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深圳世联地顾问股份有限公司2010年年度报告深圳世联地产顾问股份有限公司ShenzhenWorldUnionPropertiesConsultancyCo.,Ltd.2010年年度报告证券简称：世联地产证券代码：0022852011年3月25日深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告2重要提示本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。公司2010年度财务报告已经信永中和会计师事务所审计并出具了标准无保留意见的审计报告。8位董事亲自出席审议本年度报告的董事会会议，并行使了表决权，其中独立董事范仁达先生因公务未能亲自出席会议，委托独立董事张炯先生出席会议并行使表决权。没有董事、监事、高级管理人员声明对本报告内容的真实性、准确性和完整性无法保证或存在异议的情形。公司董事长陈劲松先生、财务负责人王海晨先生及会计机构负责人（会计主管人员）欧志鹏先生声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告3致股东的信世联地产的投资人，女士们、先生们：感谢在风云变幻的行业政策背景下，诸位能坚定地看好世联这一家上市尚不满三年的中国房地产咨询代理服务机构，世联也非常荣幸能在尚未成熟长大的青年时期有诸位投资者的支持。2010年，世联全国代理项目的销售额也悄然突破了一千二百亿。虽然与优秀的开发企业比（如万科），专业的代理公司销售总额突破一千二百亿并非什么不得了的业绩，但对于从深圳走向全国的世联来说（2010年深圳市场成交面积比2009年下降50%），最起码说明了上市以来，我们的分公司成长战略和系统组织投入产生了效果，世联可以通过组织的成长而跑赢大市。过去的一年，本人对我们团队分公司升级的步伐感到比较满意。西安、武汉、大连、合肥、天津、佛山等地相继突破50亿的成交额，这为今年在二三线市场深入开展业务打下了良好的基础；过去一年，世联在实施并购发展战略方面进行了有益的探索，并开始形成模式，为今年持续开展积累了经验；公司投资者关系方面，还未令人满意，主要原因在于我们尚缺乏经验，同时业务数据系统还在完善中，我们团队愿意逐步提高自己的透明度，让投资者更加了解世联。2011年的调控正在深化，这也注定了今年对中国房地产行业而言，绝对是不平凡的一年。我们认为，当前的种种迹象，从总体上体现了中国房地产结构性转型的真正开始：1、保障房正以前所未有的速度改变着市场结构：两个市场的格局会在1～2年内形成，将使商品房有望走向真正的没有紧箍咒的健康发展；2、城市化从东到西，从沿海到内地，从一线城市和主要点状高地沿铁路向二三线城市迅速纵深发展；3、2011年的政策环境将终结单个项目楼盘的高利润和慢开发，规模收益大于单盘利润、注重规模收益将成为重要的趋势；4、市场行为从以赚取差价为目的的投机性置业，回归到以增加资产性收入现金流为目的的投资性置业（自住和出租）。总之，这种结构转型，真正有利于中国的进一步城市化，真正有利于中国大内需市场的形成，真正有利于房地产行业的和谐发展。市场将更大、更可持续。2011年，在不同级别城市、同一城市的不同地区、同一地区的不同物业类型、项目的前期策划和后期营销中，市场都将呈现出差异化的表现。地产服务大忽隆，一刀切的时代结束深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告4了。纵向深入、及时分享、贴近市场、布局未来是今年世联的关键行动。世联的企业使命是成为“持续推动中国房地产市场发展的服务力量”，因此，我们是欢迎今年一系列的市场变化的，并且更加坚定地走既定的发展战略。面对转型中的房地产大市场，什么是房地产服务企业的发展之道？是瞄准某一项目赚取市场差价从而获取利润吗？这显然不是长久之计，而且不可持续；是迅速铺点扩张、以点代面、规模取胜吗？我们是人力型企业，不是硬资产配置型企业，活生生的人不是机械、不是棋子；是通过资本市场快速整合并购、创造概念吗？文化融合确实需要时间消化和磨练，否则怎么能走出“其兴也勃焉，其亡也忽焉”的怪圈？世联认为，组织和人员的“可复制性成长”是世联成长的核心。这就要求：1、主营业务模式简单化、专业化；2、组织架构可扩展化，而非利益山头化；3、人员成长可复制性量化，前提是成长空间巨大；4、公司有着“分享”的企业文化；5、公司中后台的理念是“服务”，为前线“服务”，“服务就是管控”！2010年，世联已基本上完成组织、系统、股权激励、并购探索等一系列准备工作，也可以说，我们对2011年的市场做好了充足的心理和生理准备，世联人要在今年攀登前所未至的高峰！虽然天有不测风云，而逆风登山是对我们的重大考验。我们相信，只要努力向前，时间会证明，我们值得股东的信赖！深圳世联地产顾问股份有限公司董事长深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告5释义本报告中，除非文义另有所指，下列简称和术语具有如下含义：简称全称世联地产或公司、本公司深圳世联地产顾问股份有限公司世联中国世联地产顾问（中国）有限公司，世联地产之控股股东万凯华信深圳万凯华信投资有限公司，世联地产之股东之一卓群创展深圳市卓群创展投资有限公司，世联地产之股东之一同创伟业深圳市同创伟业创业投资有限公司上海景林上海景林资产管理有限公司广州世联广州市世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司东莞世联东莞世联地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联行深圳市世联行房地产经纪有限公司，世联地产之全资子公司天津世联天津世联兴业房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司惠州世联世联房地产咨询（惠州）有限公司，世联地产之全资子公司佛山世联佛山世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司北京世联北京世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司上海世联上海世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司珠海世联珠海世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司厦门世联厦门世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司杭州世联杭州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司世联先锋深圳世联先锋投资有限公司，世联地产之全资子公司沈阳