XXXX年8月深圳北站交通枢纽配套商业策划报告

1深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳北站交通枢纽配套商业策划报告之一（市场研究及项目定位部分）深圳市地铁集团有限公司2011年8月22深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一•项目目标：通过内外部研究确定深圳北站配套商业项目的商业定位•交付品：-城市宏观研究-项目物业条件分析-消费者调查-商圈研究-案例分析及案例研究-潜在商家访谈测试结果及核心发现•主要工作方法：-案头研究-实地调查-专家访谈-SWOT分析-研讨会本策划项目第一阶段工作说明33深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一为了保障项目报告的科学性，项目小组进行了大量的实地调研、外地考察、内外部访谈、研讨会和案头研究工作项目商圈研究•项目小组走访了项目商圈各类项目50余个，其中:–酒店22个–办公楼12个–商业18个•此外，还专程考察了香港、上海、广州的枢纽及地铁商业及多家购物中心•同时，项目小组针对消费者研究发放问卷360份内外部研讨会•商业概念梳理研讨会•消费者研究讨论会•商圈研究讨论会•案例研究讨论会•租户长短名单研讨会•设计方案调整研讨会专家及租户访谈专家访谈•深圳市城市规划设计院•深圳大学设计院•深圳市轨道办•深圳市交通管理局•北京城建设计院•中建国际租户访谈：•商业潜在租户80个•旅行社5个•酒店管理公司3个查阅文献•《中国统计年鉴》•《深圳市城市总体规划》•《深圳市龙华二线拓展区城市设计》•《深圳市近期建设规划》•《深圳统计年鉴2008》•《深圳北站综合交通枢纽配套工程可行性研究报告》•《新深圳站站区城市设计》•《深圳北站商业配套项目资料》•……44深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目录A.城市宏观研究B.项目商圈研究C.项目物业条件分析D.市场需求分析E.参考案例研究F.各物业定位方案G.潜在合作商家访谈本文件是专门为我们的客户书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业顾问有限公司的书面同意。55深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一A.城市宏观研究6深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一6资料来源：《深圳市十一五规划》，九洲远景分析•地理位置：深圳市隶属于广东省，位于我国南方珠江三角洲东岸，北与东莞、惠州市接壤，南以深圳河为界与香港相邻，东隔大亚湾，西临珠江口，海陆空口岸俱全，是我国重要的对外门户•城市区划：全市土地总面积1952.84平方公里，深圳经济特区面积为395.81平方公里，常住人口876.83万人，下辖8个区，包括：特区内福田、罗湖、南山、盐田以及特区外的宝安、龙岗、光明新区和坪山新区•城市定位：深圳是全国经济中心城市之一，是中国第一个经济特区，中国大陆经济效益最好的城市之一，人均GDP居全国大中城市第一；是连接香港和中国内地的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽，在中国高新技术产业、金融服务、外贸出口、海洋运输、创意文化等多方面占有重要地位深圳市位于珠江三角洲东岸，作为中国第一个经济特区，是连接香港和中国内地的纽带和桥梁深圳深圳市地理位置图深圳市概况7深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳经济总量快速增长，人均GDP水平位居一线城市首位，并保持较高增长率2008年国内一线城市GDP比较[亿元，%]经济总体发展情况GDP2004-2008年GDP年均增长率资料来源：深圳统计年鉴，四城市2008统计公报，《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，九洲远景分析7806.541048813698.158215.8225.09%16.45%18.86%22.89%深圳北京上海广州常住人口[万人]8771695188810182008年国内一线城市人均GDP比较[元]89814630297312480689深圳北京上海广州