XX年10月银川市兴庆区胡商箱包礼品城可行性研究报告

胡商箱包礼品城可行性研究报告银川胡商投资开发有限公司二0一一年十月目录第一章总论一、项目概况二、建设目标三、编制原则四、编制依据五、项目投资估算及资金筹措六、项目收入七、项目研究结论第二章项目建设的背景与发展状况一、项目的提出二、项目建设的必要性第三章项目建设的可行性一、政策优势二、开发实力强大三、项目定位具有竞争力四、选址合理五、项目的区位、交通条件很好六、良好的经济效益第四章市场分析与预测及项目开发策略一、我国箱包礼品市场的现状特点我国箱包礼品市场处在大发展阶段我国箱包礼品市场需求巨大二、银川市箱包礼品市场发展分析及预测发展优势一：银川独特的地域特点发展优势二、良好的社会经济发展现状第五章项目的市场定位、竞争对手及市场策略一、市场定位二、竞争策略三、市场策略四、项目市场开发战略第六章项目选址与建设条件一、项目选址二、项目用地三、商贸城的业务模式与运作管理模式第七章项目建设方案与规划布局一、规划布局二、建设内容三、商城配套公共基础设施四、公司基础设施建设与维护第八章环境影响及保护措施一、主要污染源及污染物二、箱包礼品城环境保护措施三、商贸城招商策略四、商贸城宣传推广策略第九章交通环境与交通运输一、市场的交通现状分析二、市场车流预测第十章项目实施单位及经营一、项目实施单位二、公司管理机构三、箱包物流城招商策略四、箱包礼品城宣传推广策略第十一章投资规模、资金来源及经济效益初步分析一、商贸城投资规模与资金来源二、经济效益初步分析第十二章投资风险分析一、政策风险二、实施风险第十三章项目招标内容及方式一、招标内容二、招标方式第十四章项目评价结论与建议一、结论二、建议第一章总论一、项目概况1、项目名称：胡商国际箱包礼品城2、建设性质：新建3、建设单位：银川胡商投资有限公司4、建设地点：兴庆区规划八号路以东、规划北塔东路以北，四至界限：东至畅顺通物流园，南至规划北塔东路林带，西至规划八号路，北至规划六号路。5、建设期限：2012年—2015年6、建设规模：商城占地面积约100亩。7、建设内容：新建约10万㎡左右的综合性商贸城(1)商业中心主要经营箱包产品（男女背包/购物袋/挎包/钱包/腰包/多种拉杆箱）、礼品（商务礼品、促销礼品、收藏礼品、工艺礼品、纪念币、会议礼品、金银币、时尚礼品）。同时集经贸、洽谈、展览、仓储、休闲娱乐、餐饮、商务办公、商务物流为一体的大型国际商贸城。(2)市场配套设施场内新建若干条路网（内含照明、绿化、给排水、通讯、天然气、供暖、消防等）、桁车、地中衡等。规划大门4个。(3)辅助生产设施办公楼，员工、经营户住宿等;以上建设内容均由拥有甲级设计资质的国内设计规划公司与国外设计规划单位共同设计规划，各项指标均符合国家和国际的相关规定。二、建设目标通过科学规划，使该交易市场成为全国乃至国际集商贸为一体的现代化交易市场。美国胡商国际箱包礼品城的诞生，将彻底改变银川市箱包礼品市场的格局，主要体现在：1、对银川市箱包礼品市场商业空间进行全面整合：彻底改变原有市场经营分散、品种较少、规模偏小的现状。2、对箱包礼品类产品行业进行统一规划：成为西北地区规模最大、档次最高、配套和服务功能最齐全的箱包礼品集群大市场、集散地和交易中心，联合周边商业项目，形成强大的品牌效应，续写丽景街商业圈的辉煌历史。3、对经营理念进行全面提升：通过严格统一管理，细致的业态划分，精细的客户服务，打造诚信市场，彻底改变现有箱包礼品市场内部管理混乱、服务匮乏的历史，为西北地区经济社会建设发挥重要支撑作用。三、编制原则1、依据的数据真实、合理，研究提出的建设项目具备可操作性。2、项目符合宁夏回族自治区和银川市物流业发展战略方向，符合国家产业发展和相关法律法规，项目能够实现明显的社会效益和经济效益。四、编制依据1、国家发改委、商务部等九部委局:《关于促进我国现代物流发展的意见》，发改运行[2004]1617号。2、宁夏回族自治区政府下发《宁夏现代物流业发展规划》，2009年9月。