2011年呼和浩特房地产市场调研报告

呼和浩特2011年市场调研报告2011年6月15日报告目录第一篇宏观市场第三篇商务市场第二篇商业市场城市基本概况呼和浩特是内蒙古自治区的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，是自治区最发达的城市之一呼和浩特：内蒙古自治区的首府和全区政治、经济、文化、科技、教育、金融的中心，内蒙古第二大工业城市，是自治区最发达的城市之一。与松原、包头、鄂尔多斯一起被称为“中国北方经济增长四小龙”。城市基本概况——地理位置呼和浩特市地理位置优越，位于内蒙古自治区中部，城区东距首都北京440公里，北距内陆开放口岸二连浩特490公里，西至包头150公里，距准格尔大型能源基地100多公里，西南距鄂尔多斯天然气田300公里。呼和浩特是内蒙古自治区的首府，也是内蒙古政治、经济、文化、科技、教育和金融中心。全市总面积17224平方公里，总人口260.6万人，市区人口167万。呼和浩特地理位置得天独厚，区位优势明显，有“北京后花园”之称城市基本概况——交通条件呼和浩特是国家45个公路主枢纽城市之一，交通发达。公路：市域内有公路94条，其中国道3条，省道5条。其中，京呼高速公路使距北京的时间缩短为4.5小时；铁路：主要有京兰铁路、京包铁路，通往大西北以及部分国内城市，开通了途径俄罗斯、波兰、德国等六国的呼和浩特至法兰克福的集装箱专列；航空：通往国内主要城市航线50余条，有通往乌兰巴托和俄罗斯的国际航线两条，另外还开通了呼和浩特-香港、呼和浩特-上海-东京等不定期包机航线。呼和浩特城市公路、铁路、航空相结合的立体化交通体系已经形成。城市基本概况——历史人文呼和浩特历史、民族文化气息浓厚，为房地产提供了很多可以挖掘的文化主题机会呼和浩特是以蒙古族为主体，汉族为多数，36个民族共同聚居的城市，也是一座拥有400年历史的具有浓郁民族特色的塞外历史文化名城。呼和浩特有2300多年的建城历史。北倚阴山，南挽黄河，怀抱土默川，北方各民族繁衍生息，创造了集典型的游牧文化与农耕文化于一体的特色文化，加上现代文明的影响，文化历史遗迹体现了北方民族特有的朴实、豪放、大气的特征。比较有特色的旅游景点有大窑文化遗址、哈素海、大召寺、昭君墓、清真大寺等；重要的民俗节庆有乌兰牧骑艺术节、草原旅游节、昭君文化节等。城市基本概况——自然资源呼和浩特自然资源丰富，为城市经济发展提供了良好的基础呼市大青山蕴藏着丰富的矿产资源，现已探明的有20多种，矿产地85处，其中大型4处，中型3处，小型15处，矿点矿化点63处。矿产规模以矿点及矿化点居多，工业矿床较少。除少数矿产地外，大多数矿产地开发利用较低。普通金属矿产主要有铁、铜、铅、锌等为主，非金属矿产中大理石、花岗岩、石墨及拂石矿为优势品种。城市基本概况——产业发展呼和浩特产业基础雄厚，经济发展具备很强的产业支撑。呼和浩特是一个门类比较齐全的综合性工业城市。除传统的民族用品工业、轻纺工业外，制糖、卷烟、乳品、医药、化工、冶金、电力、建筑材料等工业都已形成较大规模。涌现出了仕奇集团、伊利乳业、蒙牛乳业、呼和浩特市卷烟厂、亚华水泥厂、三联化工厂等大型企业。近年来，呼和浩特借助得天独厚的自然条件，乳业发展迅速，已成为闻名遐迩的乳都。宏观经济分析——GDP呼和浩特经济总量居西部领先地位,经济保持健康、协调发展，城市财富等级不断上涨。GDP排名城市名称GDP(亿元）1鄂尔多斯市25802包头市24003呼和浩特市18654通辽市11005赤峰市10706呼伦贝尔市9127巴彦淖尔市6008锡林郭勒盟591.259乌兰察布市55010乌海市3892010年内蒙古各城市GDP排名近年来，呼和浩特经济呈现稳定增长，2010年GDP达到1865亿元，增速达到13.3%。GDP在内蒙古自治区内排名第3，在西部省会城市中排名靠前。