工程维护方案

服务与品质同步1工程维护方案工程维保是****小区物业管理的重要内容。物业在九年的物业管理实践中，十分注重这项工作，充分发挥工程部各类技术人员的专业化的优势，积累了丰富的工程维护经验，我们将最大程度地发挥房屋的使用价值，实现物业的保值增值，努力为用户营造一个安全、健康、文明的居家场所。8.1房屋及公用设施维修养护8.1.1工作内容和目标序号工作内容和目标备注公共部位1每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人2每天巡视楼内公共部位门窗，关闭到位，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响，因管理不到位造成门窗损坏，应立即按原有标准赔偿安装3楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损4每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通(6月至9月每半月检查一次)，每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理5每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好6每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损7每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用服务与品质同步28儿童游乐园、室外健身设施等每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用(如需更换的除外)9对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常供水系统1每天二次检查泵房设备，发现故障，及时排除，确保小区日常生活供水2每年二次对供水处理系统全面维护保养公共照明1及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在99％以上2景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在99％以上3公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常消防系统1消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常2消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好3每天检查火警功能、报警功能是否正常4每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换5每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查6每月检查一次灭火器材，临近失效立即更新或充压避雷设施1每年综合检查一次小区避雷设施，18层以上楼宇每半年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准，达到使用要求弱电系统1楼宇对讲系统(可视)不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲(可视)功能正常，语音(图像)清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。服务与品质同步32周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号3监视系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行．，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常电子巡更1根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常升降系统电梯1保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁2委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理3电梯发生一般故障的，专业维修人员半小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助水景(动力)1每周一次巡视检查喷水池、水泵及其它附属量施，损坏部位及时修复，保证其正常运行2重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常8.1.2服务措施（1）在日常管理过程，我们重点在于“以防为主”，****小区是一新建小区，发生住宅外墙或建筑物发生危险的机率是非常小的，但为防患于未然，在日常的管理中，我们会加强对建筑物的安全检查，具体为：1）定期检查建筑物是否存在隐患服务与品质同步4（如墙体开裂、顶棚开裂、上下水及暖气管道跑冒滴漏、电气线路老化、用电设备超负荷、影响建筑结构的装修改造、地砖不防滑等）。如是在保修期内出现质量缺陷，应协助业主向施工单位发出保修通知，施工单位接到保修通知后，应及时到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以维修。2）避雷设施做到按照要求进行定期检测，如建筑物的防雷设施存在缺陷或隐患，应当立即修复。3）建筑消防系统设施设备定期检测、保持完好有效。4）对于高耸的搭建物（如广告牌、雨棚、脚手架、机电设备和临时线路等物件），尤其是临时搭建设施应有良好的固定防风措施。杜绝上述物品的倒坍、压人及触电事故的发生。5）及时清理屋顶上的杂物，保持雨水管的畅通，以免屋顶积水。（2）若确实发生住宅外墙或建筑物危险，影响他人安全时，首先安抚业主及周边群众不要惊慌失措，巡逻保安人员应立即通知物业服务中心，由物业服务中心通知相关部门做好紧急措施。1）项目经理亲临现场进行急救指挥，同时作好业主的安抚工作。2）物业服务中心立即通知相关急救部门，如医疗中心120，及相关主管部门。3）保安主管安排保安员对事故现场进行封锁，维持现场秩序，避免事故的扩大。服务与品质同步54）工程主管组织工程人员进行事故问题的调查，分析找明原因，最终找到解决办法，最后记录备案。若是涉及结构安全的质量缺陷，立即向当地建设行政主管部门报告，。8.1.3管理组织架构小区设置集中的工程服务部，实施24小时报修值班制度，当班人员负责全小区运行状况的监视及信息采集、传递、记录、反馈等，完成小区正常运行或应急状态下的协调、调度功能。（1）人员配置小区配工程主管1人，电梯工、弱电、强电和给排水各1人。