X年3月信阳房地产市场调研报告76p

信阳房地产市场调研报告2012年3月21日思想就是力量，行动实现价值朗道（中国）整合营销传播机构目录信阳市情概况地产市场分析重点项目监控本项目可行性分析宏观市场Part1信阳市情概况信阳：三省通衢，豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市。有“北国江南，江南北国”美誉，人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。城市概况：信阳——豫南经济、文化、教育、物流中心，鄂豫皖区域性中心城市信阳市位于河南省南部，东邻安徽，南接湖北，三省通衢，是江淮河汉间的战略要地，豫南经济、文化、教育、物流中心，也是鄂豫皖区域性中心城市。信阳山水秀丽，气候宜人，素有“北国江南，江南北国”之美誉，是中国著名的宜居之城、魅力之城、创业之城，自古以来人杰地灵、英雄辈出，是中华文明最重要的发祥地之一。PART1信阳市情概况[城市概况]城市区位：PART1信阳市情概况信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，东距合肥340公里，特殊的地理位置，使信阳成为三大城市之间最具区域性中心城市发展潜力的地区。行政规划：信阳市下辖浉河区、平桥区、羊山区、潢川县、淮滨县、息县、新县、商城县、罗山县、光山县等七县三区，代管固始县，另有羊山新区、南湾湖风景区、上天梯管理区、鸡公山管理区、信阳工业城、潢川经济技术开发区6个处级行政单位。全境总面积18915平方公里。6个管理区，全市总人口610万，主城区人口约60万人；预计到2020年城区人口规模将达到l00万人左右。建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。PART1信阳市情概况城市建设经济状况城市概况信阳区域地图区域概况：PART1信阳市情概况城市建设经济状况城市概况信阳城区规划PART1信阳市情概况城市建设经济状况城市概况交通概况：信阳北距郑州300公里，南距武汉200公里，是国家重要的综合交通通信枢纽、全国44个交通枢纽城市之一。民航：信阳明港机场（2009年12月11日开工建设）。铁路：境内京港高铁、京广铁路、京九铁路、宁西铁路四条国家级铁路大动脉。公路：境内京港澳高速、沪陕高速、大广高速三条国家级高速公路，过境的京珠高速公路水运：信阳有两大出海港口，分别是淮滨港和固始望岗港，其中淮滨饮马港是河南第一大内陆港。城市现状：PART1信阳市情概况经济状况城市建设城市概况[城市建设]信阳全市人口共613万人，市区城市人口约60万人，城镇化率36%。城镇居民家庭自有住房率为89.3%，其中11.2%的城镇居民家庭拥有原有私房，40.1%的家庭拥有房改私房，38.0%的家庭拥有商品房。拥有单栋住宅、四居室、三居室的城镇居民家庭比例分别为4.5%、4.3%和32.7%。城市经济增长率较快，城市居民消费能力逐步提升，同时旅游业主导城市发展，人均居住面积增长，都为项目后期提供充分购买力。城区发展：PART1信阳市情概况从信阳市城市规划图可以看出，将信阳市的城市性质确定为：鄂豫皖交界地区的重要交通枢纽与物流中心、工贸旅游综合发展、具有山水园林风貌的区域中心城市。信阳市城市规划图指出，建设用地规模将达到100平方公里，城市结构由行政中心组团、龙山组团、老城组团、湖东组团、平桥组团、工业仓储组团、教育科研组团和南湾组团8个组团形成。信阳市城市规划图及其内容表明，此次规划重点加强公路交通、防洪、电力等区域基础设施建设，加强与湖北、安徽等相邻地区的经济联系。经济状况城市建设城市概况PART1信阳市情概况经济状况城市发展：城市发展规划---根据规划，2020年，城区人口规模将达到l00万人左右。向东：主要布置城市行政中心、文化以及工业区，城市大规模集中建设的居住区；向北：跨国羊山和龙飞山，主要建设科教园区及配套居住组团，发展教育产业；向西：南湾风景区及金牛山风景区，发展成为旅游观光、娱乐休闲、康体健身为主的服务基地。