3、宁夏回族自治区发展与改革委员会：《宁夏回族自治区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。4、宁夏回族自治区定额站发布的《2010年第二季度指导价》。五、项目投资估算及资金筹措1、投资估算本项目总投资约4亿元人民币;2、资金来源项目资金来源如下：（1）建设单位自有资金6000万元人民币（2）建设单位自筹约18200万元人民币（3）申请银行贷款约15800万元人民币六、项目收入本项目收入主要为收取铺面配套设施的销售及店面商场、展厅及仓储租赁费。七、项目研究结论本项目符合国家、宁夏回族自治区和银川市产业政策的导向，符合宁夏回族自治区和银川市经济与流通业发展战略方向，有利于提高银川市及宁夏回族自治区的流通业的服务水平，优化资源配置，提升城市整体经济水平等。市场所处的地理位置优越，与新华街、解放街、文化街、湖滨街、北京路、上海路、贺兰山等主要道路贯通，并与银川—青岛高速公路和环城高速公路相接。由青银高速公路可直达银川飞机场。北京路，上海路和贺兰山路可直达建设中的银川新火车站，铁路运输便利。市场的经贸物流量较大，便于物流、仓储业务。市场定位准确，拟定的建设规模科学合理，具有可行性。通过对各项经济效益指标的初步测算，项目不仅有较好的经济效益同时也具有很好的社会效益。因此，该项目实施是可行的。第二章项目建设背景与发展概况一、项目的提出改革开放30年来，中国箱包产业得到了快速发展，生产及出口均居世界首位，中国已成为世界公认的箱包生产大国。随着经济的发展，包包除了可以装东西功能以外，也成为是人们平时衣着打扮的装饰，尤其对于女人，包包的装饰作用已经早已不言而喻，庞大的消费群体和消费量大大促进了中国箱包行业的发展。中国的礼文化源远流长，老百姓走门串户，逢年过节，亲友生日都会礼尚往来。随着世博会、亚运会、奥运会等重大国际性活动的举办，纪念性礼品销售量猛增。但是有着庞大礼品市场的中国，却极少有规模的礼品专业市场，各种礼品散落在超级市场、糖烟酒市场、农贸市场、旅游市场、文化用品店、珠宝店、服装店等，常常是附带销售，没有成行成市，没有集中经营。什么都可以成为礼品，但适合的礼品、个性的礼品、称心如意的礼品很难寻找，不知道到哪里去买。符合消费者情感需求的礼品更是少之又少。本项目的主办方胡商投资有限责任公司敏锐地观察到了这一机会。该公司经过长期的调研，决定适应市场的需要，建设一个集箱包礼品销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多种功能于一体的大型现代箱包礼品市场。二、项目建设的必要性1、项目有鲜明的特色，适应了市场的需要，弥补了市场的空缺，具有强大的竞争力。当前，箱包礼品的销售已经进入良好的发展阶段，最关键的还是人民生活水平的提高，才能刺激箱包礼品消费的迅速增长。中国是世界上最有潜力的箱包礼品消费市场。银川做为陕甘蒙地区临近市县的中心城市，又是新兴消费市场。随着消费的增长，散落在超市商城等卖场里的箱包礼品单一，不能适应现有需求已越发明显。无论是从箱包礼品的制造来说，还是从流通来说，银川都需要有规模宏大的、具有强大销售商竞争力、具有多种功能、提供高质量服务、长距离辐射能力的现代专业的箱包礼品市场。本项目拟跟随市场的发展潮流，迎合广大箱包制造厂商和消费者的需求，在箱包礼品这个行业主题上，走“大规模、多功能、人性化、和现代化水平”的路线，将箱包礼品（品牌箱包、礼品、零配件及用品）销售、物流、仓储、休闲、娱乐等多种功能集于一体，强调箱包产品、业态、交易手段的多样化，在城市商业旺地建设一个标准高、环境美、现代化的箱包销售中心。这样的箱包市场发展创意比较超前，特色鲜明，定位独到，符合箱包生产商、销售商、消费者的需求，填补了银川市这类市场的空缺，与其它市场形成了错位竞争，从而有着强大的竞争力。2、项目的建设对推动银川市发展现代商贸流通业、现代物流业，建设现代化中心城市有重要作用现代商贸流通业是当前经济发展的一大热点。银川市政府将丽景北街沿线发展成为银川市商贸物流带。对商贸物流带给予了诸多的政策关怀。更好地发挥银川现代化中心城市的对外辐射功能。