88深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市的支柱产业为高新技术、金融和物流业，三大产业占GDP的比重达53%，文化产业、旅游产业也已成为深圳新的经济增长点13%7%9%32%7%32%高新技术产业物流业金融业旅游产业其他文化产业2008年深圳各产业产值占GDP比重高新技术产业文化产业旅游产业•到2010年，深圳市高新技术产品产值达将到1万亿元以上，高新技术产品增加值占深圳GDP的比重以年均1.2%的比例增长，达到35%以上物流产业•到2010年，深圳将实现年物流产业增加值822亿元，物流业增加值占GDP的比重增加到12%金融产业•到2010年，深圳金融产业增加值将达到1350亿元，金融产业增加值占GDP比重达到15％以上，资产规模达到1.8万亿元•到2010年，深圳文化产业将实现以高于GDP年均增长率2％左右的速度增长，文化产业增加值占GDP比重将达到10％以上•旅游业已成为深圳重要经济增长点和重要产业之一，随着现代服务业快速发展，未来旅游会展业在经济总量的比重将达到8%—10%1)注：1)国内外公认的支柱产业实际份额为8%—10%[%]资料来源：深圳统计年鉴，深圳统计公报，九洲远景分析支持9深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市2008年常住人口877万人，非户籍人口超过七成，关外地区非户籍人口数量占据更大比重人口情况深圳常住人口变化情况[万人]7478018288468628778.7%CAGR1.7%CAGR2008年深圳各区人口构成情况[万人]1501651811972122285976366466506496496822932003200420052006200720082011户籍人口非户籍人口1)1)备注：非户籍人口指在深居住时间半年以上的非户籍人口资料来源：深圳统计年鉴，《深圳市国民经济和社会发展十一五规划纲要》，九洲远景分析户籍人口非户籍人口564145453863475319307161福田区罗湖区南山区盐田区宝安区龙岗区9751010深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一•城市主中心-福田－罗湖中心：包括福田中心区和罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能-前海中心：包括前海、后海，主要发展区域性生产性服务业与总部经济•城市副中心-龙华中心：包括龙华新城和龙华中心区，是全市和区域性的综合交通枢纽，以及福田中心区综合服务功能的延伸-龙岗中心：包括大运新城和龙岗中心城，发展文化体育和商业服务业，成为东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心-光明新城中心：西部高新技术产业服务中心-坪山新城中心：东部高新技术产业服务中心-盐田中心：深圳东部滨海地区旅游综合服务基地、深圳东部港口与物流配套服务中心•城市组团中心-8个组团中心：包括航空城、沙井、松岗、观澜、平湖、布吉、横岗和葵涌，是城市组团的综合服务中心从政府规划来看，深圳市城市总体空间结构为：以中心城区为中心，以西中东三条发展轴为基本骨架，形成“三轴一带多中心”的轴带组团结构资料来源：《深圳市城市总体规划（2007—2020）》，九洲远景分析深圳市城市发展规划深圳市城市发展规划示意图龙华中心光明新城中心盐田中心龙岗中心坪山新城中心城市发展规划1111深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳目前已形成市级中心＋区域中心的多中心商业格局，并在部分区域形成了购物中心区域组团深圳市多中心商业格局资料来源：九洲远景分析深圳商圈35241龙岗中心城商业中心罗湖金三角商业中心（市级)：•人民南商圈•东门商圈•深南中商圈南山：•南头商业区•后海文化中心•南油-蛇口商圈福田：•华强北商圈（市级)•福田中心区商圈宝安中心城商业中心本项目1212深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市整体商业格局已呈现出明显的多中心共同演化发展的特征由单一商业中心向多商业中心格局转变单一商业中心•消费集中在该单一商业中心内•商业地位不可动摇•商业业态较为单一，难以满足不同层次、不同类型消费需求，消费支出则会外流多商业中心相互竞争，此消彼长多