XXXX年7月22日合肥万国大厦营销思路报告

谨呈：安徽万国投资有限公司万国大厦营销思路报告合创地产顾问机构（深圳）2012年7月22日本报告基于与投资商初次沟通及对项目初步理解，制定的框架性营销思路。至于项目深化主题、投资商具体目标还须进一步的探讨与落实后，形成统一的项目认知。因此，本报告必然有所欠缺，还希望双方进一步沟通，进一步完善项目的营销策略。报告前言本体认知与发展方向认识市场认知与发展方向研判项目的定位与发展建议项目营销策略与推广表现PART2PART1PART4PART3PART1本体认知与发展方向认识本体开发条件的认识本项目为开发强度中等的集约型商业写字楼。技术经济指标数据占地面积（亩）15.31计容总建（万㎡）54892商业面积13274㎡办公面积33098㎡容积率≤4绿化率≥40%总地价（万元）5098万元楼面价（元/㎡）1249元项目指标及区域条件1、基本指标对于商业地块而言，本地块容积率中等，考虑没有限制性的物业形态，地块物业有一定发挥空间。2、出让价格地块出让价格一般，但开发商自持物业50%；因此本案前期开发投入较大，对于企业资金要求，前期现金流至关重要。3、区域环境从区域位置、环境、规模角度看，本地块较小，商业体量没有规模优势，办公写字楼具备一定的地段优势和生态资源优势。非合肥市传统商务中心，却是该片区的中心，两条主干道交汇口。本项目地处新站北部区域，属城市新兴区域；新站站前板块为物流、商贸区，站北区域则主要为居住，本项目处于两者结合地带。北二环和铜陵路交口，两条主干道的交接地带，一直以来都是新站区最热闹，最堵塞的交通要道新建的铜陵路高架，轨道1号线的起点，都将改变站北区域的地位，项目的地理位置将更加突出。本体区位条件认识新站区商圈规划规划商业网点在建主要商业网点现代电子城信地城市广场沃尔玛板桥农贸市场银座夜总会现有主要商业网点新站区商业网点分布图本案项目参数数据总建面积5.4万㎡建筑高度25层，99、9米单层面积1300多平米面积分割约300-1300平米层高、净高3.6大堂层高10.2米，面积200㎡外立面干挂石材与玻璃幕墙相结合电梯8部（品牌未知）空调系统无中央空调停车位371公共空间无物管公司未知宽带光纤接入商业层高6米商业总面积13274㎡项目按写字楼的硬件配套设施划分，属于乙级写字楼，在合肥写字楼市场属于中等水平建筑项目产品条件认识项目发展目标认识本地块是万国集团进入房地产开发行业的首个项目，是未来万国集团自身办公总部，希望打造成高形象、价值集约型商业写字楼项目。项目认知和发展方向思考开发背景区域背景项目背景•企业背景：唯客集团与白马集团联合开发，品牌导入；•政府要求：开发及运营条件要求严格，形象价值优先。•区域背景：产业、景观、交通等综合推动下，项目价值凸现；•片区背景：商贸、物流、居住、配套较为集中，主动区域中心化。•物业组合：写字楼+商业，复合型物业；•功能思考：项目体量小，规模不大，属于合肥市写字楼中等水平，区域内高端水平。•企业背景：安徽万国投资有限公司——多个服装企业共同出资，形象价值导入；•企业要求：自持项目50%物业，品质价值优先。定义合肥新站区商务经贸写字楼；其中写字楼是重点、商业是难点。重新定义合肥新站区站北区域商务写字楼PART2市场认知与发展方向研判办公市场/分布格局目前合肥写字楼分布格局已形成，集群化特征开始凸显濉溪路商务区以财富广场、新天地广场、金鼎国际广场等为代表的写字楼群体，分布在北一环（濉溪路）沿线，整体形象较好，品质中等偏上。新站区商务区以蓝鲸大厦、中环国际大厦等为代表的写字楼群，多围绕胜利广场周边，周边商务氛围已形成，仅次于中心区。中心商务区以三孝口和四牌楼区域为主，辐射周边区域，发展较为悠久，早期有邮电大厦等，亦有后期兴建的CBD中央广场等，商环境优越，但写字楼档次参差不齐。五里墩商务区新兴办公区域正在形成，早期改造式写字楼多以淘汰，以汇金大厦、之心城、IFC金融中心等中高端写字楼正在出现。