某养老投资项目可行性研究财务分析与经济评价

序号名称单位数值备注一主要因素估算1项目总投资万元2483462会员销售收入万元3105313年营业收入万元154454年经营成本万元10088付现成本,不含折\摊二盈利能力（一）动态指标1税后财务内部收益率1.1全投％8.12%若8%,则可行1.2自有％13.16%若12%,则可行2税后动态投资回收期2.1全投年14.642.2自有年10.923税后财务净现值3.1全投万元19905若0,则可行3.2自有万元14808若0,则可行（二）静态指标1息税前利润万元4026322税后净利润万元2692533项目资本金净收益率％14.65%4总投资收益率％8.11%5税后静态投资回收期5.1全投年7.355.2自有年10.31三偿债能力1利息备付率9.2一般不低于22偿债备付率2.3一般不低于1.33累计资金盈余万元175202各年累计0四抗风险能力1盈亏平衡点1.1工程建设投资额万元2418661.2销售单价元/m291481.3年营业收入万元153101.4年经营成本万元102121.5会员入住率67.8%前五年达到此值附表一《**养老项目财务评价指标表》表列单因素变化,如双因素同时变化见附表版块比例单位备注-㎡370亩地地上建筑面370200100%㎡地下建筑面72349-㎡--建筑物地面以上各层建筑面积的总和与建筑基地面积的比值-户-人地上停车839地下停车2067半自理型养老公寓18000提供约300个半护理床位，并预留100个扩建床位护理型养老公寓6000提供约100个全护理床位失智型养老公寓3000提供约50个失能失智床位日间照料中1000提供约30-50位老人的日间照料全科诊所2000含全科诊室、预防保健室、康复护理室、综合医技室、便民药房健康管理中200健康档案管理、远程健康监控康复健身室300提供轻度康复、健身器械中医养生馆300针灸室、按摩室、药浴房养老培训基地护理培训中心1000含教学用房及学员宿舍（部分用房可设地下）老年大学2000含综合教学楼、百家讲堂、图书馆常青会2000设会客厅、多功能室、棋牌室、影音室等，容纳舞蹈室、歌咏社、书法社、手工社、国画社等十多个长者社团组织常青剧院1000根据剧院设计标准规范，提供小型剧场,能够满足实验剧和小型音乐会演出需要-1500体现传统文化及企业文化-200社区老年餐2200能提供节日大型聚餐及家庭日常聚餐中央配送厨房800负责善理公寓、护理培训中心及养老居住版块餐饮配送3000管理人员办公场所、员工宿舍、智能控制室、信息数据中心、物业服务中心等，含千人指标中总建筑面积千分之三的物业用房、社区机构用房及组团养老生活服务网点-功能含日常便民售卖、活动室、设备储藏等，以200-500户为一个组团规模，本社区需设置7-16个三级配套设施，每个约100-1500可与综合服务中心合并2500日用品及蔬菜水果超市、美容美发、洗衣等；含公厕两处，每处50平米30015002000可设于老年大学3500提供约50套客房，每套客房面积参照居家最小户型70平米设计2000含运动健身会所户外运动中心等，可对外开-含生态采摘、茶社、平湖垂钓等-含花卉种植、名木苗圃、四季花海、湿地等海棠悦多层公寓151700玉兰悦花园洋房151700紫藤悦合院公寓9000田园会所生态旅馆幼儿园生活服务版块度假板块金融邮政综合服务中心营销展示中心组团养老生活服务网点餐饮中心养老居住版块归田农庄桃园花香生态休闲版块生态运动中心项目2468004425491.50居住总人口居住总户数70㎡一居室867户，90㎡两居室2023户，120㎡三居室505户，合院式公寓50户，共计3445户；。附表二《项目规划设计指标表》㎡辆2776-数值健康医疗版块文化娱乐版块车位数1.8%8.6%社区医院常青学堂689034452000生活超市㎡84.4%6700118003.2%55001.5%㎡0.5%㎡㎡31240031800项目总体规划总用地面积总建筑面积体验农场宗教信仰中心年轮博物馆年轮广场容积率善理公寓护理中心序号名称单位参数或指标值(一)计算周期年231建设期年52运营期年20(二)调价因素1成本调整指数年3%2销售收费调价系数年3%(三)资金时间价值系数1借款利率年5.75%2折现率年5.90%3全投期望报酬率年8.00%4自有资金期望报酬率年12.00%(四)折旧摊销年30占比15.6%年10占比100%年70占比15.6%(五)会员卡销售去化速度1至第2年会员卡累计销售5%2至第3年会员卡累计销售15%3至第4年会员卡累计销售30%4至第5年会员卡累计销售50%5至第6年会员卡累计销售70%6至第7年会员卡累计销售90%7至第8年会员卡累计销售100%8至第9年会员卡累计销售100%9至第10年会员卡累计销售100%（六）地价1购地价格元/亩1300000（七）销售价格1普通住宅会员卡销售单价元/平92002四合院会员卡销售单价元/平165603地下车库万元/个8(八)年服务收费标准170㎡一居室万元/套2.5290㎡两居室万元/套43120㎡三居室万元/套4.54合院式公寓万元/套5.5（九）年经营成本100881居住板块万元/年82772医疗板块万元/年14123租地费用万元/年114营销费用万元/年3885年经营成本固定费用占比30%(十)设投融资比例1融资65%2自有35%(十一)税率1营业税5%2城市维护建设税7%3教育费附加3%4地方教育附加1%5印花税0.05%6水利基金0.06%7房产税12%8所得税25%附表三《测算条件及参数表》备注5年建成，第2年末第3年初开始预售会员卡第4年末第5年初开始运营并开始收取年费,暂分析运营20年1~5年期1建筑物公建及商业2设备3建设用地公建及商业序号项目或费用名称单位单价数量金额(万元)备注(一)工程建安费用46953702001738211健康医疗板块平方米30003180095402文化娱乐板块平方米2800670