世联沈阳世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司成都世联成都世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司大连世联大连世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司长沙世联长沙世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司苏州世联苏州世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告6常州世联常州世联房地产咨询有限公司，世联地产之全资子公司青岛世联青岛世联兴业房地产顾问有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立武汉世联武汉世联兴业房地产顾问有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立重庆世联重庆深联房地产顾问有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立西安世联西安世联投资咨询有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立三亚世联三亚世联房地产顾问有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立合肥世联合肥世联投资咨询有限公司，由世联地产和世联先锋共同投资设立福州世联福州世联房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司南昌世联南昌世联置业有限公司，世联地产之全资子公司南京世联南京世联兴业房地产投资咨询有限公司，世联地产之全资子公司长春世联长春世联兴业房地产顾问有限公司，世联地产之全资子公司世联怡高济南世联怡高物业顾问有限公司，世联地产之控股子公司无锡世联深圳世联地产顾问无锡有限公司，世联地产之全资子公司小额信贷深圳市世联小额信贷有限公司盛泽担保深圳盛泽担保有限公司盛泽按揭深圳盛泽按揭代理有限公司华房数据深圳华房数据技术有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告7目录第一节公司基本情况......................................................8第二节会计数据和业务数据摘要...........................................10第三节股本变动及股东情况...............................................11第四节董事、监事、高级管理人员和员工情况...............................15第五节公司治理结构....................................................24第六节股东大会情况简介.................................................32第七节董事会报告.......................................................33第八节监事会报告.......................................................61第九节重要事项........................................................63第十节财务报告.........................................................68第十一节备查文件......................................................153深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告8第一节公司基本情况一、公司法定中文名称：深圳世联地产顾问股份有限公司公司中文名称简称：世联地产公司法定英文名称：ShenzhenWorldUnionPropertiesConsultancyCo.,Ltd.二、公司法定代表人：陈劲松三、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名梁兴安周成华联系地址深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼电话0755-221621440755-22162597传真0755-221622310755-22162231电子邮箱[e-mail]@worldunion.com.cn四、公司注册地址：深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼公司办公地址：深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼邮政编码：518001公司互联网地址：公司电子信箱：[e-mail]五、公司选定的信息披露报纸名称：《证券时报》登载公司年度报告的中国证监会指定网站：公司年度报告备置地点：深圳证券交易所、深圳市深南东路5047号深圳发展银行大厦13楼董事会办公室六、公司股票上市交易所：深圳证券交易所深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告9股票简称：世联地产股票代码：002285七、公司注册登记日期：1993年4月13日最近一次变更注册登记日期：2010年12月2日注册登记地点：深圳市市场监督管理局公司企业法人营业执照号码：440301501120135税务登记号：440300618867554组织机构代码：61886755-4公司聘请的会计师事务所名称：信永中和会计师事务所有限责任公司办公地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层深圳世联地产顾问股份有限公司2010年年度报告10第二节会计数据和业务数据摘要一、主要会计数据单位：人民币元2010年2009年本年比上年增减（％）2008年营业总收入1,271,998,812.24738,288,767.3172.29511,241,307.45利润总额331,309,564.04192,015,690.2572.54112,033,723.16归属于上市公司股东的净利润241,771,755.29150,830,445.7460.2966,367,166.21归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润228,890,522.2115