向南：完善湖东区建设，保护和完善浉河两岸景观，作为城市重要的生态建设及特色河滨风景区。发展方向城市建设城市概况评析：从信阳城区发展规划可以看出，城市功能定位更加准确，未来城市发展将保持较高的发展速度，羊山新区将成为未来主要发展方向，而老城区旧城改造项目在逐一进行，升值空间有限。PART1信阳市情概况城市建设经济状况城市概况优良的矿产资源和交通禀赋让徐州在解放后被重点规划为2011年信阳全市生产总值1276.83亿元，同比增长11.1%。其中，第一产业增加值330.05亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值543.61亿元，同比增长15.5%；第三产业增加值403.17亿元，同比增长11.5%。2011年粮食产量达115.94亿斤，连续第8年创历史新高；茶产业发展态势良好。“信阳红”宣传力度不断加大，红绿相映比翼齐飞。全年茶叶种植面积7.52万公顷，茶叶总产量达4.78万吨，分别较上年增长20.6%和16.2%。全年工业增加值445.88亿元，较上年增长17.6%。其中，规模以上工业企业增加值350.00亿元，增长21.8%，增速居全省第6位、黄淮四市第2位。2011年，全市社会消费品零售额511.95亿元，较上年增长18.2%，增速居全省第7位、黄淮四市第2位。分行业看，批发零售业零售额369.12亿元，增长18.0%；住宿业零售额14.22亿元，增长19.2%；餐饮业零售额128.62亿元，增长18.8%。2011年，全市城镇居民人均可支配收入15271元，比上年增长14.4%。经营收入成为居民收入快速增长的主要支撑。全市城镇人均消费性支出10452元，比上年增长12.3%。经济指数：[经济状况]PART1信阳市情概况城市建设经济状况城市概况亚洲第一大非金属矿信阳经济非金属矿产化工、茶叶、以鸡公山为首的旅游业、劳动力资源形成信阳经济的主要支撑。信阳经济发展较快，采用高新技术对食品、医药、冶金、建材、电力等传统产业进行技术改造，形成五大支柱产业。以信钢、羚锐、华英等企业为重点，强化资本运营，着力培育优势产品和优势企业，已初步形成了一批竞争力较强的大公司、大集团和若干对全市工业有一定支撑作用的工业企业。旅游业信阳茶叶PART1信阳市情概况豫、皖、鄂三省交汇处区域中心，地利优势突出；经济水平相对滞后，第一产业占GDP较大，工业化水平低；城镇化水平低，城区框架大，发展迅速；居民收入水平偏低，增长迅速很快，为地产发展奠定基础；城区规划新城向东南方向，该区域发展迅速。[小结]宏观市场Part2地产市场分析信阳房地产市场快速发展阶段，房价上涨很快。2011年，信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。PART2地产市场分析2011年信阳房地产状况2011年信阳全市房地产开发投资165.48亿元，较上年增长21.6%。其中，住宅投资134.43亿元，增长16.3%。居住类物价上涨4.5%。2010年信阳全市完成房地产开发投资进度走势起伏较大，增速最大振幅达到29.2个百分点。在建项目和新开工项目规模继续扩大。全市在建项目投资规模1517.65亿元，增长58.3%，其中新开工项目1122.27亿元，增长65.7%。居住类物价上涨2.8%。两年数据相比，信阳全市房地产开发投资环比涨幅0.7%，居住类物价环比涨幅达2.7%。信阳市房地产开发投资连续5年位居全省第3位。分析：按照规划，2012年将进一步放大土地投放和市场新建商品房的投放量，这将导致近期市场竞争加剧局面。PART2地产市场分析[土地市场]“十二五”规划信阳住宅用地应规划分析：2011年，信阳全年土地成交总量达到391.44万㎡，其中住宅用地总成交为142.38万㎡，占总成交的36.4%，商服用地成交量较少，占总成交的12.5%，全年工业用地成交量较大，共成交199.11万㎡，加大工业用地的投放。