XXXX年6月武汉恒大金碧天下项目市场监测报告_页_中房信

1©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司兊而瑞（中国）信息技术有限公司2011年07月恒大金碧天下2011年6月监测报告2©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司武汉整体市场3©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段多轮调控累积效应逐渐显现，目前房地产市场面临更复杂的市场与融资环境；货币紧缩政策致企业资金链趋紧，若同时供应加大将使房价下行压力加大；全国范围银行及信托贷款门槛要求提高，价格范围监控范围扩大至三四线城市；政策——是否加强取决于三、四季度基本面是否调整，市场——三季度看销量，四季度看政策调控累积效应渐显，行业面临更复杂的市场与融资环境Ⅰ宏观政策4©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司问责信贷税收供给规范“限价”公布房价控制目标、地方政府贯彻执行调控政策，否则问责约谈压需求：二套六成，三套停购、限购、加息、限贷压需求：二手房营业税优惠取消，推广房产税促供给：增加中小套型和保障房促供给：“一房一价”等规范开发交易行为供给需求上半年房地产调控主要以“保供应、控需求”为主要稳定市场手段市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划5©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司住宅需求变化信贷环境变化房价上涨速度变化盈利机会变化“房产税试点+限购”抑制了投资性需求；严厉的政策，信贷紧缩，资本成本的上升，以及5年内建设3600万套保障房，使市场预期发生了变化；过度超前性需求也将趋于理性，以“住”为核心，企业创新需要着力提高住宅使用的附加值。存款准备金率每月上调，资金使用成本提高是大势所趋，目前6%以上，还会进一步提升；加息使利差扩大，热钱流入更多，人民币升值压力增大。因此，加息还会继续，但人民币升值压力会制约加息的频率和幅度；企业未来将更多考虑直接融资、股权融资。抑制房价的过快上涨是管理通胀预期、减缓贫富差距扩大的重要方面，政府控制投资性需求的政策将是长期性政策；依靠房价、地价快速上涨的盈利模式难以持续。限购、加息等调控政策对房地产企业的盈利空间压缩；今后企业在竞争中的风险加大，优胜劣汰加速：地产行业并购、退出、转型等等案例将逐步增多，更多企业愿意参与限价房等保障性住房的行业。多轮调控累积效应正逐渐显现，目前房地产市场面临更复杂的市场不融资环境市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划6©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司产业政策预期收紧，预示行业盈利模式的转型6资金紧张销售下降土地流拍开工减少供应上升政策放松销售回暖低价拿地供应下跌供过于求政策收紧地王频出供应上升供应回升供不应求资金宽松快速拿地加快开工供应下降供应探底房价房价回调房价下跌房价回稳房价疯长房地产市场周期循环事件直接影响中间结果最终结果提高土地出让金首付款比例提升拿地的自由资金要求去杠杆改变行业的盈利模式预收款监管降低企业对预收款运用的灵活性提高按揭贷款首付要求降低企业可以取得的银行信贷支持开发贷款要求四证齐全降低企业可以取得的银行信贷支持土地增值税超率累进征收房价上涨后的大量收益被国家收回消弱房价上涨对企业和投资者的吸引力房产税改革房价上涨的收益被国家收回的风险个人转让环节严格监管防范阴阳合同房价上涨的收益被国家收回的风险企业盈利模式的变化最显著特征就是降低杠杆使得囤地模式越来越不具备吸引力，而持续融资和持续开发能力将变得十分重要。市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划7©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司•房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右，中国从2010年以来已12次上调存准，4次加息，未来还将有上调空间。