包河区商务区马鞍山及徽州大道沿线，商务办公气氛已形成，部分写字楼较老，品质较差，后期以九华国际、吉瑞泰盛、万达广场等为代表中高端写字楼开始投入使用。政务区商务区该区域内代表楼盘如西环中心广场、、新城国际、万达广场等为新兴项目，无论是质量、设计理念、项目外立面、写字楼整体综合品质都是首屈一指。高新区商务区多分布在软件园周边，以浙商大厦、TOP创展中心，写字楼数量较少，形象一般，总体档次中端偏下。办公市场/发展趋势办公市场发展迅速，且高端化、细分化的特征明显第四阶段（2008年——至今）第三阶段（2002年—2008年）第一阶段（80年代—90年代中期）第二阶段（90年代中期—2001年）背景：经济社会发展较缓慢；代表：合肥大厦、长江大厦等特征：多为早期政府部门投资兴建，多用于出租，功能欠缺，配套缺少，面临淘汰的命运。背景：经济社会发展较较快；代表：邮电大厦、富康大厦等特征：整体呈现多元化特性，还是以政府及国企单位主导，总体设计较差，但由于租金较低，目前仍受欢迎。背景：经济社会高速发展；代表：天徽大厦、万通大厦、财富广场等特征：只租不售的情况结束，写字楼市场化形成，整体设计及配套服务有了极大的提高。背景：经济社会高速稳定发展；代表：IFC国际金融广场、天鹅湖国际商务中心等特征：5A级高端写字楼出现，硬件及软件配置都达到了高水平。发展区域市中心土地日益紧张，办公市场向政务区、包河区及滨湖区发展较明显。发展方向合肥写字楼市场集群化、细分化程度加深，产品高端化开始显现。合肥写字楼市场发展历程趋势政务区滨湖区市中心区域发展态势：由中心区外延现象明显办公市场/市场供应区域后续货量（万方）主要货量来源北一环区域约7国光万豪广场、祥源广场市中心区域约17华侨广场、安粮东怡金融广场、合作经济广场三里庵区域约20.3环球金融广场、IFC国际金融中心新站区区域约10信地城市广场、创智坊包河区区域约10东方广场、荣信商务中心政务区超过35华邦世贸城、蔚蓝商务港、新地中心、天鹅湖国际商务中心、置地中心其他区域超过40恒盛坝上街RBD、蓝鼎国际商务中心总供应量超过144.3万方未来2-3年，办公市场供应量超140万方，多集中在政务区，本区域竞争较弱。合肥未来2-3年总供应量超过140万方，供应量充足；供应量多集中在三里庵区域、政务区及黄潜望板块，达65.3万方；本案所在区域—新站区域未来供应量较少，约10万方。合肥典型写字楼销售周期普遍过长，整体去化速度表现一般；合肥写字楼项目细分化、高端化开始凸显，例如IFC安徽国际金融中心，同时该项目去化表现较好。写字楼普遍销售周期较长，在售典型项目去化速度表现一般办公市场/成交分析合肥典型在售写字楼项目成交分析90001300078001500010500580060007500900068001200014%10%72%31%20%89%3%26%95%92%69%0200040006000800010000120001400016000IFC安徽国际金融中心立基大厦安粮东怡金融广场B座国光万豪广场华侨广场白天鹅商务中心港澳广场A座吉瑞泰盛国际购物广场印象时代新华国际金融广场利浩财智广场-20%0%20%40%60%80%100%价格（元/㎡）销售率（备案）项目IFC安徽国际金融中心立基大厦安粮东怡金融广场B座国光万豪广场华侨广场白天鹅商务中心港澳广场A座吉瑞泰盛国际购物广场印象时代新华国际金融广场利浩财智广场开盘日期2010-6-12009-10-202011-4-122011-6-132010-11-222011-11-122011-11-102009-8-262011-11-262011-6-172009-9-18新站区办公市场/市场格局火车站宝文国际大厦中环广场九龙财富广场浙江商贸城中绿广场利浩财智广场利港生态商务港站南区域站北区域依托火车站，新站区域写字楼格局划分为站南和站北两个区域。以商贸物流型中小办公企业为主，目前入住率较高。租金在30-40元/㎡。