商业中心细分市场，共同繁荣•新商业中心•老商业中心ABC资料来源：九洲远景分析1313深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一深圳市酒店分布以罗湖、福田、南山主城区为核心，在关内呈核心组团分布，在关外则零星分布酒店•罗湖：罗湖区五星级酒店的数量占到深圳五星级酒店总数的一半，包括罗湖口岸/火车站、东门步行街、国贸大厦、深南东路、地王大厦和笋岗罗芳几个中心•福田：伴随福田CBD区域的发展，成为星级酒店发展的重要区域，主要以福田中心区为主，如福田香格里拉酒店、大中华喜来登酒店等•南山：南山区酒店主要集中在华侨城附近，包括华侨城洲际大酒店、威尼斯酒店和海景酒店，直线距离在１公里范围内•其他区域：盐田区主要分布于大梅沙/小梅沙，龙岗区主要分布于布吉关、南澳镇；而宝安区星级酒店主要分布于宝安中心城区附近、机场附近及龙华附近深圳市酒店分布南山福田罗湖深圳市酒店分布主要特点资料来源：，九洲远景分析14深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一目前星级酒店数量以罗湖区位居首位，宝安区星级酒店总数与福田区相近，但平均房价与关内3区相比尚有差距深圳市2008年各区各星级酒店数量[个]215263661218302宝安区福田区罗湖区南山区五星酒店四星酒店三星酒店资料来源：,深圳市统计年鉴，九洲远景分析深圳市各区酒店平均房价[元,%]酒店572.4778.1726.9981.1349.3414.1345.2289.8235.9222.5264229.2宝安区福田区罗湖区南山区15深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一60.6562.0265.9462.1460.7961.43五星四星三星二星一星未评星福田区酒店客房出租率最高，宝安区低于全市平均水平但为关外地区最高，按星级看，二星级酒店的出租率最高2008年深圳市酒店客房出租率（分星级）资料来源：深圳市旅游局，深圳市统计年鉴，九洲远景分析[%]2008年深圳市酒店客房出租率（分区域）57.7948.5351.9770.1661.4261.5363.49全市罗湖福田南山宝安龙岗盐田[%]酒店1616深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一写字楼主要聚集在福田中心区和罗湖蔡屋围，此外车公庙、华强北和南山中心区也形成一定规模，关外地区分布较少，以宝安中心区为代表写字楼•福田中心区：该区域是日渐成熟的核心商务区，租户行业以工贸实业、电子及高科技类、专业服务和金融类为主，多为大型企业，包括大量跨国企业•罗湖蔡屋围：金融中心区，最早发展且最为成熟租户包括金融、专业服务、物流等生产性服务业企业•车公庙：租户是依托车公庙产业链的电子、贸易、物流、金融等相关行业，企业规模不大，需求面积较小•华强北：是较成熟的商务片区，租户以电子行业和电子相关贸易企业为主•南山中心区：是新兴的商务区域，商务氛围不浓，租户以外贸、贸易类和高新技术类和专业服务类为主，以物流、金融证券保险及房地产相关行业为辅•关外地区：写字楼集中在宝安中心区，租户以电子、科技、贸易、服务等的小型企业为主，面积需求较小资料来源：，世联地产报告，仲量联行报告，九洲远景分析深圳市写字楼分布深圳市写字楼分布主要特点蔡屋围福田中心区华强北车公庙南山中心区宝安中心区市级商务区区域级商务区17深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一09年写字楼租金较08年有所下降，接近07年的水平，其中罗湖区无论租金还是空置率都有最好的表现2005-2009深圳市甲级写字楼租金变化2009年各区甲级写字楼租金和空置率133.0124.5119.8105.014.0%7.2%14.2%13.6%全市福田罗湖南山资料来源：世邦魏理仕报告，第一太平戴维斯报告，九洲远景分析写字楼租金[元/平方米/月]空置率[%][元/平方米/月]112.2113.891.783.8121.720052006200720082009[元/平方米/月]18深圳北站综合交通枢纽配套商业策划报告之一25.326.86.519.7福田区宝安区南山区罗湖福田区甲级写字楼现有存量远高于罗湖和南山区，近两年新增供应体量来看福田依旧保持热门，关外的宝安区也有大量新增体量入市2009-2010年各区写字楼新增供应