XXXX年7月沈阳房地产市场分析报告_18页

2010年7月沈阳房地产市场分析报告第一章商品房市场一、商品房供应量分析7月全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%。随着沈城楼市进入传统的销售旺期，而且近期市场有一定的回暖迹象，所以各个开发商加大了推售力度，市场供应量逐步放大。7月份商品房供应套数为24013套，其中商品住宅供应面积为193.25万平方米，其供应面积占当月总供应量的89.92%，商品住宅供应套数为20340套。商业用房供应面积为20.14万平方米，其供应面积占当月总供应量的9.37%，供应套数为3078套。商品房供应量走势7月份全市商品房供应量为215万平方米，环比上升34.38%，供应套数为24013，由于09年下半年土地市场成交火爆，必将导致未来几年新项目不断涌现，进入`10年第2季度以来，商品房供应量逐步放大，特别是进入5月份以来整体放量趋势明显，这主要是因为一方面传统销售旺季即将到来，很多开发商已经着手打提前量，另一方面是为了减少房产新政将产生的不利影响，缓解下半年销售压力，开发商明显加大了推售力度。本月各区供应量分布情况本月新项目上市、新品加推依然集中，特别是像于洪区这样楼盘大量聚集的区域，供应量放大明显，使得该区本月以27.1%位于各区供应量之首。而其他传统的主要供应区域如：铁西区、浑南新区表现相对平稳，所占供应比基本都在15%以上。各区域供应量走势从7月份各区域供应量走势来看，于洪区供应量在上月少许回落后，本月迅速攀升，放量明显。而铁西区自从今年3月份以来一直保持良好的上升态势，本月继续向上攀升，浑南新区虽然本月小幅回落，但是由于大浑南以及行政中心南移已经确定，所以未来供应量必将还会保持强劲的上升趋势。各环线商品房供应比例二至三环间以及三环外本月分别占沈城商品房供应量的46.2%和28.3%，楼价持续攀升、土地稀缺、市场饱和这些都是导致目前市区商品房供应量持续缩减的主要原因，而随着目前城市外扩的加速，各开发商越来越倾昧像二至三环间以及三环外这样的土地储备充足，价格相对适中的区域，使得目前该类区域内大盘云集，区域供应量不断放大，目前已逐步成为沈城商品房供应的主体。二、商品房成交分析商品房成交走势分析7月份商品房共成交134.21万平方米，环比上升12.9%，同比持平，成交14554套。从近三个月的成交量走势来看，一直处于稳步攀升阶段，且环比一直维持上升态势，而从本月成交同比呈现持平来看，目前市场确实存在逐步回暖的迹象。三、供求关系分析本月供求比为1:0.62，，由于09年土地市场成交火爆，开发商拿地热情高涨，导致`10年必将有众多新项目陆续面市，供应量不断放大，但与此同时进入`10年以来，国家多次针对房地产市场出台打压性新政，使得市场迅速转淡，很难保持09年下半年开始的火爆走势，虽然近期市场成交情况逐步好转，且呈现回暖态势，但是与目前快速放量的供应量相比，供求关系整体还是呈现供大于求的局面。四、各环线商品房成交比例本月商品房成交面积主要集中在二至三环间，区域成交量所占全市成交比的43%，因为该区间是目前沈城在售楼盘最为集中的区域，并且相对于二环内的楼盘，该区间的楼盘价格相对适中，可选性强，性价比高，所以该区域成交量明显高于其他区间。第二章商品住宅市场一、商品住宅供应量分析商品住宅供应量走势7月商品住宅的供应量为193.25万平，环比上升31.16%，同比上升252.58%，商品住宅供应套数为20340套。虽然进入‘10年的第一个季度，受沈城地产传统冬歇期以及不断出台的利空政策影响，商品住宅供应量相比09年第四季度缩量明显，但09年土地市场大幅放量，开发商拿地热情高涨，成交活跃，这些必然导致未来短时间内涌现大量新项目，所以进入‘10年二季度，随着各个新项目陆续开工建设，商品住宅供应量明显攀升，特别是进入5月份以来，随着传统的销售旺季的临近，加上各个开发商为了抢在房产新政在沈城产生实质影响前，加快存量去化，所以近期商品住宅供应量走势一直保持着强劲的攀升态势。