PART2地产市场分析2011年土地成交情况[土地市场]——信阳房产信息网PART2地产市场分析2012年1月信阳土地明细2012年1月信阳各用途土地明细分析：信阳市1月共有7块土地供应，总供应量达39.9万㎡，其中羊山新区有2块土地供应，供应量2.5万㎡，占本月供应总量的6.2%。供应土地中，住宅用地面积占21.05%，商服用地面积为0，工业土地供应占总供应土地78.95%。PART2地产市场分析城镇化起步阶段，地产投资平稳增长，潜力巨大；成交量、价格增速变缓慢，但整体成交量较高；刚需和改善型居住为主，110-140平米三房受追捧；楼盘、媒体投放量主要集中在浉河区、羊山新区；土地投放量增大，住宅存量上升，竞争加剧。[小结]信阳楼市各月成交状况评析：从表上看，除了2月份，信阳成交基本都维持在900-1600套之间，起伏较大。本月信阳全市商品房预售登记房屋总套数为814套，总登记面积为87227平方米。较12月的1381套，减少了567套，降幅达43.1%。这是自去年2月份以来跌幅最大的一次。——搜房网——信阳房产网PART2地产市场分析2012年1月份信阳商品房成交状况2011年1信阳商品房成交状况评析：2010年至今，信阳房价一路上涨，从2010年年初的2800元/平米，涨到3500元/平米。2011年上半年信阳房价稳步上涨，6月份达到最高3800元/平米。下半年，受国家宏观调控影响，消费者观望情绪严重，信阳房价在3700元/平米上下，十分稳定。随着信阳城市化进程的加快，信阳房价还有很大的上升空间。价格分析——新浪网PART2地产市场分析——新浪网可售商品区域分析：评析：从可售商品房分布区域表上可知：浉河区签约面积所占可售面积共108万平米，共9300万套，其次是羊山新区64万平米，共4727套；整个信阳市场房地地产存量较大。——新浪网PART2地产市场分析2012年信阳市区各区域可售商品房状况可售商品房户型分析：评析：商品房住宅成交户型集中在三房110—140平米，其中110—120平米、130-140平米成交面积段结构占比较多，三房户型结构占比达到72%，符合三线城市商品房户型结构，置业者多以改善性置业为主，需求多以大户型为主，使得区域内甚至全市范围内以三房为主，但随着全市及区域内单价和总价的提高未来区域内紧凑型户型将会有一定程度的增加。PART2地产市场分析2011年信阳已售商品房户型状况2月份媒体监控：分析：2012年2月，共有22个广告项目在统计的7类广告上投放了74例广告，平均每个项目发表广告约3.36次。相比2012年1月，广告投放项目减少了13个，广告数减少59例。可能是刚刚过完春节大家都还在节日的气氛中，所以开发商也都减少了宣传，但还是有部分楼盘想在其它楼盘宣传减少的同时更好宣传自己的楼盘，而借此使二月份也有一个好的销售业绩。PART2地产市场分析——信阳房产信息网调查地点：信阳市区统计时间：2012年2月1日——2012年2月29日统计频次：一月一次统计报纸：信阳房产网、信阳楼市图、信阳无线广告、信阳日报、信阳晚报、大河报、东方今报媒体投放分布区域2012年2月份媒体监控：分析：在此次统计中，诉求点是关键内容，楼盘投放信息是相关的优惠、项目介绍、认筹为主等，值得注意的是，投资渐渐远离人们的视线焦点。相反，相关优惠，户型看房活动越来越多的受到关注。——信阳房产信息网PART2地产市场分析楼盘广告诉求点分析信阳市广告投放排名前三楼盘宏观市场Part3重点项目监控信阳项目主要分布在浉河区板块和羊山新区板块，其中，羊山新区房价最高。。。PART3重点项目监控[重点项目监控]范围：信阳老中城区浉河区北岸地区，即火车站与市政府之间和浉河南岸地区。概况：区域为城市较早的建成区，土地资源相对紧张，多为城市遗漏地块开发或老厂区改造项目。以旧城改造为主。设施：信阳火车站、汽车站，繁华商圈、市第一人民医院、滨河景观等城市稀缺资源。本区域交通便利，购物、生活、教育、休闲等配套齐全，购房消费表现为原住居民自住改善需求居多