XXXX年融道机构房地产市场月度报告-06

融道机构市场月报2010-062/39融道机构房产信息研究中心新政三月楼市拐点初显现截至6月，新一轮楼市调控将近3个月，自今年年初楼市走向渐入迷雾之后，楼市拐点论、房价暴跌说和地产盘整臆测不绝于耳。随着调控的日渐深入，一系列具有强烈指向性的政策纷纷出台，似乎在向人们昭示——本轮调控，将坚决落到实处。据相关地产研究机构监测，目前各地楼市调控效应已经显现，一线核心城市房价下跌已成定局，市场发展链条日益明显，将朝着“观望”—“局部促销”—“全面促销”—“局部降价”—“全面降价”的趋势逐渐递进。另外，部分热点二线城市已经出现量价齐跌现象，炒房投资现象随着贷款政策的收紧已经从根源上得到有效控制。此外，各地土地市场“地王回收”、“争地热潮”再次成为市场热点，这一切似乎暗示着开发商已经将赌注下在了下一轮楼市发展之上。据E房网市场分析部监测，近两月徐州楼市供求、土地市场以及整体房价趋势依旧非常活跃，但是虽然成交量趋势平稳，但是供应量却临近井喷，供求关系不平衡现象非常明显；另外土地市场并没有因为楼市调控的深入而受到影响，相反土地市场逆市而上，地王频现、溢价高涨；在房价方面虽然没有明显降势，但是打折促销现象已屡见不鲜。据E房网市场分析部统计，本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比上涨123.41%，同比上涨30%；本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比下跌33.2%，同比下跌56.5%；土地市场，截止2010年6月，今年徐州市区共出让地块48宗，与09年同期（34宗）相比上涨41.2%；成交地块58宗，与09年同期（31宗）相比上涨87.1%。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写：季爱生[e-mail]数据整理：张瑞浩马永杰融道机构市场月报2010-063/39融道机构房产信息研究中心第一章本月提要1.1万科酝酿从6月开始在全国大范围降价，市场走向扑簌迷离；1.2银行界定二套房标准，七种情况被认定为二套房；1.3宏观调控发力，下半场细则执行决定楼市；1.4住建部摸底“国十条”调控效果，房价已现颓势；1.5住建部官员:本次楼市调控政策不会半途而废；1.6央行报告：七成居民认为房价过高，难接受；1.7徐州市住房公积金数将于下月调整；1.8徐州毛纺厂北地块荣膺今年土地“单价地王”；1.9楼市调控新政一览；1.10本月数据提示：徐州市每月商品房供应信息
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）48.0121.4991.88.659.7925.4339.9139.0519.1427.340.943.336.93020406080100供应面积36.9343.340.927.319.1439.0539.9125.439.798.6591.821.4948.0109-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06图1本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比上涨123.41%，同比上涨30%3806393766.0617628588.5167953743.74224069.764683480168.0701000002000003000004000005000002010年6月徐州市商品房分类供应明细
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，㎡）供应套数3806176679224683供应面积393766.0628588.5153743.744069.76480168.07住宅商服办公其他总计图2本月商品房分类供应明细融道机构市场月报2010-064/39融道机构房产信息研究中心徐州市每月商品房成交信息
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）20.5230.7251.5328.3114.0525.33147.0335.8023.4124.9034.8030.9647.170.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00成交面积47.1730.9634.8024.9023.4135.80147.0325.3314.0528.3151.5330.7220.5209-0609-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06图3本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比下跌33.2%，同比下跌56.5%2010年6月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，%）云龙区,49711.75,25%鼓楼区,43433.8,21%铜山新区,39748.13,19%开发区,15890.13,8%贾汪区,14530.27,7%泉山区,41888.01,20%九里区,0,0%图4本月徐州市各区域商品房成交信息5202539620224434148996.577085117605001000150020002500徐州市国有土地出让信息对比图示