宏观经济分析——产业结构呼市产业发展平稳健康，政府公共职能三产和资源密集型二产突出，二、三产迅速增长，财富人均数量在呼市不断增加呼市支柱产业乳业集群蒙牛，伊利两大著名品牌，很强的市场竞争力强，区域资源优势明显；预计2007年乳业年产值将达400亿，成为国内最大乳业基地电力集群呼和浩特2007年电力总装机容量将达1000万千瓦；知名的有：北方电力和林电厂、华润清河水电厂、赛罕区白塔电厂生物制药国家大力扶持的高科技产业，呼市制药原材料丰富，相当多企业已经进入，比如大唐药业、石药集团、华蒙金河、元和制药等电子信息与北京的交通优势，是电子信息产业向呼和浩特转移提供了条件。著名企业如TCL集团。冶金化工充足的电力以及矿产资源，吸引了一批冶金化工产业的进入，如唐山勇峰集团，中铝集团、三联化工等。呼和浩特产业结构是“三、二、一”型，以第三产业为主导。2010年第三产业的经济贡献达59.8%2010年以金融行业为代表的服务业增加值年均增长15%，形成与首府地位相适应的现代产业体系。50029991879211254125241416144644132894044205000100001500020000250003000035000400004500050000信息、软件批零住宿、餐饮金融科研水利、环境教育卫生、福利公共管理三产从业人员以教育和公共管理为主宏观经济分析——固定资产投资2006年以来，呼和浩特全社会固定资产投资呈现出“高速增长－低速增长－反弹增长”的运行态势。2009年呼市彻底摆脱了金融危机的影响，固定投资总额达到800.8亿元，比上年增长25.03％。呼和浩特固定资产投资增速不稳，一方面说明了与宏观经济发展的相关度较强，另一方面反映了呼市经济较大的抗风险能力。宏观经济分析——城市化率2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，处于城市高速发展期，未来城市功能将进一步完善，房地产市场进入高速增长期城市化率时间20%40%60%80%初期阶段加速阶段后期阶段世界城市化进程阶段性规律图全国平均46.6%2010年呼和浩特市城镇化率达到61.4%，步入城市高速发展期，城市建设重点应向完善城市功能和提高城市化水平转变，向更加注重提高管理和服务水平转变，着力提升城市发展质量，加快建设安全、高效、完善的现代基础设施体系，进一步提升城市发展的保障能力。发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30～50%50～90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，城市经济进入高速增长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移呼市城市化率61.4%宏观经济分析——社会消费品零售总额06年以来，呼和浩特市居民社会消费品零售总额高速增长，及人均消费支出保持高速增长，整体消费实力较强2006年以来呼市社会消费品零售总额保持旺盛的增长势头，年均增长率达到18%。2011年商业市场总体保持平稳增长，预计全年增速不低于15%，社会消费品零售总额将达到900亿元。零售业绝对主导，2010年1-10月零售业消费总额占比71%城镇及农民人均消费支出超过全国平均水平，高于西北其他省会，具备一定的消费实力。宏观经济分析——人均可支配收入居民人均可支配收入稳定增长，居民具有较强的消费能力，为房地产行业发展提供有力支撑领先邻近的省会城市：与西北省会城市相比,呼和浩特市人均可支配收入处于领先水平。在内蒙古自治区内，在呼和浩特、包头与鄂尔多斯所组成的“金三角”中处于末位。呼市人均可支配收入呈持续上升趋势，2010年达到25147元，收入的稳定增长支撑居民的消费能力2010年，呼市农民人均纯收入8746元，同比增长12.1%。人口基数庞大的农民收入快速增长，将有力地促进消费市场的快速发展。城市发展规划——城市总体规划依据《呼和浩特市总体规划纲要(2009-2020)》城市总体规划采取“集中式组团”布局形态，形成“双核心、多组团”的空间结构。