XXXX年融道机构房地产市场月度报告-07

融道机构市场月报2010-072/33融道机构房产信息研究中心量价齐升刚性需求渐释放本月，随着楼市调控力度的逐渐放缓以及开发商推盘活动的日益活跃，楼市整体呈现走高趋势。据相关地产研究机构监测以及各地方媒体深入调查，部分银行放松三套房贷款、土地市场持续火热、新一轮楼市调控遥遥无期、市场燥热再次显现，使得长期积聚的刚性需求层最终放弃观望，果断出手，从而成为本月市场的置业主力军。据E房网市场分析部监测，7月徐州房地产市场扭转了持续两个月的交易量下滑趋势，扭头向上重拾升势，出现成交量、成交价格齐升的局面。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量共计1879套，供应面积20.24万平方米，环比上月48.01万平米下跌57.84%，同比09年7月43.3万平米下跌53.26%。本月供应量创下了调控以来的供应新低。由于前几月受调控政策的约束，楼市供应量相对庞大，另外由于新项目工程进度尚不符合获得预售资格，因此，短期内供应量将有所下浮。本月徐州市（市区含铜山新区）商品房总成交套数3036套，成交面积33.82万平米，环比上月20.52万平米上涨64.81%，同比09年7月30.96万平米上涨9.24%。本月成交量也是自4月楼市调控以来成交连续下滑后的第一个拐点的到来。从楼市调控效果上看，徐州整体楼市供求均呈现稳定上涨趋势，据E房网市场分析部分析，这个结果进一步验证了此轮楼市调控的出发点，即抑制部分房价过快上涨的城市；而作为快速发展的三线城市的典型——徐州来说，楼市发展符合城市化进程的规律，楼市整体发展趋势符合健康稳定的预期目标。©2010版权声明：本报告由融道机构徐州E房网市场分析部编写，所有提供的信息均通过本公司可靠途径获得，其准确性、有关观点和预测均以此为基础推断所得，仅供读者参考。本报告版权归徐州E房网所有，未经本公司正式书面许可和授权，任何个人和组织均不得以任何手段和形式对本报告进行发布。如引用、刊发，须注明出处为“徐州E房网”，且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改。注：本报告中的信息或所表达的意见并不构成对房地产市场投资咨询建议。报告撰写：季爱生[e-mail]数据整理：张瑞浩马永杰融道机构市场月报2010-073/33融道机构房产信息研究中心第一章本月提要1.1死扛不降价，房企融资各辟蹊径博弈调控新政；1.2人民币升值强烈，海外投资客再度现身楼市；1.3二季度购房者调查报告显示6成人坚信房价下跌；1.4国土部长：楼市四季度或全面调整，房价肯定降；1.5上海多家银行开始悄悄启动三套房贷；1.6财政部酝酿2012年推行房产税试点，推出时间晚于预期；1.7中央政治局表态要继续做好房地产调控；1.82010年中国徐州土地房产投资推介会隆重举行；1.9本月徐州楼市供不应求，土地市场恒温供应；1.10本月数据提示：徐州市每月商品房供应信息
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）43.340.927.319.1439.0539.9125.439.798.6591.821.4948.0120.24020406080100供应面积43.340.927.319.1439.0539.9125.439.798.6591.821.4948.0120.2409-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-07图1本月徐州市（市区含铜山新区）商品房供应量环比下跌57.84%，同比下跌53.26%32945475.8834028210.81204127815.66956.481879202458.760500001000001500002000002500002010年7月徐州市商品房分类供应明细
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，㎡）供应套数329340120461879供应面积45475.8828210.8127815.6956.48202458.76商服办公住宅其他总计图2本月商品房分类供应明细融道机构市场月报2010-074/33融道机构房产信息研究中心徐州市每月商品房成交信息
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：万㎡）33.8220.5230.7251.5328.3114.0525.33147.0335.8023.4124.9034.8030.960.0050.00100.00150.00200.00成交面积30.9634.8024.9023.4135.80147.0325.3314.0528.3151.5330.7220.5233.8209-0709-0809-0909-1009-1109-1210-0110-0210-0310-0410-0510-0610-07图3本月徐州市（市区含铜山新区）商品房成交量环比上涨64.81%，同比上涨9.24%2010年7月徐州市（市区含铜山新区）各区域商品房成交占比
数据来源：徐州房地产信息网徐州E房网市场分析部（单位：套，%）开发区,11099.2,3%铜山新区,49048.84,15%贾汪区,28317.23,8%九里区,0,0%泉山区,56927.2,17%云龙区,72279.72,21%鼓楼区,120558.98,36%图4本月徐州市各区域商品房成交信息151168613552325100079127709490101000200030002010年1-7月徐州市国有土地成交信息对比图示
