X年郑州市龙湖镇房地产市场年度报告

新郑市龙湖镇房地产市场报告精工地产顾问事业部2013-12目录PART1.宏观环境PART2.整体市场PART3.商品房市场PART4.竞争分析宏观环境Part1城市概况城市发展政策信息城市概况龙湖镇郑州城南区域与龙湖距离11公里孟庄郭店新郑机场龙湖镇——郑州“南大门”，距离郑州市区13Km在郑州市建设区域性中心城市未来发展中，新郑龙湖镇被规划为宜居教育城，可与二七运河新区、新商城及先进制造业新城遥相呼应，成为中心城市向南膨胀扩张的“桥头堡”。宜居教育城，扼守郑州“南大门”，受郑州市辐射带动作用较强河南工程学院河南卫生职工学院河南检查职业学院郑州一中升达大学河南工学院河南工业贸易职业学院城市发展龙湖规划“五横（西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107连接线、郑少高速机场联络线）六纵（郑尧高速、大学路、京广路、107国道、郑新快速通道、东四环）”立体交通，加强与郑州市和航空港区的联系，距离郑州市区仅30分钟车程。地铁轻轨轨道交通2号线起自惠济片区天山路，止于龙湖镇中间东部边缘，线路全长40.4km，城际轨道也即将通到新郑市。BRT走廊郑州中心城区与龙湖镇之间规划一条BRT走廊，主要位于中州大道南延道路上，终点设在龙湖镇。城际公交郑新城际公交、郑许公交城际目前已开通。未来规划地铁轻轨通至龙湖，将形成四通八达的立体交通，缩小了郑州与龙湖的发展间隔，推动郑州市区南扩。“五横六纵”的交通路网基本形成，未来规划地铁轻轨将推动郑州市区向南发展重点工程建设：中州大道、南三环全面施工预计年底竣工南三环与京广南路交叉口将建设四层互通式立交桥，期间南三环与京广南路交叉口封闭，禁止车辆通行，完工后将是郑州市最大的一座立交桥。2013.2.16至6.30—2013.3.14—2013.9.12—2013.9.26—2013.11.30—作为市三环快速化工程的一部分，中州大道高架桥开始施工，从3月16日零时，中州大道郑尉路—航海路开始断行。中州大道桥梁已完成主体结构的施工，双向10车道的中幅桥15日可具备通车条件，11月底左右幅桥将全面竣工。郑州南三环京广路桥封闭施工，计划12月1日恢复通行。南三环主线桥全线闭合具备通车条件，目前南三环高架桥与下穿过路隧道主体基本完成，工程项目正在进行收尾。中州大道、南三环的施工通行，一方面将缓解107国道、南四环等相关路段的交通压力，另一方面加强了龙湖与郑州市区的连通，将引起南三环沿线客群向龙湖地区外溢。城市发展城市经济0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%010002000300040005000600020062007200820092010201120122006—2012年郑州市GDP增长情况国内生产总值（亿元）增幅0.00%5.00%10.00%15.00%02000040000600008000020062007200820092010201120122006—2012年郑州市人均GDP增长情况人均生产总值（元）人均增幅近年来，郑州市国民生产总值呈现不断增长态势，整体经济形势发展较好，增长幅度有所放缓；2006年至今，郑州市人均国民生产总值稳步增长，增幅趋于平稳郑州市整体经济稳步增长，房地产发展形势长期利好郑州版“国五条”实施细则3月31日晚出台。但是，郑州版“国五条”对广大市民关心的“20%个税”以及“二套房利率”、“限购是否扩大”等三大政策只字未提。郑州市“国五条”细则对房产市场的影响非常有限，楼市依然在稳健上行。一、2013年上半年郑州楼市频出新政“国五条”影响有限国五条二手房市场受“新国五条”严格征收20%的二手房个人所得税影响，整个3月，郑州二手房交易市场异常火爆，交易量迅速攀升，严重透支了未来几个月的需求。保障房6月20日，郑州市房管局、郑州市民政局、郑州市物价局、郑州市财政局联合发布了两个《通知》。《通知》明确指出，今年7月1日起，郑州市“三房合一”制度将开始实施，三房合并后统称为“公租房”。保障房“三房合一”，经适房谢幕，逐步建立“以租为主”的住房保障体系。楼市新政商品房预售新政：2013年7月1日起推行房屋销售新政，新政规定上街区以外的郑州区域内，新建住房将推行“透明房价”，每套房子的售价都要在网上公示，房价不得超过备案的最高销售价。政策信息政策信息二、下半年多地楼市政策微调，三中全会全面深化改革各地楼市调控温州：放宽购房套数限制本地户籍家庭可买二套房北京：拿地开刀“限房价、竞地价”深圳：二套房首付提至七成郑州：收紧限购范围不满20岁不能买房广州：限购年限升至3年二套房首付七成武汉：外地人缴税或社保时间调为两年沈阳：二套房首付比例提至65%加快完善现代市场体系，会扭转如今的土地市场走势，或弱化未来房产限购政策。推进城乡一体化发展，形成城乡经济社会发展一体化新格局。建立城乡统一的建设用地市场，为我国农村集体建设用地进入市场和城乡统一的建设用地市场的构建提供了机会。十八届三中全会深化改革下半年多地楼市调控升级，政策趋于收紧三中全会淡化楼市调控，回归市场为主要方向党的十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出建立城乡统一的建设用地市场，明确了深化农村土地制度改革的方向、重点和要求，对于全面建立土地有偿使用制度、构建现代市场体系、发挥市场在资源配置中的决定性作用；对于缓解城乡建设用地供需矛盾、优化城乡建设用地格局、提高城乡建设用地利用水平、促进政府职能和发展方式转变。进一步保障房地产行业用地需求，有利于稳定地价进而起到稳定房价作用。十八届三中全会看土地改革建立城乡统一的建设用地市场允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。加快构建新型农业经营体系坚持家庭经营在农业中的基础性地位，推进农业经营方式创新。坚持农村土地集体所有权。稳定农村土地承包关系并保持长久不变。鼓励承包经营权在公开市场上向专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业流转，发展多种形式规模经营。