本项目建设的主导思想是不走以往市场发展过程中存在的功能单一、经营粗放的老路，而是着力于打造一个具有很强辐射能力、能代表大银川形象的国际性的箱包礼品流通市场。项目建设的这一指导思想与银川发展商贸流通业的思路和要求相吻合，它可以在加快银川现代商贸流通业的发展进程中，对迅速提升银川市场的总体水平方面做出突出贡献。物流业是近年来在我国发展非常快的一个产业，其第三利润泉的地位已逐渐为人们所认识和重视。根据市交委、计委等部门的规划，银川将加快现代物流业的发展，建设具有广域辐射能力的物流中心。由于本项目不仅仅是一个商贸流通场所，更是一个箱包礼品的物流仓储中心。因此，本项目特别强调物流功能，包括箱包礼品的仓储和配送等功能，从而利用项目所积累的规模优势与市场网络优势，有效地为国内外各大箱包礼品厂商提供服务。而且随着银川箱包礼品消费市场的发展，和银川在陕甘蒙中心城市地位的进一步加强，银川箱包礼品集散、交易中心的功能将会得到进一步的强化。因而项目的建设适应了现代物流业的发展要求。3、是银川市扩市提位，完善省会城市服务功能的需要“十一五”期间，银川市以连锁经营为主体的现代商品流通方式已逐渐兴起。银川市大型购物广场、购物中心、连锁超市、便利店、专卖店和专业店等新型零售业发展迅速，银川市的社会商品零售额占全区的50%以上。“十一五”期间，银川市扩市提位，区域性中心城市的地位和服务功能更加突出，依托物流商城、物流市场区仓储基地的建设，完善配套的商贸流通市场，形成强大的现代商贸消费流通市场体系支撑，加快银川市商贸类产品市场的发展，同时提高其服务功能。4、项目的建设将有利于银川及兴庆区国民经济和社会的发展由于本项目规模大、定位高，因而项目的迅速发展将对银川及兴庆区区地方经济的发展带来积极的影响。一方面，庞大箱包礼品需求市场的发展将会推动箱包礼品的销售，从而增加税收，增加就业，为地方经济的发展作出贡献；另一方面，箱包礼品市场的发展也将会带动相关行业的发展，如仓储业、运输业、娱乐业、餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用。5、项目的建设提升银川箱包礼品市场的形象目前，银川的箱包礼品市场大多集中在各大商城以及部分商场和超市，规模都比较小，基本上与部分日用品等划分在一个区域，市场的发展并不是很规范、有序，致使消费者在本地购买不到满意的箱包礼品，有品牌实力的厂家也不愿进驻到银川市。银川市的箱包礼品市场连本土的消费需求都没法解决，更谈不上辐射周边的区县。这种状况对整个银川市箱包礼品销售都带来不利影响，甚至影响了银川市箱包礼品市场的整体形象。本项目建设规模大，内容突出，配套齐全，标准高，能起到引领银川市箱包礼品市场的作用。因为，一方面将以其示范作用，使银川市箱包礼品市场的发展进一步走向正轨，填补市场空白；另一方面，其也将众多的品牌专卖店汇集到本市场中，逐步改变和提升银川箱包礼品市场低档次的局面，形成银川箱包礼品市场的“航空母舰”，以增强银川箱包礼品市场与外地箱包礼品销售商竞争抗衡能力。6、项目的建设将进一步扩大银川市箱包礼品市场的辐射范围目前，银川市箱包礼品市场主要是满足银川市及周边地区的消费需求，辐射范围并不大。其原因一是箱包礼品市场的规模有限，对外销售有心无力，二是箱包礼品缺乏必要的现代物流设施。箱包礼品市场属于经营日常消费品的商业网点，辐射半径也应很大，除零售以外，向周边市县批发也是市场销售的主要途径，本项目所在地是银川通往内蒙与银北地区的必经之地。本项目拟将专业市场的发展与物流中心的发展结合起来，集聚国内外众多的箱包礼品品牌，具有很大的规模，并拥有现代物流设施，将有利于扩大箱包礼品市场的辐射范围，增强银川箱包礼品市场的影响力。第三章项目建设的可行性一、政策优势国家发改委等九部委《关于促进我国现代物流业发展意见的通知》（发改运行[2004]1617号）。宁夏回族自治区人民政府办公厅《关于促进我区现代物流业发展的意见》（宁府厅发[2009]18号）。银川市人民政府2009年出台的《现代物流业发展规划》。据此打造西部地区的商贸