世联XXXX年01月15日廊坊华远·金域嘉园项目投标报告

WORLDUNION本报告是严格保密的。1版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：廊坊华远房地产开发公司领航廊坊、铸就精品——华远·金域嘉园项目投标报告2010-01-15WORLDUNION本报告是严格保密的。报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景WORLDUNION本报告是严格保密的。项目区位城市核心区，片区发展迅速，高居住价值认知万庄区主城区104国道自然公园区CLD廊坊城区分为低端认知的安次区（老城区、环境差）和本项目所在的高端认知的广阳区（新城区，发展迅速）；地处廊坊CLD（中央生活区），该片区目前由多个中高端居住区（管道局总局居民区等），第5、6大街等组成的步行街商圈，以及人民公园（城区内最大的绿化用地）组成，可满足城市主流人群集中居住、消费、娱乐、教育综合需求，是廊坊人心目中最具生活品质、人文内涵和生态环境的居住片区，未来将吸引更多的城市精英进驻；西侧为占地190万㎡的自然公园片区，自然环境优越；京廊轻轨(规划中)开发区WORLDUNION本报告是严格保密的。项目交通紧邻城市主干道，昭示性强，公共交通完善西侧为银河北路，南侧为广阳道：银河北路广阳道银河北路：双向8车道，向北连接104国道，向东连接京津塘高速，是北京到廊坊的两条必经之路，40分钟可达北京国贸商圈；广阳道：双向6车道，城市北部主干道；公交交通：公交线路：12路快线、13路环线、16路、3路、5路、7路可快速通达文化艺术中心、会展中心、火车站（广场）等城市重要功能区以及明珠大厦等城市核心商业区。银河北路广阳道WORLDUNION本报告是严格保密的。区域配套城市级别完善配套，可满足生活、休闲类需求距中医院(三甲)仅450米；距离第六大街仅500米；距离人民公园仅800米；碾子营小学建安医院第六大街第五大街明珠广阳店中医院人民公园天都大酒店公交车站公交车站滨海宾馆博爱儿童医院禧隆大酒店蓝天医院青龙井茶楼燕青大酒店廊坊图书馆5min10min20min区域内现有配套以满足主流日常生活需求为主；消费类以餐饮业和酒店业为主；生活服务配套中以美容美发、建材、食杂店为主；步行十分中之内有三家医院，其中中医院为三甲医院；运动健身类配套缺失；万国大酒店亿万家超市鑫春酒店天太宾馆WORLDUNION本报告是严格保密的。项目四至北侧为居民区、南侧为管道大厦、东侧为天都大酒店、西侧为少量底商，周边形象整体较好小区入口处两块滚动广告牌北侧高压线北侧单车道小路，路况较差天都大酒店（准五星）新兴大厦（写字楼出租）管道大厦（城区地标建筑）西侧现有宣传城市形象围挡WORLDUNION本报告是严格保密的。规划指标中小规模、中等容积率主流社区；含大规模配套商业，同时含非配套公建，属城市复合型社区类别数量总用地面积56630.76㎡住宅用地面积42463.76㎡商业用地面积14167㎡总建筑面积(含赠送）146367.72㎡一期住宅总面积50086.25㎡一期住宅总赠送面积2259.18㎡一期商业总面积20482.84㎡二期住宅总面积47968.81㎡二期住宅总赠送面积3324.66㎡二期商业总面积22245.98㎡含赠送容积率2.58不含赠送容积率2.49广阳道银河北路1、规模偏小，容积率适中，属城市主流社区；2、商业规模较大，占社区总规模的30%；3、商业及非配套公建增强本项目复合功能；WORLDUNION本报告是严格保密的。产品体系户型设计既舒适又实用亮点较多，全盘61%为99-137㎡的三居户型比例居室数面积比例一居55-65㎡13%两居68-73㎡21%三居99-137㎡61%四居173㎡5%C1:三居布局合理，卧室私密性好，赠送面积较大，有飘窗、阳台等附加值。C2:南向户型，布局合理，赠送面积大，阳台面积大，采光效果好。A:四居布局合理，南北通透，有私家电梯，两个卧室有独立卫生间，飘窗面积大，附加值较高。C1C2A端WORLDUNION本报告是严格保密的。•紧邻城市主干道广阳道和银河北路，交通便利；•位于城市核心区，区域价值认知高；•步行尺度内，商业、休闲、教育、医疗城市级配套一应俱全；本体情况——区域层面项目层面•产品不具绝对优势，且有可提升空间；•含大规模商业及非配套公建，项目综合性强，属复合功能社区；项目基本素质处于市场主流水平，并不具备绝对领先优势城市核心区、中小规模、中等密度的主流居住社区WORLDUNION本报告是严格保密的。报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景WORLDUNION本报告是严格保密的。宏观背景国家发展方向解决本区域房地产市场的制约因素•社会财富呈金字塔型结构，整体收入水平不高，仅管道局与部分从事新兴产业者财富水平较突出；•城市经济增长较快，产业结构逐渐优化，经济增长点多元化；•处在京津冀城市群核心地带，未来城市经济发展具有广阔空间；城市背景•人们对经济发展前景看好，整体消费信心增加，但消费层次较低；社会消费•产业结构升级带来大量外来人口，房地产市场存在大量刚性需求；人口变化经济发展财富结构经济快速发展对房地产市场发展总体利好，但消费水平与财富结构是制约因素WORLDUNION本报告是严格保密的。中国买下“世界”摩根士丹利、VISA、力拓……中国的收购者——他们的保险柜里全是国家资产——不停的签下越来越大胆的合同数据来源：SDC；ThomsonReuters只统计2000万美元以上的交易，2000年以来各年份中国收购的价值‘08‘06‘04‘02200亿100亿50亿NO1.140亿RioTinto9%中国铝业2008年NO2.75亿AddaxPetroleum中石化2009年NO3.56亿StandardBank20%工商银行2008年NO4.50亿MorganStanley10%中投2007年NO5.41亿PetroKazakhstan中石油2005年金属、采矿36能源32金融1811电子8运输6制造3食品、饮料3医疗3软件2电讯宏观方向中国改变策略，在世界范围内“大发展”WORLDUNION本报告是严格保密的。