•从中长期看货币政策对于房地产需求的影响是相当敏感的。随着货币政策的逐步收紧，需求将受到一定程度的压制。•控制房价的行业调控政策与控制通胀互为表里。房价推动通胀，治理通胀的资金面紧缩等政策有利于促进房价调整，房价调整有利于通胀预期下降。通胀压力货币紧缩利率走高贷款头寸趋紧销售回款减少购房需求释放减少地产开发贷趋紧首付提高贷款利率升高资金链趋紧房价上涨压力房价和销售额走低供应加大限购政策影响预期货币紧缩政策致企业资金链趋紧，若同时供应加大将使房价下行压力加大市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划8©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司分类区域/部门事件描述银行贷款重庆国有五大银行未停贷，但发放减缓；兴业银行部分网点停贷；民生银行全面停贷上海极个别银行暂停房贷佛山国有五大行对于首套房首付比例三成，利率上浮5%-10%长沙部分商业银行一手房停贷信托银监会针对此前媒体报道的“十家信托公司房地产信托业务被叫停”的消息，银监会相关负责人近日表示，监管层只是要求信托公司控制房地产信托业务控制发展节奏，并没有叫停。银监会银监会对多家信托公司进行“窗口指导”，接受窗口指导的信托公司已扩展至20家。对部分信托公司要求“控制增速、减少发行、实行紧缩”价格监控住建部住建部将一些三四线城市房价纳入房价监控名单。部分房价上涨较快或成交较为活跃的中小城市已在列。包括内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同、河北廊坊下属的香河、大厂、固安等城市。国土部国土资源部已向各省、市、区国土部门下发函件，需上报异常交易地块的城市范围扩大到全国所有县级及以上城市。全国范围银行及信托贷款门槛要求提高，价格范围监控范围扩大至三四线城市市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划9©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市各银行贷款政策国有银行中国银行首套房基准利率，首付四成。各支行可灵活浮动中国农业银行首套房基准利率，首付三成（以楼盘具体情况为准）中国工商银行首套房利率有所上浮（以楼盘具体情况为准），首付至少三成中国建设银行首套房基准利率，首付至少三成交通银行首套房利率上浮10%（会参考征信记录），首付三成商业银行汉口银行首套房基准利率，首付三成（未来有可能五成）民生银行首套房暂停个人房贷光大银行首套房基准利率，首付三成华夏银行首套房基准利率，首付至少三成中信银行首套房基准利率，首付三成（只向合作楼盘办理房贷业务）兴业银行首套房暂停个人房贷招商银行首套房基准利率，首付三成1、各大银行首套房房贷均无折扣，多数以基准利率为准。中行、交行、华夏等银行有一定上浮空间。其中，中国银行和交通银行明确表示利率上浮10%。2、首付有所增加，多数银行首付至少三成。其中中国银行为四成。3、农行、工行、中信、汉口银行等银行只向开发商或楼盘提供房贷业务，在执行国家政策的基础上，相关房贷数据也会有所差异。购房者可去现场亲自询问。4、购房审核更加严格，除需满足购房基本硬件条件外，购房者个人资质在(如征信记录)也纳入考核;有的银行(如农行)申请首套房贷款需要开发商方面提供《个人购买首套房证明》。目前武汉各银行对于首套房贷款放贷条件更加苛刻，首付和利率均丌同幅度上调市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划10©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司预测：政策——是否加强叏决于三、四季度基本面是否调整，市场——三季度看销量，四季度看政策三季度四季度短期内将以落实政策为主•目前房价快速上涨趋势得到抑制，前期调控已经有所成效。政府后期在进一步考察调控效果的同时，将更多关注实体经济对房地产调控的承受能力，尤其是保障房建设是否能有效对冲逆周期调控带来的经济下滑；•短期经济也尚未下滑到需要政府出手刺激的程度。三四季度基本面决定政策是否加强•如果保持目前以资金面紧缩为主的政策力度，则基本面将在三季度开始正常调整。房价代表的基本面调整速度取决于现有政策是否会反复或加强；•三四线城市有可能纳入限购范围，因为国家可能会担心房价出现区域结构性上涨，若中小城市交易量持续回暖，恐将引发限购范围扩大。