年度销售金额占据排行榜前三位为中海、保利、万科。企业排名E企业排名8.20%7.40%6.70%6.30%5.60%3.30%2.20%2%0.90%0.80%0.00%1.00%2.00%3.00%4.00%5.00%6.00%7.00%8.00%9.00%0510152025中海保利万科和黄中信力旺亚泰恒大复地国信2010年重点开发企业销售收入与市场份额亿元力旺为“弗朗明歌”与“格林春天”；中海主要为“国际社区”与“凯旋门”；万科为“惠斯勒小镇”与“蓝山”）非别墅项目销售6.932.466.91.254.076.90.845.11.6811.030.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%012345678御翠园中信净月山弗朗明歌国信美邑保利罗兰香谷保利林语10年新增量万平10年销售量万平新品销售率别墅项目销售F重点项目平均销售率万科惠斯勒、万科蓝山、亚泰桂花、凯旋门、百合香湾、恒大绿洲均为三四季度上市，拉动市场整体交易量，也拉升了下半年商品住宅均价；重点项目月度销售统计（单位：套）项目名称1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科惠斯勒00000000014100万科蓝山00000000129619060亚泰桂花苑00000010161213416196复地哥德堡森林2577513344812077509033御翠豪庭24112162474361724中海国际社区527211012945791561201191117139恒大绿洲00000000045819890中信净月山00000000178104中信城59248915655579190119726624弗朗明歌211022323924811122御翠园846159728132919717国信美邑2054311230147塞歌维亚0000000710156718百合香湾000000700367222253241113凯旋门000000000410174167F月度销售朝阳区朝阳区作为长春经济中心，黄金地段向来被发展商看作兵家必争之地，区域内高端地产项目也势必对其经济发展影响深远。从区域远期规划来看，朝阳区内城市综合体项目发展前景宽广，未来商机无限。三、典型项目调研绿地蓝海位置：朝阳区西安大路2128号（西安大路与安达街交汇处）发展商：长春市汉生置业有限公司占地面积:9000平方米总建筑面积:57713平方米容积率：5.45建筑形态：其中1幢24层准5A甲级写字楼，1幢10层LOFT办公楼。售价：均价：12000元/平方米绿地蓝海定位为引领长春商务理念、提升城市商务能级、制定未来商务标准、创新商务体验与消费模式并具有新城市地标性景观特点的城市商务综合体——集准5A+平层办公、5A+Loft办公、商务专署服务、健身运动、休闲娱乐、情趣购物等功能于一体的复合型商务、商业项目。绿地蓝海为平层与LOFT分栋而立的双子座商务建筑；立面为中空冲氩气LOW-E玻璃帷幕墙体；水景广场、空中花园为CBD商务办公融入绿色生态理念；9部高速三菱电梯、水循环中央空调、正压新风系统配合过度季温控系统；建筑设计手法简洁明快，材料及技术领先，理性的空间配置塑造出具有领先水平的现代化商业、办公建筑综合体。华亿红府物业地址：朝阳红旗街765号（红旗西三胡同以南，原长虹无线电厂)发展商：吉林省亿洲房地产开发有限公司占地面积:48300平方米建筑面积:126869平方米容积率：1.99售价：住宅均价：9000元/平方米、公寓：11000元/平方米洋房均价：12000-17000元/平方米建筑形态：产品包括2栋酒店式公寓、5栋高层住宅（17-19层）和6栋花园洋房（4层）、及部分沿街商业裙房。在整体规划上，项目为红旗街首个欧式风格建筑群，项目高层立面采用与美国纽约曼哈顿帝国大厦相同的ARTDeco风格，强调总像线条使用，高耸、挺拔。花园洋房采用新英格兰古典主义风格，遵循高贵、典雅。舒适、安全的新理念。小区景观体现了欧式园林风格，小区内设有半沉式广场、儿童乐园等多处供业主休闲娱乐的场所，此外，项目还设置1.8米高景观叠水墙等景观，整个园区凸显出现代建筑与简约的欧式风格的结合。南关区南关区位于长春市中南部，是长春市的中心城区。作为长春市的发祥地、文脉所在地和百年商埠地，南关区汇集着文庙、般若寺、道台