共5人。（2）作息时间及量化的工作时间工程部的工作要求岗位上24小时都有人在。工作人员每周工作6天，采取调休方式安排一天休息。工程部员工每天的工作时间是8小时，8小时之外有2种方式保证工作需要：1）实行值班制：工程部水电工轮流参加值班，值班人员为3人，其中至少有1名员工是持有高压电工进网证，其它人员持证上岗。2）正常的倒班制度：在一些比较特殊的情况下，员工实行24小时倒班制度。工程部根据工作需要安排调休，但前提是不影响工作。在一般情况下，实行定岗定责，提倡员工一专多能，成为复合型人才。在特殊情况下，各班可以进行调整，这样可以最大限度发挥人员的工作效率，但要注意每个人的实际能力，对一些不太熟悉的岗位，要先培训，服务与品质同步6后逐渐上岗.8.1.4服务计划（1）房屋本体养护计划序号养护项目名称计划完成情况计划完成时间养护标准备注1内墙面涂料每年检修1次,每日查1次每年1月份完成日查问题及时处理2外墙面涂料每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上条砖每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上马赛克每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上清洗每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上3楼梯涂料每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上大理石每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4非机动车房涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上5门厅涂料每年检修1次,日查1次每年5月份完成同上6供电设施每年检修1次,日查1次每年3-4月份完成同上7供水设施每年检修1次,日查1次每年6月份完成同上8其他设施每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上9消防系统每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完成同上10智能系统每年检修2次,日查1次每年3-4,9-10月完成同上11电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上合计单位：负责人：年月日服务与品质同步7（2）房屋公用设施日常养护计划序号项目计划完成情况计划完成时间备注1机电设备及场所（地）每年检修1次,日查1次每年3月份完成日查问题及时处理2消防每年检修2次,日查1次每年4、10月份完成同上3空调每年检修1次,日查1次每年4月份完成同上4电梯每月检修1次,日查1次每月30日前完成同上5供电设备每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上6供水设备每年检修1次,日查1次每年10月份完成同上7智能监控每年检修1次,日查1次每年7月份完成同上8通讯系统每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上9区内道路每年检修1次,日查1次每年1月份完成同上10路灯每年检修2次,日查1次每年2、8月份完成同上11沟、渠、池、井每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上12园林绿化系统每年检修1次,日查1次每年3月份完成同上13上下水主管道每年检修2次,日查1次每年4、10月完成同上14指示牌每年检修1次,日查1次每年10月完成同上15公共场所每年检修1次,日查1次每年12月份完成同上16其它单位：负责人：年月日8.1.5作业规程与标准总体要求做到三无，房屋无破损，设施无损坏，管线无堵漏，具体方案如下：（1）房屋日常维修养护计划及实施方案1）定期检查房屋及共用设施，确保安全，发现问题及时维护，保证正常使用，最大限度的发挥使用功能。2）制定房屋及设施设备的使用管理规定，制止各种擅自改变房屋和配套设服务与品质同步8施的用途、结构、外观及毁坏设施设备的行为。3）做好零星养护工作，应急维修不过夜，保证房屋正常的使用功能。4）大修、中修做好养护计划，及时制定养护方案，报业主委员会同意后安排实施。5）制定房屋及附属构筑物管理方案，将根据小区房屋及附属构筑物情况，提前介入，了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。6）建立房屋档案，对房屋及附属构筑物建立详细技术档案，以便以最快的速度查得相关参数，确保房屋处于最佳状态。7）质量保修期的监督管理，在验收时将从维护小区业主的利益出发，按国家有关质量标准严格把关。房屋及配套设施日常维护及实施计划序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果1房屋承重及抗震结构部位①局部受损②施工质量原因造成的结构问题平时每月巡查一次，但在入住装修阶段需每天巡视，发现问题，立即处理或维修。①由于使用不当造成结构较轻受损由工程部或委托专业公司实施。②如因施工质量原因造成结构问题，应提请开发单位处理。①有关房屋修缮标准。②有关工程施工技术规范。①安全，使用正常。②功能完好。2外墙面①外墙面大理石干空挂、破损。②外墙面局部渗漏。③外墙面大面积渗漏。④玻璃幕墙破损每月检查一次，发现问题，及时维修。由工程部按有关修缮规程实施。①有关房屋修缮标准。②外墙面修缮作业规程。无脱落、破损、无渗水，整洁统一。服务与品质同步93公共屋面①隔热层破损。②防水层破损造成屋面渗漏。③避雷设施脱焊、断裂。④屋面积水。日常巡查，每半年维护一次，发现问题，及时维修。由工程部按相关作业规程实施维修。①有关房屋修缮标准。②相关修缮作业规程。①无积水，无渗漏。②隔热层完好无损。③避雷设施效果良好。4公共通道、门厅、楼梯间、门窗、锁①公用墙面、地面的维修改造。②公共通道、门厅的墙、天花维护。③楼梯间墙面、窗户、扶手、踏步的维护。每日对该区域检查一次；每半年对公共地面维护一次，补换损坏或空鼓墙面、地砖。日常维修由工程部负责①相应建筑部分修缮技术规程。②房屋修缮标准。①整洁、无缺损。②表面完好无变形，窗户无渗水。序号项目维修类别划分计划方案标准实施效果5上、下水主管道①接口及砂眼漏水。②管道堵塞、破裂。③固定码松脱。每月巡查一次，发现问题及时解决。由工程部按有关规程实施。给、排水维护修缮标准。房屋维修标准。①美观完好。②上、下水通畅。③无渗漏。6水池、水箱水池、水箱的维修养护。每月对水池、水箱进行检查，发现问题，及时处理。委托具有相关资质企业进行维护、清洗。水池、水箱清洗相关标准。①水池、水箱正常使用。②水