数据来源：徐州市国土资源局徐州E房网市场分析部（单位：宗，亩）成交宗数156230774成交面积11681355251009127099012010-012010-022010-032010-042010-052010-062010-07图5本月徐州市国有土地出让对比信息融道机构市场月报2010-075/33融道机构房产信息研究中心第二章资讯回顾2.1全国资讯·江苏省将建10万间公租房（2010-07-01徐州日报）近年来，江苏省积极探索建立公共租赁住房制度，多渠道推进公共租赁住房建设。2010年，江苏省将建设公共租赁住房10万间（套）。到2012年底基本解决新就业和外来务工人员租得起、租得到住房的问题。公共租赁房建设注重简约实用和设施配套，满足日常居住需求，租金执行政府指导价格：集体宿舍类的多人间、单人间平均租金为成本租金，分别为每人每月100元、400元左右；居家式成套住房，租金相当于同类地块市场租金的2/3左右；企业自建安排本企业人员入住的租金，由用工企业象征性收取每人每月20－60元不等。·死扛不降价房企融资各辟蹊径博弈调控新政（2010-07-02南方网）本轮地产调控，新政不可谓不严厉。为了促使开发商出货增加市场供应，信贷、上市再融资乃至房地产信托均受到严格的限制。在今年信贷政策日趋紧缩的情况下，房地产上市公司资金来源增速整体放缓，新“国10条”出台后更无一家房企获得银行大额授信，融资难度不断加大。但正所谓你有诸葛计，我有过墙梯。不依不饶的开发商一方面暂缓在国内的融资动作，另一方面把手伸向海外或者自己组建房地产基金募资。逼迫房企出货以增加市场供应的政策导向、市场对开发商降价卖房以回笼资金的期待，正遭遇到开发商们的顽强抵抗。·人民币升值强烈海外投资客再度现身楼市（2010-07-02上海证券报）在政府一系列强硬的政策调控下，中国楼市迅速进入“冰川期”，包括上海在内的多个城市的房地产交易量大幅度下降。然而，在蛰伏了近三个月后，随着上月中旬“进一步推进人民币汇率形成机制改革”的提出，以及人民币升值信号越发强烈，原本冷清的售楼处，又出现了投资客的身影。有分析人士人为，住宅市场的成交量短期内不会因人民币温和升值而产生转向性变化，尤其是考虑到楼市调控政策依然没有丝毫放松迹象，对异地购房的限制依然从紧，因此人民币升值对楼市整体影响比较有限。·二季度购房者调查报告显示6成人坚信房价下跌（2010-07-04新京报）中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》显示，在国家采取一系列房地产调控措施背景下，购房者观望心理严重。六成人坚信房价下跌。该研究对购房者心理的十余项参数进行了调查，结果显示，在二季度，购房者对国家实融道机构市场月报2010-076/33融道机构房产信息研究中心行平抑房价的调控政策信心明显增强。认为房价会小幅下降的购房者占比居首，为39.2%，认为房价会大幅下降的购房者占19.8%，两项共占约六成。但购房者需求不同，对房价走势的预测也不同：比如投资性需求的购房者对房价走势的预测相对比较乐观，而刚性和改善性需求的购房者更加倾向于认为房价会有较大幅度松动。也就是大家常说的：“炒房者乐观、自住者观望”。此外，多数购房者表示，70平方米至89平方米的两室一厅住宅仍然是最理想的购买房型。·国土部长：楼市四季度或全面调整房价肯定降（2010-07-05中国广播网）在刚刚结束的全国国土资源厅局长座谈会上，国土部部长徐绍史表示，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，一个季度后房地产市场可能会面临全面调整，房价肯定会有所下降，国土部将在多方面积极参与房地产的调控。徐绍史说，4月中旬以来，在中央接连出台的多项房地产调控政策作用下，目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势，各地房价预计将会在一个季度左右的全面调整后呈现降价趋势。预计再过一个季度左右，可能会面临一个全面调整，各地情况不太一样，下降肯定会下降，但是下降到什么程度不好说。徐绍史要求各地一定要重视房地产调控，保障房地产供地，特别是保障性用房供地。·上海多家银行开始悄悄启动三套房贷（2010-07-10广州日报）近乎严苛的房贷新政，似乎挺不过楼市的持续低迷和胶着，已开始显露出一丝放松迹象。上海多家银行的个贷经理均表示，受理第三套房的房贷申请，客户只要资信状况好，不会被拒。此前，随着6月份住建部等三部委联合发布第二套房认定标准，包括工行、农行、建行等在内的上海分行对第三套房贷原则上暂停发放，但昨日，仅有交行、中行、民生银行的客户经理明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定批不下来。值得关注的是，根据三部委发出的认定标准，“商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。”但记者昨日了解的信息显示，目前不少银行其实实际操作中仅仅是认贷。“尽管说按照‘认房不认贷’的最紧标准执行，有一套就是一套，有两套就是两套，但实际上审核起来，很多操作有盲点，很难做到‘认房’。”某国有银行个金部人士表示，在审批时依然以央行征信记录为准。记者昨日以购房者身份咨询近十家银行，其中，工行、中行、农行、建行等国有银行依然以央行征信系统的贷款记录认定第二套、第三套房，即有两次贷款记录再申请房贷，才被视作第三套。融道机构市场月报2010-077/33融道机构房产信息研究中心·住建部官员称第三套房不放贷政策可能将取消（2010-07-12中国新闻网）影响了中国今年上半年楼市的房产新政，是否将会退出？昨日中信银行私人银行投资者俱乐部在深圳举行的成立仪式上，住房和城乡建设部政策研究部主任、中国社会院研究生院城乡建设经济系副主任秦虹分析说，对第三套房不放贷、对没有社保人员限制购房数量等临时性政策有可能放松和退出，而土地出让制度、保障房建设等仍将深化，不会轻易退出。此次政策出台后，调控时间将有多长也是热点话题。秦虹表示，这次的调控政策很难用什么时候退出和不退出来简单回答。在整个调整政策里大致分了两类，一类本身就是临时性的政策，包括授权地方政府可以对第三套住房不贷款，对没有当地社保证明和纳税记录的不贷款或是限制购房数量。这些临时性的政策有可能会放松和退出。但有一些政策不存在退出的问题，只有继续深化。秦虹表示，包括土地招拍挂程序的完善，从单一的价高者得到综合的招标、一次性竞价和双向竞价的调整，从而减少地王的出现和带动房价上涨。财政部和国家税务总局加快研究引导居民住房消费的税收政策和调整住房收益的税收政策，也是对过去投资性需求管理控制不严的政策性的纠偏