政策市场市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划供应上升，房价适度回调，促销力度加大，龙头房企销量超预期，政策面平稳若政策不出现较大变化，在限购压力下，随着供应放大导致库存的逐步累积，去化压力加大催化剂：房价适度调整的前提下销量超预期增长，但增长难以持续开发贷及购房贷持续紧缩，资金链紧张迫使企业以价换量回笼资金11©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司沙湖大桥桥梁工程完工，桥面已具备通车条件。二环线内城中村改造规划编制工作基本完成；三环线与汉孝高速拟建南湖村至桃园集高速公路，成为三环线东段联通汉孝高速公路新的快速通道；四环线建设计划用4年时间建成143公里环城新道路；城际铁路“一站一城”的重要启动项目花山生态新城作为城市圈重点工作予以推进。未来规划利好，二至四环线、城市圈城际铁路等交通要道建设进度喜人；6月底沙湖大桥桥梁工程基本完工，通车在即。Ⅱ市政规划12©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划历时21个月修建的沙湖大桥桥梁工程完工，桥面已具备通车条件。但因桥东端的东沙大道还在修建中，预计要到7月底沙湖大桥才可以通车。该桥从2009年10月开始动工至今约21个月，目前该桥桥面工程已通过工程验收，具备通车条件。跟建设中的鹦鹉洲长江大桥不同，沙湖大桥还设有非机动车道和人行道。非机动车道和人行道位于桥的最外侧，宽约1.5米，比机动车道高约30厘米，起到保护非机动车道的作用。沙湖大桥最快将在7月底前可实现通车。中北路的车辆，也可通过公正路，转上沙湖路跨楚河桥再上沙湖大桥到友谊大道。等到9月底当中北路与东沙大道的立交桥修好后可实现真正意义上的通车。该立交桥有三层，东沙大道从路面下方横穿中北路，抵达东湖路;第二层为中北路路面;第三层为中北路高架桥。13©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划二环线汉口段汉口火车站前下穿通道主体结构6月完工，7月通车；该通道投资3亿元，全长1.1公里，依次下穿青年路、金墩路和新华西路。去年6月12日开工，但主体工程最后一个路口新华西路口，今年3月才完成打围，工期相当紧张。下穿通道完工后，发展大道沿线与通道平行段将全部刷黑，恢复路面。二环线梨园转盘施工7月底结束；梨园转盘处施工分为地面和下穿通道两部分。下穿通道属于武汉市二环线的一部分，下穿通道起于东湖路，止于中北路延长线，与红庙立交相连，车子爬上红庙立交后，可直奔二七长江大桥。目前转盘下的下穿通道主体结构已经完工，人行过街通道，预计下月底可以完工。二环线中北东路红庙立交桥成功吊装首联钢箱梁，今年9月底将建成通车。红庙立交是连接二环线与中北东路的控制性节点工程，共3层，包括二环线主线高架桥和8条匝道。23日吊装的首联钢箱梁跨越主线高架桥，是从二七大桥方向前往武汉火车站方向的匝道的组成部分。二环线内城中村改造规划编制工作基本完成；挂牌交易工作进展顺利。中北东路红庙立交桥汉口火车站地下通道梨园下穿通道14©2009兊而瑞（中国）信息技术有限公司市场分析项目解析新盘营销市场热点宏观政策市政规划四环线建设揭开“盖头”，计划用4年时间建成143公里环城新道路。这条大通道一共穿越江城9个工业区，为武汉工业大跨越提供“新合力”平台。四环线位于武汉绕城高速公路与三环线之间，全线穿过洪山区、汉阳区、青山区3个中心城区，黄陂区、东西湖区、蔡甸区、江夏区4个远城区，以及武汉经济技术开发区、东湖新技术开发区。建成四环线将优化武汉城市布局，提升城市功能；发挥我市综合交通枢纽重要的货运通道功能，使大型物流枢纽设施和武汉新港两岸的运输联系更高效，成为我市连接六大新城组群和各大工业组团，外延内连的重要物流通道三环线东段联通汉孝高速公路新的快速通道南湖村至桃园集高速公路起于黄陂区滠口镇南湖村十八队，即三环线东北段南湖村立交，向西北延伸，经西湖村东侧后，从规划的四季美农贸城预留走廊带中穿过，其中与汉口北大道(巨龙大道)平交一次，然后继续向西北方向延伸，途经段家咀、万家咀后到达桃园集村黄家院，改造原桃园集互通接上汉孝高速公路，全长7.931公里，双向六车道，设计速度100km/h的高速公路标准建设，项目投资估算约