XX年8月上海市宝山区典型个案研究报告

朗诗·绿岛(科技住宅)区位介绍朗诗绿岛属于沪太路美丹路罗店镇美兰湖板块位于月罗路、沪太路相交处，是规划和在建中的美兰湖北欧新镇总体规划一部分。离轨道交通7号线美兰湖站400米，步行5分钟以内，共享区域内的规划设施。楼盘基础信息销售代理：上海朗华置业有限公司开发商：朗诗地产规划设计：上海联创建筑设计有限公司投资商：上海朗华置业有限公司景观设计：泛亚园林设计有限公司物业管理：朗诗物业开盘日期：2010.12.30交房日期：2011.12公开日期：2008.11规划户数：740预计人口：2500占地面积:6.3万㎡总建筑面积：7.5万㎡本期开发面积：2.08万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：25%容积率：1.2绿化率：35%工程进度：3期已封顶入住率：一、二期约25%空置率：一、二期约75%电话：65881999户型及面积配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）多层3/2/21382833.33/2/1935059.52/2/18967.1户型图3房2厅2卫建筑面积138㎡户型图3房2厅1卫建筑面积：93㎡户型图2房2厅1卫建筑面积89㎡价格及销售情况开盘价：21000元/㎡成交价：19700元/㎡价格范围：18000-22000元/㎡总价范围：170-252万物业费：2.2元/㎡*月折扣：每平米单价减1300销售去化情况总套数：740推出套数：84已售套数：36可售套数：48销售周期：2个月去化速度：18套/月（开盘2个月）去化特征：约20%刚性需求，其他为改善性住房需求去化抗性：房价、物业费高，沿沪太路、月罗路，灰尘大；美兰湖板块配套设施不够完善客户分析区域来源：市区核心区域（长宁、徐汇）、南京、苏州职业特征：企事业单位中高层人士年龄层：约20%年轻白领、40岁左右职务特征：企事业中高级管理者、白领置业用途：改善性住房、婚房建筑分析建筑形态：多层建筑风格：北欧风格建筑用材：外墙：涂料、面砖几梯几户：1梯2户单元门：可视通话防盗门窗：高效节能隔热外窗系统装修情况：精装修电梯：大理石厅项目配套会所：由售楼处改造，具体实施待定休闲娱乐：无景观绿化：普通绿化。集中、分散混合绿化智能化：24小时热水供应系统、24小时置换新风系统环保节能：节能外墙外保温系统、防辐射外遮阳光系统，抗干扰隔音降噪系统，同层排水系统，屋顶/地面严密热阻隔系统周边环境：紧邻7号线线美兰湖站，以280亩的人工湖泊美兰湖为中心，涵盖了北欧风情商业街、美兰湖国际会议中心、诺贝尔科技公园、美兰湖高尔夫球场等公共设施营销推广项目定位：中高档社区、轨交房广告主题：体验超前20年的舒适健康生活。消费一次，买一辈子健康。营销特色：每平米单价减1300使用媒体：罗芬路引导旗、道路口大幅广告、租售情报、商圈广告牌销售道具：社区沙盘、3期销售情况海报、节能环保系统模型、样板房SWOT分析优势：1、离轨道交通线7号线美兰湖站400米距离；2、小区紧临规划中的美兰湖商业街，已建成的北欧风情街，及世纪联华超市；3、共享区域内科教娱乐文化设施；4、小区科技绿色概念独树一帜。劣势：1、房价较贵，物业费也较高；2、沪太路和月罗公路比较杂乱，灰尘大；3、除了轨交7号线，公交站台较少，对出行还是有一定的制约；4、美兰湖板块的配套不够完善。SWOT分析机会：1、绿色健康卖点独树一帜，颇具号召力；2、距超市、地铁站等生活必需设施距离较近；3、规划中的商业街区一旦成型，小区升值潜力巨大。威胁：1、区域内同类型的产品竞争多，如现在同期在售的美兰湖中华园，香岛原墅小高层，在价格上颇具优势；2、7号线距离近的同时，过于靠近沪太路，灰尘与汽车尾气污染较大，可能会影响其绿色节能设备的使用效果，导致市场的消极反应，影响销售，影响品牌。