站北广场建设、产业驱动和城市化进程，写字楼发展方向趋向站北。铜陵路高架桥修建完成，将带来重大利好条件。中绿广场九龙珠儿童城中环广场宝文国际浙江商贸城火车站将新站写字楼分为站南和站北两个片区，目前站南依靠火车站，多为商贸型企业，但随着站北片区的产业和城市化开发，具备生态资源的站北区域，未来将成为发展新方向。本案写字楼需求主体为建筑装饰、外贸批发类，这与周边大量专业市场、批发市场相关新站区入驻业态分布12.5%10.1%9.1%8.7%8.2%7.2%7.2%5.8%4.8%4.3%4.3%3.8%3.4%2.4%1.9%1.9%1.4%1.4%1.0%0.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%建筑装饰外贸/批发/零售制造业科教文美容保健金融保险电子通信房地产交通运输咨询业互联网信息系统传媒业其他营销售后农业多元化能源业法律会计饭店旅游政府机构该商务区内的写字楼入住最多的行业为建筑装饰类，其次为外贸批发零售类，两者占据总体的22.6%，这与该区域内存在大体量的专业批发市场及建材市场相关；另外，制造类企业占比9.1%；入住企业大多为民营企业，国企、政府机构及外资企业占比较小。新站区办公市场/业态分析17区域办公市场/市场现状站北广场写字楼整体品质一般，面积在50-100㎡，以平层为主；入驻多为中小型商贸、金融担保和服务配套型企业。项目名称产权性质体量主力面积产品类型入住企业利浩财智广场写字楼50年4万㎡22-96㎡平层机械设备、网络科技、婚庆教育等利港国际写字楼50年7.3万㎡48-117㎡平层担保公司、建材公司等安粮蓝寓商务公寓50年3.3万㎡53-103㎡平层摄影、红酒代理、宾馆、非第一居所馥邦新世界商务公寓50年2.7万㎡45-107㎡平层未交付利浩财智广场利港国际安粮蓝寓馥邦新世界利港国际平面利浩财智广场户型利浩财智广场平面户型利浩财智广场水牌18100002000400060008000201020112012房价安粮蓝寓560010900120006800玲珑公馆挑高10000-12000信地城市广场天目国际公馆8800馥邦新世界5200利港国际6958利浩财智6700写字楼价格与住宅公寓持平，价格敏感。•片区写字楼价格和住宅公寓价格基本持平。且走势较为平稳。•片区商务公寓价格低于写字楼价格，去化速度较快，但整体价格低于写字楼。区域办公市场/办公价格走势片区写字楼价格走势较为平稳，风险性较小，溢价率高于商务公寓。区域办公市场/市场供应去化片区写字楼价格和住宅公寓持平，但去化速度较快。反应办公市场具备一定基础；近两年无新增写字楼，市场供应处于相对的短缺期。去化速度略高于住宅公寓，市场需求较多元。•片区写字楼价格与自住公寓基本持平。但去化速度快。•市场有办公和投资需求，办公市场具备一定基础。•目前写字楼均为2009年开盘，区域新增写字楼需求基本以商务公寓形式满足。2009年2010年2009.10-2011.01利港国际，7万㎡，面积48-117㎡去化周期：16个月2009.09利浩财智广场面积30-96㎡体量：4万㎡去化率：95%去化周期32个月（713套）2010.03-2011.07馥邦新世界2.7万㎡面积40-108㎡去化周期：16个月2011年2010.04-2011.04安粮蓝寓3.3万㎡，面积40-90㎡去化周期12个月2010.04信地城市广场，5万㎡，面积38-70去化率91%。2012.03开盘玲珑公馆去化率4%2010.07天目国际公馆面积30-60㎡去化率：36%；1#尚未开盘区域办公市场/市场小结片区具备办公开发基础，较多都是自用需求，存在市场空白空间，可塑性较强1、非合肥写字楼的重点发展区域，主要依靠区域自身发展的商贸物流企业。2、区域写字楼已经向北发展，区域写字楼处于短缺期，办公市场具备潜力；3、多为区域型客户，外延客户较少。4、新站区写字楼入驻情况可以看出，区域专业市场，工业园区以及