018763配套商业（可租）平方米3000128003840餐饮酒店金融超市幼儿园4综合服务中心平方米300030009005营销展示中心平方米320015004806生态运动中心平方米280020005607多层公寓平方米3000151700455108花园洋房平方米3100151700470279合院别墅平方米34009000306010地下车库平方米2600723491881111建设地区域绿化平方米500580729012农地绿化平方米207326014713基础设施配套费平方米4003702001480814设备工器具及安装费万元2697323.1医疗设备万元50023.2公建配套设备万元40370200148123.3家居家电设备平方米80031240024992(二)工程建设其它费用平方米1710370200633051土地取得费用500751.1建设用地取得价亩1300000370.2481261.2契税4%19251.3印花税0.05%242建设管理费44202.1建设管理费26072.2监理费17382.3质量监督费m22370200743咨询费（可行性研究）m263702002224研究实验费m205勘察设计费m26037020022216环评费m21370200377安全卫生评价费m253702001858场地准备及临时设施m2803702002962七通一平9工程保险费万元10特种设备安监检验费m213702003711市政公用设施建设及绿化补偿费m260370200222112运营准备（培训费）m2537020018513办公及家具购置费m220370200740(三)预备费9637020035571基本预备费11862涨价预备费23716501370200240684(四)建设期利息03702000(五)流动资金1353702005000占比较低,估算万元6637370200245684其中：1.固定资产190609部分折旧2.流动资产5000回收3.无形资产50075部分摊销附表四《投资额估算表》以上工程建设投资合计以上合计序号项目或费用名称单位单价数量金额(万元/年)备注一经营成本1008830%固定(一)居住板块服务费用万元/年82771人力成本279797331.1员工薪酬元18100000高管级5人*300000；经理级20人*150000；健康管理师10人*100000；会计2人*100000；主管级30人*60000；秘书240人*40000；出纳+行政+后勤+司机20人*50000；合计327人。1.2五金元7602000缴纳五险一金。缴纳比例42%。1.3福利元392400含生日、餐补、高温等1.4奖金元1508333闪光点奖、绩效考核等，薪酬的1/121.5培训元327000人均1000元，含团队建设、培训1.6招聘、社保审计等元500002物业及设施维护元134448002.1物业服务费元88848002*370200*122.2物业保洁物料费元2280000含清洁工具、易耗品、、卫生间卷纸、抽纸、洗手液等2.3物业工程维修费元2280000只包含日常维修，大型维修及改造另计3专业维保元58450003.1智能化系统维保元9600003.2ERP系统维护元2067000300元/人*年3.3消防、给排水、供电系统维保及配件元9600003.4空调及家电维保元1378000400元/户*年3.5公区维修元4800004能源类元46650004.1水费元1425000公寓配套区域4.2电费元3000000公寓配套区域4.3通信费元240000含电话、网络5入室保洁元160537005.1入室保洁费用元14331200入住房3445*80元*52周5.2布草洗涤费用元1722500每户500元6行政费用元27435006.1车辆维护及油费元4800006.2办公及低值易耗品元1800006.3工服元163500327*5006.4办公电脑、对讲机添置元3600006.5差旅费及市内交通费元3600006.6业务招待费元2400006.7楼栋摆花费元9600007财务费用元2200007.1财务费用元2000007.2审计费元200008会员相关服务元114610008.1体检费元41340006890*6008.2绿色通道元4000008.3意外保险元13780006890*2008.4医疗检测小型设备及耗材、健康档案制作元480000血压、血氧等检测耗材，健康档案绿皮书印刷8.5外出班车费用元960000含每月一次外出活动、每周一次医院就医8.6社区布置元3600008.7活动室物品添置及补充、报刊杂志等元3600008.8会员生日元689000生日蛋糕、贺卡等每人100元标准8.9社区常规活动元360000文艺演出、邻里日等8.10兴趣小组活动元360000内部活动、外出交流、作品展示附表五《年运营成本估算表》序号项目或费用名称单位单价数量金额(万元/年)备注8.11节庆类主题活动元1500000春节、元宵、端午、母亲节、父亲节、中秋、开园纪念日、重阳节、圣诞、元旦8.12外出活动及度假元360000陪同人员费用8.13讲座类费用元120000外请讲师，茶水，小礼品9餐厅费用元3600009.1餐具添置及厨具维修元360000(二）护理院费用万元/年14121人力成本元103089331.1员工薪酬元6700000护理院院长1人300000；会计1人*100000；出纳+行政+后勤+司机6人*50000；医生10人*120000；护理人员80人*60000；合计98人。1.2五险一金元2814000缴纳五险一金。缴纳比例42%。1.3福利元117600含生日、餐补、高温等。1.4奖金元558333绩效考核等，薪酬的1/12。1.5培训元99000人均1000元，含团队建设、培训。1.6招聘、社保审计等元200002物业及设施维护元20200002.1物业服务费元15000