结论：总体来说，该项目自身如小区规划、户型设计上无明显特色，但由于该项目离7号线美兰湖站仅400米，属于轨交房；且卖点突出，非常适合追求生活品质人士的改善性居住需求。同时随着美兰湖区块的成熟，未来该小区的升值潜力非常大。保利叶语(景观房)区位介绍保利叶语属于宝山顾村板块项目东临20万方地铁商业广场，北靠沙浦河，西面和南面紧靠435万方的顾村公园。到达地铁7号线的顾村公园站，步行只需三分钟。楼盘基础信息销售代理：同策咨询开发商：上海保利建锟房地产开发有限公司规划设计：上海江南建筑设计院投资商：保利地产集团景观设计：广东棕榈园林工程有限公司物业管理：广州保利物业管理公司上海分公司开盘日期：2011.06.26交房日期：2012.12.31公开日期：2010电话：66010880规划户数：3325预计人口：约1.1万占地面积：26.3万㎡总建筑面积：42万㎡本期开发面积：42万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：37%容积率：1.60绿化率：40%工程进度：在建中入住率：期房空置率：100%户型及面积配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）联排别墅5/3/3232-2703259.78高层2/2/181-90150045.113/2/1115-126150045.11户型图3房2厅1卫建筑面积：115㎡户型图3房2厅1卫,125㎡3房2厅1卫，126㎡户型图2房2厅1卫，81㎡2房2厅1卫，90㎡价格及销售情况开盘价：17000元/㎡成交价：18000元/㎡价格范围：17000-19000元/㎡总价范围：150-260万物业费：公寓2.7元/㎡*月，别墅3.8元/㎡*月折扣：6-26开盘当天可免费办理贵宾卡享受3万元优惠销售去化情况总套数：3325推出套数：1013已售套数：990可售套数：23销售周期：3个月去化速度：200套/月(开盘后前2个月)去化特征：两房小户型销售速度较快去化抗性：大户型公寓客户分析区域来源：宝山、普陀、闸北地区职业特征：证券、IT等年龄层：公寓25-50岁左右职务特征：公寓客户白领居多置业用途：公寓为首次置业及改善型建筑分析建筑形态：洋房、板式建筑建筑风格：英式、法式风格建筑用材：由下至上为砂砖、酒红色面砖、漆几梯几户：2梯4户单元门：防火防盗门窗：塑钢装修情况：毛坯电梯：三菱项目配套会所：无休闲娱乐：无景观绿化：大面积集中绿化智能化：可视门铃、门禁刷卡周边环境：项目地址东南面与保利叶上海接连，东面紧贴轨道交通7号线顾村公园站直线距离约100米，步行不足5分钟，日后出行较为便捷。周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，主要还是以顾村公园的生态环境为主。营销推广项目定位：轨交房、景观房广告主题：轨交房、景观房、公园住宅，大尺寸景观阳台营销特色：办理贵宾卡使用媒体：广告指向牌、网络，报纸，行业平面媒体销售道具：楼书、沙盘、木质周边规划图、公寓有样板房SWOT分析优势：1.地处顾村公园北端，享有北上海最大的生态人居环境；2.紧邻7号线顾村公园站，步行5分钟即可到达；3.社区为公寓和别墅的混合社区，有良好的居住舒适性；4.地铁旁有在建的华山医院宝山分院，就医比较方便。劣势：1.周边地块比较偏僻，配套薄弱，餐饮店和商场都比较少；2.附近有大批的动迁房；3.目前项目周边都在施工，路况不是很好，自驾出行不太方便；4.户型在受光照方面的设计有些缺陷。SWOT分析机会：1.顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目，所在的顾村基地将打造成为和谐之城、生态之城、便利之城、活力之城；2.临近的小辣椒商业广场将成为顾村的中心商业项目。3.项目附近规划有教育、医疗、银行等生活配套设施。