万达_南京建邺万达广场月度经营分析报告_17P_XXXX年2月

机密文件注意保存南京建邺万达广场月度经营分析报告2011年2月总第2期一、广场2月销售与客流走势二、广场2月车流走势1.0项目总体经营状况1.2月份销售总体体现了节假日及周末消费效应，逢假日及周末，销售额提升明显；且在春节前一天的购物热潮带动了当天的销售，销售额位居全月首位。2.客流趋势基本与销售额趋势吻合，逢周末，客流增加；在工作日期间，客流量较稳的同时，也受雨雪天气影响，小幅度波动1.2月车流在周末的数量相比工作日，均呈现高度上滑。2.在春节期间，车流波动明显，由于期间2月2日至8日停车场开通免费停车，车流量总体上保持稳中有升的趋势，临近节末，车流量高位下滑。春节周末周末周末春节周末周末周末2011年2月车流走势05001000150020002500300035004000450050001号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号13号14号15号16号17号18号19号20号21号22号23号24号25号26号27号28号2011年2月销售与客流走势01002003004005006001号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号13号14号15号16号17号18号19号20号21号22号23号24号25号26号27号28号0.01.02.03.04.05.06.07.08.09.010.0三、各经营分析指标的同比、环比1、广场2月销售额同比、环比2、广场2月销售坪效同比、环比（1）.2011年2月销售坪效同比2010年同期，上升5.8%。（2）.2011年2月销售坪效环比大幅度下滑62%。（1）.2011年2月销售同比2010年，上升5.7%。（2011年春节期间的营业时间相比较去年有所延长，在某种程度上也推进了销售小幅度的增长。）（2）.2011年2月销售在1月的高位上滑落，环比下降35%。（1月元旦3天假期持续延续了周年庆的大力促销活动，销售额在3天小长假的假期内提升明显）2011年2月广场销售额同比、环比844678666349629672577482707074708250120848789128381270183162010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月+5.7%-35%单位：万元2011年2月广场销售坪效同比、环比7286785475436266456106447111042758110719027172010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月单位：元/平方米/月-62%+5.8%%7173、广场2月客流同比、环比（1）.2011年2月客流同比2010年，大幅度上涨，同比上升95%，客流增加接近一倍。（2）.2011年2月客流与1月环比，客流波动微小，几乎持平。但从销售额角度出发，2月份的销售环比1月下降35%，由此看出2月份的有效客流相比较1月，逐渐降低。2011年2月广场客流同比、环比88828074871291341601361411131511631602010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月单位：万人次+95%+1.8%一、广场主力店2月销售走势二、广场各大主力店2月销售情况2.0主力店客流和销售分析（1）.主力店销售走势与广场总销售走势类同，逢节假日、周末销售较平日上涨。（2）.2月1号主力店销售位于当月之首，1号是临近春节假期的前一天，加之广场的促销活动，消费者潜在的过年购物欲望在当天被购物气氛再次激发表现出来。（1）.2月份主力店销售接近5300万，其中万千百货仍是销售主力，在11家主力店中，销售业绩突出。2011年2月广场主力店销售走势0501001502002503003504001号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号13号14号15号16号17号18号19号20号21号22号23号24号25号26号27号28号春节周末周末周末单位：万元2011年2月广场各大主力店销售概况813222470566123913297333030153沃尔玛万千百货国美孩子王万达影城大歌星大玩家奇迹健身奇乐儿同庆楼小尾羊三、广场各大主力店2月销售坪效四、广场各大主力店2月销售贡献率1.2011年2月各大主力店销售贡献率比较中，孩子王、国美、万千销售贡献率数值为正数，看出以上3家主力店对广场主力店销售额贡献较大，高于主力店总体水平；而其余主力店销售贡献率呈现负值，低于主力店总体水平。1.2011年2月主力店销售坪效比较中，场内专业卖场表现突出，其中国美电器坪效优势明显，列于主力店销售坪效第一。2011年2月广场各大主力店销售贡献率沃尔玛万千百货国美孩子王万达影城大歌星大玩家奇迹健身奇乐儿同庆楼小尾羊2011年2月广场各大主力店销售坪效42959218011168341387278142205483366沃尔玛万千百货国美孩子王万达影城大歌星大玩家奇迹健身奇乐儿同庆楼小尾羊单位：元/平米/月五、广场各大主力店2月客流密度六、主力店各经营指标同比、环比1、主力店2月销售额同比、环比（1）.从客流密度指标来看，休闲娱乐业态总体客流密度较高，这部分商家聚客能力较大。1.2011年2月主力店销售与2010年同期相比，小幅度下滑，同比下降7%。2.2011年2月主力店销售与1月相比，大幅度下降，环比下降40%。3.2011年2月总销售虽高于2010年2月，但在主力店销售的比较上，却低于同期。-40%-7.0%2011年2月主力店销售同比、环比585756824350432850325167426745345680906961559308882352852010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月单位：万元2011年2月各大主力店客流密度比较8182510103840454417沃尔玛万千百货国美孩子王万达影城大歌星大玩家奇乐儿同庆楼小尾羊单位：万人/平米/月2、主力店2月坪效同比、环比（1）.2011年2月主力店销售坪效与2010年同期相比，同比下降6.9%。