本月各区供应量分布情况7月沈城新项目上市、加推相对集中，尤其以中大盘项目相对集中的于洪区表现最为突出，比如保利上林湾二期、银亿万万城二期、宏发英里这些区域典型项目都选择在7月份或是加推或是新品认筹，28.5%的区域供应量所占比使得该区位于7月全市十区之首，而其他传统的商品住宅主要供应区域如：铁西区、浑南新区表现相对平稳，所占供应比基本都在15%以上。各环线商品住宅供应走势二至三环间的供应量持续攀升，上升趋势明显高于其他区间，区间内商品住宅供应量最为集中。而三环外这一区域，大盘最为集中，供应量正在呈现快速放大的态势。城市外扩、市区楼市饱和与楼价持续攀升、近远郊土地储备丰富价格相对低廉等因素都是导致目前二至三环间、三环外这些区域供应量不断放大的主因。二、商品住宅户均面积分析7月商品住宅的户均面积为95.01平米，环比下降3.3%。目前市场上以投资性为主体的纯小户型住宅、公寓产品，目前市场销售情况略有好转，但是新政影响依然较大。市场需求主体还是以自住型为主导的刚性需求客群为主。三、商品住宅成交量分析本月商品住宅的成交量为109.5万平米，环比上升7.31%，同比下降5.76%，成交12221套；随着供应量的持续放大，待售房源不断增多，虽然新政影响犹在，但是对于目前以刚性需求为主导的沈城楼市，成交量还是有进一步放大的空间，而且从本月同比情况来看，虽然小幅下挫，但是目前市场成交情况已经基本恢复到09年同期水平，市场回暖迹象明显。四、供求关系分析7月份供求比为1：0.57，由于09年土地市场的大幅放量，使得近期市场供应量不断加大，虽然成交量也相应有所提升，但是与供应量近期的快速放量相比，需求明显无法与供应量同步，所以目前商品住宅整体呈现供大于求的局面。五、各区商品住宅成交情况分析7月份商品住宅成交量以铁西区居首，占整体成交量的27%，其次为于洪区以及东陵区，从本月成交量前三位区域来看，均为目前沈城楼市最为集中的区域。由于目前市场需求的主体还是以自住为目的的刚性需求者为主，而这部分人群对于区域配套、交通等生活基础设施十分看重，而铁西区在基础配套设施方面十分完善，所以也是目前商品住宅市场需求的主体区域之一。第三章商业市场一、供应量分析本月商业用房供应面积为20.14万平方米，供应套数为3078套。从目前商业市场整体供应趋势来看，市场走势相对平稳，并且随着进入销售旺季，整体供应趋势放量明显。由于商业市场所受房产新政影响十分有限，加上去年商业用地成交相对较多，使得沈城商业市场未来供应必将持续攀升。二、成交量分析本月商业用房成交24.72万平方米，环比上升89.43%，同比上升70.37%，本月同环比均呈现大幅递增趋势，随着供应量不断放大，成交量也呈现快速上升趋势，商业用房市场表现活跃，目前政策上的不利影响，主要还是体现在商品住宅市场，对于商业市场影响甚微。三、供求关系分析本月商业市场供求比为1:1.23，市场整体呈现供不应求的局面，随着沈城市场经济的快速发展，商业地产突出的收益性越来越明显，对于商业地产的需求不断放大，特别是目前商品住宅市场对于投资、投机方式的政策打压，使得许多投资客把注意力快速转移到商业地产市场，导致目前整个商业地产市场呈现供销两旺的局面。第四章土地市场一、土地供应分析1、土地供应走势分析本月共有45宗土地推出，土地供应面积为127万平,土地供应量环比下降45.44%,与去年同期相比下降59.62%。本月土地供应量下滑幅度较大，市场需求决定市场供应，目前各开发商手中土地储备量已基本饱和，尤其是大牌开发商在09年底拿了不少土地，因此市场需求有所回缩，土地供应也随之减少；并且国家政策的影响也是土地供应减少的原因。但整体看来土地市场处于健康发展阶段。其中居住用地本月推出15宗，供应总量为53.85万平，环比下降18.67%。