X年青岛房地产市场年度总结报告(最终版)

ReallyinfoMarketResearchReallyinfo&ReallyMarketResearch锐理市场研究专业呈现2014-01-10青岛·2013年房地产市场年鉴版此报告仅供客户内部使用，未经锐理开创信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。ReallyMarketResearch历年宏观经济走势与2013年经济回顾….......................................................03PART1.宏观市场环境分析…………………......................................................07PART2.青岛市市场环境分析…………………..................................................13PART3.土地市场研究…………………...............................................................24PART4.商品房市场研究…………………...........................................................34PART5.住宅市场研究…………………...............................................................42PART6.商业市场研究…………………...............................................................64PART7.办公市场研究…………………...............................................................72PART8.公寓市场研究…………………..............................................................80PART9.开盘总结分析…………………...............................................................88PART10.2013年开发及代理商企业排名…………………............................92PART11.总结及预测…………………...............................................................110锐理推介手册…………………............................................................................116ReallyMarketResearch历年宏观经济走势与2013年经济回顾锐理研究，专业呈现2013年青岛市房地产市场年度总结报告ReallyMarketResearch10.40%11.60%13.0%9%9.20%10.30%9.20%7.80%7.50%2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2011-2013年11月中国CPI、PPI走势2011-2013年11月中国城镇固定资产投资及其同比增幅走势锐评一：2013年全年经济增速达到7.5%，吻合年初制定7.5%的目标，全年物价涨幅保持在3.5%的目标之内，最高涨幅在2月和10月均为3.2%，全年经济“稳”字收官90929496981001021041061081101月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月1月3月5月7月9月11月2011年2012年2013年CPIPPI0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%01000020000300004000050000600001-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月2011年2012年2013年当月城镇固定资产投资(亿元)同比增长中国2005年-2013年第3季度GDP同比增幅走势图ReallyMarketResearch我国银行存贷款利率调整历程一览0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2007.1.152007.4.162007.6.52007.9.252007.11.262008.1.252008.4.252008.6.252008.10.152008.12.252010.2.252010.11.162010.12.202011.2.242011.4.212011.6.202012.2.24大型金融机构中小金融机构我国银行存款准备金率调整历程一览0%2%4%6%8%存款基准利率我国2008年-2013年11月CPI与存款基准利率情况锐评二：利率维持不变，实际利率正位平稳，经济运行情况良好-6.00-4.00-2.000.002.004.006.008.0010.001月3月5月7月9月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月2008年2009年2010年2011年2012年2013年实际利率（%）存款基准利率（%）CPI（%）ReallyMarketResearch锐评三：2013年1-11月全国8大经济数据运行，折射出中国经济运行在合理区间，2014年外部环境趋于改善，市场预期转好，体制机制改革有望激发经济增长GDP增长7.7%告别持续8年的“保八”时代，经济逐年回落，下行压力明显CPI增长3.0%全年物价涨幅保持在3.5%的目标之内，物价平稳可控固定资产投资增长19.9%比去年同期增长回落1.14个百分点，应充分发挥市场机制，激发市场活力消费品零售总额13.0%增速低于14.5%预定目标已成定局，消费潜力有望进一步提高进出口总值增长7.7%进出口同比齐涨，比去年同期上升2个百分点M2增长14.9%比去年同期回落2.5个百分点，经历“钱荒”货币调控松紧度待更多考虑财政收入增长9.9%从前11个月中央财政收入来看，有望完成全年预算城镇新增就业1242万人提前完成全年目标任务，三季度末，城镇登记失业率保持在4.04%的较低水平12345678ReallyMarketResearchPART1.