赋予农民更多财产权利积极发展农民股份合作，保障农户宅基地用益物权。推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置改革农业补贴制度。完善农业保险制度。鼓励社会资本投向农村建设，允许企业和社会组织在农村兴办各类事业。统筹城乡基础设施建设和社区建设，推进城乡基本公共服务均等化。政策信息郑州郊区化发展热门区域，城市向南扩张桥头堡；连接郑州交通日益成熟，持续引导郑州客户外溢；区域交通路网基本完成建设，市政配套不断完善；国内政策基本稳定，市场发展更多依赖市场自身调控。宏观环境小结整体市场Part2郑州市场龙湖市场土地市场郑州市场229.9298.8430513.8775.6923.61095.122.28%21.85%24.26%22.45%28.13%30.76%29.84%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%0500100015002000250030003500400020062007200820092010201120122006—2012年郑州房地产开发投资占固定资产投资比重情况固定资产投资（亿元）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资/固定资产投资177.2225.3338.1394.2555.7627.4675.777.01%75.40%78.63%76.72%71.68%67.93%61.70%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%02004006008001000120020062007200820092010201120122006—2012年住宅投资占房地产开发投资比重情况房地产开发投资（亿元）住宅投资（亿元）住宅投资/房地产开发投资近年来，郑州市房地产开发投资总额不断增加，截止2012年房地产开发投资总额达1095.1亿元。房地产开发投资占固定资产投资比重呈现逐年小幅增长趋势，2012年占比接近30%，房地产的开发建设是城市的重要产业。2006年以来，郑州市住宅投资总额逐年增加，2012年达到675.7亿元，从08年开始，住宅投资占房地产开发投资的比重逐年下降，房地产开发产品更加多样化，房地产业趋于成熟。房地产开发投资占比不断增加，同时住宅投资比例不断下降，房企开发产品多样化2009年2010年2011年2012年2013年1-10月销量1161.201151.06653.32987.08844.36价格4910613879817624846502004006008001,0001,2001,4000200040006000800010000郑州房地产年度销售情况销量价格郑州市场2013.012013.022013.032013.042013.052013.062013.072013.082013.092013.10预售面积（万㎡）122.240.3349.44143.7140.5107.1119.476.51148.3109.4销售面积（万㎡）85.4236.82100.679.8798.7790.7585.77109.978.2978.1销售均价（元/㎡）78967784812785408468894090118422846286717000750080008500900095000204060801001201401602013年郑州市商品房供销情况预售面积（万㎡）销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）2011年之后郑州市价格快速上涨，价格超过7000元，但遭遇调控，市场整体形势不好，2012年市场回暖，市中心区域土地稀缺导致的供应量减少且价格拉高，首置首改类客户已逐渐向郑州以外区域外溢；2013年以来，受国家调控政策影响，郑州商品房市场价格波动较大，下半年销售量逐步平稳，价格持续走低郑州市区内价格快速上涨，房地产向郊区化发展，郑州市客户向周边外溢郑州郊区化发展分区现状西区荥阳：价格最低的环线区域，环线发展的弱势区域。南区龙湖：发展最为成熟的环线区域，区域年销量基本相当于郑州一个区的销量（开发品牌：北京国瑞、新长城、康桥）东区白沙：环线价格最高的区域，楼盘林立北区恒大、正弘、绿地等大品牌开发商相继进入，恒大年销30亿荥阳新郑中牟平原新区①②③④⑤⑥中牟：5000-6000高新区：6500-7500荥阳：4500南三环：8600龙湖：5500-6000新郑：4000-4500郑东新区：12000白沙镇：5800-6500北三环：9000平原新区恒大项目：5400郊区化发展最为成熟的区域郑州郊区化发展崛起较早区域，龙湖板块凭借区位优势和生态环境优势，着力打造郑州都市区——宜居教育城。也是目前楼盘分布最多的区域。郑州中心城区价格快速上涨的，郑州郊区房地产的价值凸显，形成在郑州郊区置业的核心动力龙湖市场2009年2010年2011年2012年2013年至今销量241867.74290500.96211596.44645445.99779266.92价格24443648588449596381010002000300040005000600070000200,000400,000600,000800,0001,000,000龙湖镇房地产年度销售情况销量价格线性(销量)快速发展阶段初步发展阶段2012年之前龙湖处在初步发展阶段，2012年之后龙湖房地产进入快速发展阶段，年销量达64.5万㎡；2013年按前10个半月的销量，预计龙湖2013年销量88万㎡，近两年龙湖销量是郑州全市的8%。龙湖作为郑州郊区化发展的典型案例，已经成为郑州外溢人群的重要承接地2013.012013.022013.032013.042013.052013.062013.072013.082013.092013.102013.11销售面积480493234169246563467084184707826468472477368773052E+05销售均价58455340613162395923595061196705689972046