（2）.2011年2月主力店销售坪效与1月相比，环比下降40%。（3）.2010年主力店销售平均坪效632平米/元/月，2011年2月主力店销售坪效稍显落后。2011年2月销售坪效同比、环比64062147547355056546649662199167310179655782010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月-40%-6.9%632单位：元/平米/月一、广场步行街2月销售走势二、广场步行街2月各业态销售走势3.0步行街销售分析（1）.2011年2月步行街的销售在节假日及周末稳步提升（1）.2011年2月步行街销售趋势与以往相同，餐饮业态销售在步行街业态中一如既往胜出。2011年2月广场步行街销售走势0204060801001201401601801号2号3号4号5号6号7号8号9号10号11号12号13号14号15号16号17号18号19号20号21号22号23号24号25号26号27号28号2011年2月广场各业态销售概况8681326837服装餐饮生活配套单位：万元三、广场步行街2月各业态销售坪效四、广场步行街2月各业态销售贡献（1）、从销售贡献率指标上比较，服装低于步行街整体销售水平。（1）.2011年2月步行街各业态销售坪效中，配套业态排名第一。2011年2月步行街各业态销售贡献率服装餐饮生活配套2011年2月广场各业态销售坪效比较118112421292服装坪效餐饮坪效生活配套坪效单位：元/平米/月五、广场步行街各经营指标同比、环比1、步行街2月销售额同比、环比2、步行街2月坪效同比、环比（1）.2011年2月步行街相比2010年同期，销售增长幅度明显，同比上升39%。经过一年的稳定经营，步行街销售已稳步提升。（2）.与2011年1月相比，销售额有所下滑，环比下降21%。下滑的主要因素是服装业态的销售降低，消费者在2月的消费中，在服装购买的费用支出减少。（3）.2010年步行街销售均值为2564万元，2011年2月步行街的销售高于2010年均值水平。（1）.2011年2月步行街销售坪效相比较2010年2月，同比上升39%。（2）.2011年2月步行街销售坪效与1月相比，环比下降22%。（3）.2010年步行街销售坪效均值为1045元/平米/月，2011年2月的坪效在2010年步行街整体均值之上。单位：万元2011年2月步行街销售同比、环比258921841999196822252315280329362570301526343530381830302010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月2564-21%+39%2011年2月步行街销售坪效同比、环比1055890815802907944114211971047122910741439158312372010年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年1月2月+39%-22%1045单位：元/平米/月六、各业态2月租售比序号租售比152%264%364%序号租售比157%268%369%4148%5.从以上各业态租售比比较来看，广场内餐饮商户经营相对较好，盈利居多，有承租能力者居多。御燕堂陈幸福天使爱美丽奥格斯.格格斯唐狮（3）.配套业态中，其中品类为饰品家居类的租售比高于50%，2月份仅有express一家，租售比达73%。（4）.配套业态中，除饰品家居类外，租售比高于50%的商户有4家，分别如下：商户名称（1）.餐饮业态销售稳定，从租售比角度计算，按照上述方式，2月份仅爱痴饭一家商户租售比高于行业水平，达51%，在盈利方面来看，2月爱痴饭经营显亏损。（2）.服饰业态中租售比高于50%的商户，共有3家。商户名称steve&vivian曼妮芬1.租售比=（租金费+物业费成本）/销售额，即可看做：租售比=固定成本/销售额。2.商户的成本除固定成本外，另涵盖可变成本，即货品的进价等方面。但租售比的指标中未包含商品的可变成本，所以在计算租售比的过程中，为能接近结果的准确性，将可变成本的因素考虑在内。3.考虑到广场实际各业态的可变成本中，货品的进价成本高低不一，一般餐饮业态的货品成本低于服饰及饰品家居类，所以根据实际情况及商业行业规律，对广场内各业态的租售比的计算过程中，稍作调整。4.将生活配套做进一步的细分，分为可食类、饰品家居类、其他特殊类租售比40%可视为盈利服饰、饰品家居类：40%≤租售比≤50%可视为持平租售比50%可视为亏损租售比45%可视为盈利餐饮、可食类或其他：45%≤租售比≤50%可视为持平租售比50%可视为亏损春节期间营销活动一、2011年春节期间广场活动概述时间活动名称主题商家初一（2.3）换季乐一二楼服饰初二（2.4）电玩乐大玩家初三（2.5）K歌乐大歌星初四（2.6）亲子乐奇乐儿孩子王三楼19家小尾羊初六（2.8）大片乐万达影城初七（2.9）健身乐奇迹健身1.各典型节假日广场整体销售比较初五（2.7）美食乐（附件1）迎财神，享美食消费满100送50二、春节期间广场销售比较（1）.以2010年春节、2010年周年庆、2010年国庆节、2009年开业期间日均销售额作为指标比较。（2）.2011年春节期间日均销售略高于2010年同期外，远低于其他节假日及代表性营销活动期间的日均销售KTV消费专属日优惠游乐消费加送次数；消费送超值礼根据档期，影城看大片专属日优惠动感单车展，体验送周卡，办卡有专属日优惠4.0营销活动分析活动内容冬装全场5折起，低至3折电玩兑换券免费送；满额加送游戏币单位：万元326292181775515272011年春节2010年春节2010年周年庆2010年国庆节2009年开业2.与未开展活动期间广场总体销售比较3.各典型节假日主力店销售比较（1）.2011年春节期间主力店日均销售略高于2010年同期，但远低于其他节假日及代表性营销活动期间的销