2、本月各物业用途土地供应情况本月土地供应量仍以工业用地为主，共23宗，供应量所占比例超过了50%。居住用地本月的比重有所回升，推出15宗土地，所占比例为34%。商业用地推出6宗，其他用地1宗。3、各区域本月土地供应情况本月土地供应量主要来源于铁西区和沈北新区，另外还有于洪区和皇姑区有少量的土地，可见本月的土地供应主要集中在二环外的区域，随着城市发展规划的外扩和市内土地资源的稀缺，未来土地供应也正逐渐外延。铁西区和沈北新区的土地供应主要为工业用地。4、本月土地供应面积结构分析本月供应量仍以1-5万平米的中小型地块为主，所占比例达62%，一是由于土地资源有限，大规模的土地已经很少见，另外也是受国家政策的影响以防止地王的产生，而把地块分割推出。此外，5-10万平米的地图供应量占比重为27%。二、土地成交分析2、土地成交走势分析本月土地成交量有所回升，但成交宗数下降，共成交33宗土地，188.96万平。居住用地的成交量与上月相比差距不大，成交量仍以工业用地为主。进入下半年，09年成交的土地产品均已上市，市场目前供应量大增，而消化量较少，使得资金不能很快的回拢，开发商手中没有多余资金供应多余土地，尤其是去年拿地较多的大牌开发商，但小型的开发企业却可以借此时机以较低的价格购置土地。各物业用途土地成交量走势分析本月工业用地和居住用地的成交量均有所增加，但居住用地上升幅度不大，商业用地变化甚微。从整体来看，`10年上半年的土地成交市场以工业用地是主角且波动较大，居住用地一直处于较平稳的状态，而商业用地变化不大，成交量一直较少。3、本月成交土地物业形态分析本月成交土地各物业形态的比例依然没有变化，仍以工业用地为主，且所占比例超过50%，其次是居住用地，所占比例为21%，而商业用地仅为6%。4、各区域成交情况分析各区域土地成交比例沈北新区成交土地所占比重为62%，大东区的成交土地比重为20%，于洪区所占比重为13%，而铁西区成交土地的比重仅占3%，市内土地稀少也很紧缺，而城市近郊土地资源丰富，因此成交土地较集中在二、三环附近。各区域土地成交走势本月铁西区成交量下滑，而沈北新区成交量在本月回升。`10年上半年铁西区和沈北新区土地成交量波动较大，其他区域成交量较小，因此起伏不明显。5、成交土地可建面积分析7月成交土地可建面积为272.95万平，居住土地的可见面积为132.46万平，本月土地成交量上升因此可建面积也随之上升。总体来看`10年上半年可建面积走势较平稳。6、土地成交金额分析尽管近几个月土地成交以工业用地为主，但由于工业用地的成交价格偏低，因此其成交总价不高，从成交走势来看，工业用地的成交金额变化不大，而居住用地的成交金额却一直在上下波动，这主要是由于居住用地的成交金额受区位的影响较大，不同区域的成交价格差距也较大。本月各区域成交总价本月成交土地总金额最多的为沈北新区，其次是于洪区和大东区；和平区，沈河区和铁西区土地成交量较少，其他区域均没有土地成交。沈北新区地幅辽阔，土地资源丰富，且地价偏低，也是近几年的重点发展区域，因此成交土地也多集中在本区域。各区域成交总价走势从各区成交金额走势来看，各区域的走势均无规律可循，起伏不定，但与去年年底相比波动较小，金额较低。上半年的土地市场处于健康发展状态。7、楼板价成交分析各物业用途土地楼板价走势本月各物业用途的楼板价走势下滑，居住用地和工业用地的楼板价均有所下滑，而商业用地的楼板价也处于近一年的最低水平，主要是由于本月成交的土地均位于城市外缘地带，成交价偏低的原因。8、土地成交规模结构分析成交土地多为5万平米以下的小地块，土地资源的日益紧缺，并受相关政策影响，大地块土地日渐减少，并且小地块的成交总价也相对偏低。9、溢价率分析本月土地流拍率较上个月增加。成交的土地中有21%比例的土地成交溢价率在0~30%之间，其他均已起始价成交。适当的竞争有助于土地成交市场的更有秩序的发展。