消费倾向“高消费”时代到来，消费额度及结构将随多方面刺激快速转化“（扣除价格因素）今年消费达到了历史最好的水平。”——市场体系建设司司长常晓村。09年中国消费市场在全球消费低迷的情形下一枝独秀。•对于新兴的网络购物，邸建凯称，今年前三季度，网络购物金额已达1689亿元，同比增速达90%以上，预计今年全年可以达到2600亿以上09年社会消费品零售总额变化情况0500010000150001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月05101520零售总额比去年同期增长率同比上年同月增长率09年房屋价格指数变化情况9496981001021041061083月4月5月6月7月8月9月10月11月同比环比•据统计，今年前10个月，全国社会消费品零售总额同比增长15.3%，扣除价格因素，实际增速达到历史高点的17.2%。其中，10月份，全国社会消费品零售总额同比增长16.2%，比上月加快0.7个百分点。WORLDUNION本报告是严格保密的。市场趋势在现有良性发展基础及大势激励下，前景大好•继续适度宽松政策将推动楼市持续增长；•廊坊市场稳固发展，市场处于优质上升态势；市场现状•本地市场需求为国家鼓励与支持需求，不受打压；房产政策政策导向•一线城市不断高涨的房价，带动本地市场上涨预期；价格带动WORLDUNION本报告是严格保密的。房地产市场固定资产投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产市场利好；06年华为、富士康等电子信息产业投资比重较大，导致房地产所占比重减小，但总量依然平稳增加；2008年廊坊固定资产投资在河北省排第4位。010020030040050060070080090010002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年0510152025固定资产投资（亿元）房地产投资（亿元）房地产投资比重（%）房地产投资与固定资产投资比较截至09年3季度廊坊市人均GDP为28600元（约合4200美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重。房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准发展阶段启动期发展期快速增长期稳定发展期人均GDP（美元）1000～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型WORLDUNION本报告是严格保密的。房地产市场内向型市场，价格增长迅速，需求不断扩大2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本维持平衡；从2005年开始，销售量大于竣工量，说明需求量已经大于现房的供应量；廊坊市场从现房市场转向期房市场；廊坊市商品住宅销售量与价格水平总体增长较快，增长率较高，但绝对量较低；受宏观经济影响小，市场低迷时期量价依然上涨，说明更多的是刚性需求。0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0450.02002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年050010001500200025003000350040004500廊坊商品住宅竣工量（万㎡）廊坊商品住宅销售量（万㎡）廊坊商品住宅平均价格（元）全国商品住宅平均价格（元）廊坊市商品住宅供销对比WORLDUNION本报告是严格保密的。政策导向“双宽松”政策、持续刺激消费、加快城镇化进程，预示着楼市继续稳步增长聚焦09年中央经济工作会议，透视10年楼市发展货币政策：保持宏观经济政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。消费层面：扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用；加大国民收入分配调整力度，增强居民特别是低收入群众消费能力；增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。户籍政策：积极推进城镇化，要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务，放宽中小城市和城镇户籍限制。中央定调10年继续适度宽松，楼市持续增长！WORLDUNION本报告是严格保密的。政府政策：遏制投机购房行为，而非打压正常投资行为•明年政策风险加大，投机购房导致的房价过快上涨成为首要调控对象，豪宅市场明年必将受到政府严格控制“要把保障性住房建设放在房地产业发展的重要位置，在财政、金融和土地政策上给予大力支持，让城市广大中低收入者安居乐业。同时，要抑制投机性购房，促进房地产业健康发展。”------温家宝总理11月28日上海视察工作政策收紧逐步展开，部分优惠政策即将到期网易搜狐新浪房产政策遏制投机型炒房及房价增长过快，可控范围内的正常投资行为不再调控之列WORLDUNION本报告是严格保密的。市场带动一线城市房价快速上涨，带动辐射城市的吸引力及上涨预期供不应求地价高涨WORLDUNION本报告是严格保密的。宏观背景国家发展方向解决本区域房地产市场的制约因素市场趋势在现有良性发展基础及大势激励下，前景大好宏观支持下，项目安全度大幅提升！WORLDUNION本报告是严格保密的。报告思路报告提纲市场情况目标分析营销体系保障体系本体分析宏观背景WORLDUNION本报告是严格保密的。当前在售热点项目：第九园江南水郡华夏奥韵银河逸景华夏奥韵银河逸景紫金华府第九园馨视界江南水郡东日瑞景凤河公寓翰林名晟典型项目分析WORLDUNION本报告是严格保密的。•位置：武警学院以南，九天镀锌板带有限公司以西；•建筑类型：15层塔楼、4-5层洋房；•容积率：1.2；•户型：130-170㎡三至四居200-226跃层•特点：中式园林；•