宏观市场环境分析锐理研究，专业呈现2013年青岛市房地产市场年度总结报告ReallyMarketResearch中央坚持调控，并且多管齐下；但在政策执行层面鲜有实效性，2013年政策调控成效微弱。全国政策环境：2013年，全国房地产政策环境明紧暗松。尽管中央始终坚持房地产调控措施不放松，但年内鲜有实际政策落地，尤其是下半年房地产调控成效微弱。土地闲置一年将罚地价20%6月3日，国土资源部公布了经过修订后的《闲置土地处置办法》，本次修订提出对囤地问题的部分预防和监管措施，要求土地使用者对项目竣工时间进行约定和公示。将约谈及问责在全国住房和城乡建设工作会上，姜伟新表示，如果因为放松调控而导致房价快速上涨，住建部将会同监察部对这些城市进行约谈，直至问责。国五条加码：限购+房产税双扩容完善稳定房价问责制度;扩大房产税改革试点;增加中小户型住房供应;地级市把农民工纳入保障房建设;严格执行明码标价。国务院“金十条”：严控房地产融资风险7月5日，国务院下发《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》。该政策的出台有利于规范房地产融资市场，落实差别化住房信贷政策。6月7月1月9月-12月2月十八届三中全会、中央经济会议对房地产调控只字未提，而房产税、住宅政策性金融机构、共有产权房等长效机制被频繁提起。ReallyMarketResearch地方政策环境：2013年地方性调控政策暗潮涌动，上半年多为象征性细则，力度薄弱；年末一二线城市开始进入新一轮调控收紧期，旨在完成年度房价控制目标，具有明显的阶段性。大连购房落户购房70平方米可落户，有效期5年广州限购收紧后放松2月23日暂停受理外地人补社保买房；26日恢复受理山东税费收紧房屋契税将修改为3%-5%浮动制，现在仍执行3%十八届三中全会前后厦门、南昌、沈阳等地均发布相对应的调控措施，强调落实“新五条细则”开始阶段性从紧北京、郑州执行二手房按交易差额所得20%个税计征，唯一住房将视情况减免20%个税南京预售制度商品房预售申报价不得超过前期的105%长沙、沈阳、南昌、上海、深圳限购从紧舟山、温州限购松动温州已有一套住宅的，可以再买一套。舟山2013年没买住宅的都可以再买一套。合肥、南京公积金放松2013年上半年房地产调控多流于表象，本身并无实际力度。2013年四季度，特别是十八届三中全会前后一二线城市纷纷出现房地产调控政策从紧迹象，地方政府调控政策目的在于短期内遏制房价过快上涨，完成年度房价控制目标，因而具有明显的阶段性。ReallyMarketResearch0200040006000800010000120001400005001000150020002500300035004000130113021303130413051306130713081309131013111312成交面积（万㎡）成交金额（亿元）成交价格（元/㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月温家宝主持召开国务院常务会议：研究部署继续做好房地产市场调控工作住建部：继续推进个人住房信息系统建设银监会主席称调控信贷政策将出台房贷利率上浮国五条政策出台：征收住房20%个税60多城住房信息已联网不动产统一登记现雏形国务院:支持居民家庭首套自住购房信贷需求上半年GDP同比增长7.6%住建部主任：下一步房地产投资要瞄准成熟城市群十八届三中全会并未出台新政调控楼市房产税试点扩大成共识或将向存量房渗透“N条”式调控开始“二次救火”36城房价同比上涨1.6%，其中仅6个城市房价同比下降全国市场环境：2013年房地产市场调控的主基调未变，但迫于经济形势及地方财政，调控外围政策呈现逐步宽松趋势，同时中央并未出台新规调控，也提振了市场信心。全国大中36城市2013年房地产市场整体走势ReallyMarketResearch一线城市：受市场调控敏感性更强，2013年住宅成交量下降，而价格前三季度相对平稳，四季度一线城市“二次救火”年底突击调控导致价格下调。广州市月度成交上海市月度成交深圳市月度成交北京市月度成交0200000100200120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303130413051306130713081309131013111312成交面积（万㎡）成交价格（元/㎡）01000020000300000501001501201120212031204120512061207120812091210121112121301130213031304130513061307130813091310131113120200004000002040608012011202120312041205120612071208120912101211121213011302130313041305130613071308130913101311131202000040000050100150120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303130413051306130713081309131013111312ReallyMarketResearch二线城市：对宏观市场的敏感度弱于一线城市，2013年代表性二线城市住宅量价齐