威胁：7号线沿线在售楼盘约15个，在价格和区位上保利叶语并不存在特别大的优势。结论：该项目自身小区规划以轨交房，景观房，别墅公寓复合景观为卖点，销售情况还是不错的。但是，周边商业度不高，休闲娱乐场所较少，同时价格也颇高。顾村公园是上海市政府重点规划的生态项目，升值潜力巨大。君邑地中海(学区房)区位介绍君邑地中海属于上大板块位于祁连山路环真北路口，由四幢高层、8幢联排别墅组成靠近地铁7号线楼盘基础信息销售代理：世联企划开发商：上海裕田房产有限公司规划设计：上海航天建筑设计院投资商：上海裕田房产有限公司景观设计：集塔景观设计公司物业管理：冠好佳物业管理有限公司开盘日期：2010.11.27交房日期：2011.09公开日期：2010.04.29规划户数：663预计人口：2800占地面积:3万㎡总建筑面积：5.8万㎡本期开发面积：5.8万㎡剩余面积：0㎡建筑密度：30.6%容积率：1.5绿化率：40%工程进度：2幢结构封顶；2幢15层入住率：无空置率：无电话：66167000户型及面积配比形态房型（n/n/n）面积（㎡）户数（套）所占比例（%）高层2房2厅1卫93-99136503房2厅2卫132-13813650户型图2房2厅1卫，93㎡•2房2厅1卫，99㎡户型图2房2厅1卫，111㎡•3房2厅1卫，132㎡户型图•3房2厅1卫•建筑面积：138㎡价格及销售情况开盘价：18000-19000元/㎡成交价：18894元/㎡价格范围：18832-18892元/㎡总价范围：167-258万物业费：2.00元/㎡*月折扣：无销售去化情况总套数：372推出套数：372已售套数：327可售套数：45销售周期：8个月去化速度：67套/月（前三月）7套/月（后五个月）去化特征：2房经济实惠，卖的好去化抗性：3房面积大，得房率底，空置率不小客户分析区域来源：上海人居多，上海大学教师比例大职业特征：各种职业，企业老板，收入丰厚人群年龄层：25-50岁居多职务特征：高级白领、教师、企业管理层、企业老板置业用途：婚房，改善住房建筑分析建筑形态：板式建筑建筑风格：西班牙风情建筑用材：外墙：弹性外墙涂料；内墙：水泥砂浆几梯几户：2梯2户,2梯3户单元门：钢质防火防盗子母门窗：防盗窗装修情况：毛坯电梯：日立项目配套会所：暂无休闲娱乐：待定景观绿化：没有大型景观绿化带，楼宇之间有小范围绿化带智能化：光纤到楼道ADSL环保节能：无周边环境：中小学：上大附属学校（小学）、上大附中；综合商场：好又多大卖场、苏宁电器、弘基广场幼稚园：徐悲鸿幼儿园银行：上海银行、农业银行、中国银行邮局：中国邮政医院：祁连地段医院、同济医院其他：弘基影院、农贸市场营销推广项目定位：轨交房，景观房广告主题：轨交房，景观房，西班牙公寓使用媒体：户外高台、网络广告、道旗、报纸平面广告、租售情报销售道具：售楼处、沙盘、楼书、样板房SWOT分析优势：1、靠进地铁7号线，步行约20分钟；2、小区内40%绿化的绿化率成就景观楼盘，西班牙式高档小区使得生活更加舒适；3、小区一次性开发，预计2011年6月全部交付使用；4、小区临近上海大学，周边有好又多商场，购物比较方便。劣势：1、周边配套比较低端，商业配套基本依赖上海大学周边；2、祁连山路上的卡车较多，扬起的灰尘会造成一定的污染；3、户型设计种类较少，只有两房和三房。SWOT分析机会：1、未来的规划中，地铁15和17号线的开通无疑使该地块的交通更加便利；2、未来5年中将会建成的商业购物设施，使生活更舒适。威胁：1、目前以及未来几年周边都没有高档的商业区和住宅区，升值潜力有限；2、周边公寓型建筑价格较低，没有价格竞争优势，其他优势也不明显。结论：该项目自身小区规划以轨交房，学区房，景观房，别墅公寓复合景观为卖点，周边的设施比较齐全，但是距离较远，自身的建设却不够完善，价格也比相近楼盘高，造成了销售困扰。但是将要建设的15和17号线，以及自身的购物中心，将会使生活更加舒适便利。美岸栖庭（轨交房）区位介绍美岸栖庭属于淞南高境板块