数据来源：徐州市国土资源局徐州E房网市场分析部（单位：宗，亩）出让宗数55203875出让面积2023962244414996.570811762009-062010-012010-022010-032010-042010-052010-06图5本月徐州市国有土地出让对比信息融道机构市场月报2010-065/39融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1全国资讯·相关部门研究在两湖试点实征商业地产物业税（2010-06-01中国证券报）目前商业地产一直在征收房地产类税收，房产税是其中之一，该税种针对经营性用房(主要是商业地产)的保有环节征收。我国与房地产直接相关的税种多达14种，目前实际征收的有12种。业内人士认为，一旦物业税开始实征，将很可能合并房产税等相关税收，不会重复征收。相关消息人士表示，国税总局去年底已经开办了湖北、湖南“两型社会”房地产评税业务培训班。国税总局财产和行为税司司长陈杰在该培训班上明确表示，湖北、湖南两省将进行物业税的先行试点改革，要求试点地区从事试点工作的人员熟悉房地产评估的基本理论，掌握应用评税技术核定房地产交易计税价格的基本方法，并学会操作应用软件。从2003年10月《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中提到“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”起，国家税务部门就开始着手物业税的“空转”研究。从2003年开始，财政部和国家税务总局在全国多个省市开展房地产模拟评税试点工作。物业税“空转”分别在北京、辽宁、宁夏、重庆、深圳等10个省区市分三批进行。·万科酝酿从6月开始在全国大范围降价市场走向扑簌迷离（2010-06-03中国证券报）据相关消息，由于市场交易量的低迷，万科（000002.SZ）将从6月开始在全国范围降价。报道称，万科在北京、苏州、广州等地的部分楼盘已经进行了变相的价格调整，而这一次的调整将是“更大规模的价格调整”。在2008年楼市调控中，万科曾在全国率先降价，并引发后续连动效应。但自4月中旬新一轮楼市调整政策实施以来，房地产交易量已经大幅下跌，房价仍难见回落。期间恒大地产（03333.HK）曾宣布进行八五折降价，但其降价优惠仅公布实施了十多天就草草收场。房地产市场买卖双方的博弈始终僵持不下。·国税总局严查土地增值税划定预征率最低限（2010-06-04人民日报）规定土地增值税预征率、核定征收率下限，6月底前上报清算计划……一场土地增值税清算风暴即将“刮起”。继上周明确土地增值税计税细节之后，国家税务总局3日下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》，要求各级税务机关全面开展土地增值税清算审核工作。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。融道机构市场月报2010-066/39融道机构房产信息研究中心记者注意到，目前许多地区的预征率甚至低于0.5%。《通知》强调，各级税务部门要把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。“在预征率的规定上区别对待不同区域，与这些区域房价上涨程度不同有关。”税务专家王骏指出。《通知》确定土地增值税核定征收率原则上不得低于5%。通知还要求各省级税务机关要结合本地实际，区分不同房地产类型制定核定征收率。此前大部分地区的核定征收率都偏低，按照不同建筑类型，从1%-4.5%不等，均不超过5%。“5%比目前大部分地区现行的核定税率高，但即便是提高到5%，也与房价上涨速度不匹配。”一位不愿具名的专家认为，各地还应将核定征收的税率再进一步提高才符合实际。《通知》要求各地在6月底前将本地区的清算工作计划和重点清算项目名单上报税务总局。税务总局将就各地对重点项目的清算情况进行抽查。通知指出，各级税务部门要有针对性地选择3-5个定价过高、涨幅过快的项目，作为重点清算审核对象，以点带面推动本地区清算工作。《通知》指出，对未及时进行清算的纳税人，要依法进行处罚；对审核中发现重大疑点的，要及时移交税务稽查部门进行稽查；对涉及偷逃土地增值税税款的重大稽查案件要及时向社会公布案件处理情况。·银行界定二套房标准七种情况被认定为二套房（2010-06-06新京报）1、自己有住房以子女名义购房案例：安先生名下有一套住房，夫妻俩想为正在上高中的儿子（现未成年），购置一套房留作日后结婚使用，想以儿子的名义再申请贷款购房。解析：根据“国十一条”中的条款，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，也就是说未成年子女也是被划为家庭范畴的，所以安先生家庭用儿子的名义申请贷款购房时，也会按照二套房政策执行的，即需首付50%、利率上浮1.1倍。如果卖掉这套房产再贷款购房的话，则可以按首套房贷款政策执行。2、未成年有房产成年后再购房案例：常先生父母曾在其未成年时过户一套房产给他。现如今常先生为了避免日后房价再上涨，想以自己的名义再贷款买一套房。解析：像常先生这种情况，如果再贷款购房的话，是会被认定为二套房的，因为根据目前银行认贷又认房，常先生如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房，将按照二套房的政策执行。而如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套房。融道机构市场月报2010-067/39融道机构房产信息研究中心3、全款购住房再贷款购房案例：丁女士名下现有一套住房，为之前全款购买，因为父母在老家年岁已大，想在其现在居住的小区再买一套房来接老人居住，以便照顾他们。解析：虽然丁女士没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到丁女士名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，是会被认定为二套房的。4、贷款买房出售后再买案例：鄂先生2000年曾贷款购买过一套房产，现考虑到孩子上学问题，想将此房产出售后，去孩子学校附近再买一套房来居住。解析：目前银行对二套房认定是“认房又认贷”，也就是说虽然鄂先生将这套房产出售后，家庭名下没有住房，但因为其之前有贷款记录，所以之前贷款购买的房产出售后，再购买时也会被算作二套房。5、先商贷买房再用公积金案例：范女士第一次贷款购房时使用的是商业贷款。后来单位为其缴存了公积金，她想卖掉现在的房子用公积金贷款再购买一套房。解析：目前公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过贷款记录，不论结清或出售，即便从未使用过公积金贷款，首次使用也会被算作二