总体上向南发展、适度向城区东西两翼发展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间，突出城区的行政、商贸、金融、科技、信息、科技、文化、教育功能，把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。呼市总体规划确定了成为“呼包鄂”金三角的经济中心地位，京、津、华北一带成为对外经济联系的主要方向。城市发展规划——城市总体规划东优:二环以东地区作为城市功能拓展新区，进行优化开发，推进“一街五区”建设。西联:推进金川、金山、裕隆融合发展，打造以装备制造、高新技术产业为主的呼西工业区。南拓:工业发展向南拓展，打造呼南工业新城和托清重化工业城。北控:依托大青山打造北部绿化防护区，严控开发，建立北部生态涵养带。中兴：完善城市核心区基础设施，全面提升城市功能、品位和特色，使主城区载体功能提档升级，历史文化特色鲜明突出。“北控、东优、南拓、西联、中兴”，城市发展方向以东为首，伴随着政府东迁，东部必将成为新的城市中心东优西联南拓北控中兴城市发展规划——城市总体规划依据规划，北部打造生态园区，西部、南部承接工业发展，中部完善升级，东部成为唯一的政务、商务、金融办公集中区。呼西工业区，未来装备制造及高科技工业基地呼南工业新城，未来重化工基地城市发展规划——如意开发区概况如意经济开发区，位于2000年7月经国务院批准成立的国家级技术开发区的东区。总体规划面积22平方公里，起步区为11平方公里。以东西向的机场路为界，按照不同功能规划为工业区、生活区以及行政、商业、金融、文化综合服务区。如意新区概况：呼和浩特经济技术开发区如意工业园区位于市区东部，紧邻二环，总体规划面积为22平方公里，由北区和新工业区（南区）两个功能区组成；新工业区（南区）辖地面积11.03平方公里，位于呼市城南209国道26公里处，为以物流为主的传统工业园区；北区辖地面积10.97平方公里，通过ISO14000环境管理体系的认证，目前正在由传统的工业园区向呼和浩特总部基地核心区转型；截止2010年，园区共引进企业750多家，其中工业企业100多家，外商投资企业20多家，著名企业包括利乐集团、法国威立雅水务集团、TCL集团、创维集团、燕京啤酒集团、华立集团、中国联通、中国电信等；如意经济开发区为呼市最早的工业园区之一，于2000年7月经国务院批准成立的国家级技术开发区，区位优势明显，为呼市重点打造区域城市发展规划——如意开发区资源优势两级政府办公新址所在地，占据东河城市生态资源，目前已经成为呼市新的城市核心片区如意开发区如意广场150m宽的东河景观带自治区政府大楼内蒙古大剧院资源优势：政府资源：内蒙古自治区、呼和浩特市两级政府。公建设施：国际会展中心、如意广场、市政广场、乌兰恰特大剧院等。交通条件：紧邻火车东站(新客站)和白塔机场(高速10分钟车程)；城市主干道新华大街、东二环穿区而过；北接京藏高速公路、110国道；自然资源：东河及沿河90米绿化带，占据城市最优生态资源。教育资源：内蒙古大学、内蒙古农业大学、内蒙古师范大学、内蒙古工业大学、呼和浩特大学城等城市发展规划——如意开发区交通随着自治区与呼市两级政府东迁、首府东部地带成为呼市城市扩张的”东优“发展的新城市核心区域。项目所在的如意商圈，又称东河板块、东河区域。如意区距改扩建后的白塔机场约6公里，毗邻京呼高速、汽车长途客运中心，新火车站距项目5公里。如意开发区交通较为便捷，西侧紧邻二环路，距离机场6公里，火车站5公里，区域内建成主次干道15条，通达性良好。白塔机场火车站二环路机场路如意开发区有自治区级高新技术产业园和国家火炬计划生物药业基地，现有各类工商业企业526户，制造业企业约占35％，外资企业约占10％。已形成特色明显的四大支柱产业：电子及信息产业、生物医药产业、贵金属及新材料产业、精细纺织产业。其中，电子信息产业占据呼市电子信息产值的90％以上份额。区内道路交通已建成主次干道15条，