同致行XXXX年04月南京升龙汇金中心项目营销策略报告

炼火冶金。项目深度解析及客群分析贰升龙项目处于河西板块核心，未来发展潜力巨大，如何让客户认同项目核心价值？区位价值配套价值产品价值交通价值规划价值规模价值发展机遇规划价值项目四大价值体系区位价值Q1：如何构建项目价值体系？价值体系----可以从区位、交通、配套、产品四大方面构建项目价值体系。配套价值形象价值品牌价值价值体系构建老城区发展饱和，南京的明天在哪里？河西城市中心2011年12月15日，南京市委召开常委会会议，研究《加快河西现代化、建成城市新中心千日行动计划》及《关于进一步加快河西新城开发建设的若干意见》等工作。会议指出，南京市第十三次党代会明确提出，将河西新城区建成现代化城市新中心，这是从南京发展全局做出的重大战略部署。南京市第十三次党代会明确，要把河西新城区建设作为今后3年城市建设的重中之重，全力组织实施“加快河西现代化、建成城市新中心”。加快河西新城建设是办好2014年青奥会的重要保障，河西新城是展示现代化新南京的标志和窗口，提升南京城市形象和功能品质必须加快建设河西新城。目前河西经过十年的发展，已经初具规模，拥有发展为现代化城市新中心的一系列高端配套基建（奥体展馆、奥体馆、明基医院……），随着2014年青奥会的举办，将引爆区域高速发展为华东地区现代化城市新中心、南京新形象展示区域。城市重心向西推进，十年发展已初具规模，将成为未来南京新中心。规划价值战略全局发展，城市一路向西河西新城处于初期阶段，受政府新中心规划和青奥会驱动，河西板块沿江东中路由北向南发展，“两点一线”辐射区域发展。江东门区域中心奥体城市新中心1、由“北向南”发展北部区域由于靠近城市老主城区，规划起步早，发展相对成熟，处于发展的中后期阶段；南部区域发展由2010.2.11日南京青奥会申请成功，建设奥体城市新中心规划开始提上日程，发展相对较晚，目前处于发展初级阶段，但受“政府城市新中心打造规划”和“青奥会”双因素驱动发展，发展后劲充足、空间广阔。2、由“两点一线”辐射区域发展两点：北部—江东门区域中心，主要由万达商业商务中心组成，发展处于中后期成熟阶段；南部—奥体城市新中心，主要由众多高端城市综合体、展览中心、奥体中心等组成，发展处于起步发展阶段；一线：江东中路—道路两旁规划发展为城市新商业商务区，由北向南逐步发展。规划价值城市中心两点一线，由北向南根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。通过建设，完善中部、提升北部、启动南部，形成河西较为完善的道路框架，引导商务商业及房地产等产业进一步发展，规划人口规模达到55万人，其中北部33万人，中部19万人，南部3万人左右。河西CBD区域，位于南京河西新城的核心区域，以“三区一轴一核”作为建设目标（商务区、商贸区、旅游展览区、商务绿轴以及中央公园），将实现承载现代服务业的核心城市功能区，并建设形成一个市级商业中心。55万人口的河西新城规划和河西CBD的建设，将带领河西新城成为有产业支持、有人口支撑，承载未来南京主城区功能与人口疏散功能的真正城市副中心。根据南京总体城市规划，河西新城规划定位为商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心。规划价值三大功能，城市副中心河西CBD华东第2大中央商务区河西CBD河西大街中央公园2号线江东中路奥体大街华新丽华华泰证券奥体中心梦都大街庐山路202252319678214321河西CBD北延段一期在建未开工25241号线完工河西CBD一期序号项目名称占地(㎡)建筑面积(㎡)上市年份物业形态现状1新地中心44,899220,0002010.6商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工2嘉业国际城33,000250,0002010.2商业/酒店式公寓/写字楼完工3紫金西区中央13,52774,4002005.5商业/酒店式公寓/写字楼完工4东渡新锐大厦12,48770,0002005.12商业/酒店式公寓/写字楼完工5联强国际大厦12,80090,0002007.9商业/酒店式公寓/写字楼完工6宋都奥体名座3,44888,0002004.4商业/酒店式公寓/写字楼/完工7中泰国际广场8,070220,0002006.5商业/酒店式公寓/写字楼/酒店完工8金奥大厦29,851200,0002011.4商业/酒店式公寓/写字楼在建19华新丽华278,236560,000待售商业/酒店式公寓/住宅/酒店在建20华泰证券45,383158,843待售商业/写字楼在建21新城大厦25,000180,000不售政府办公完工22仁恒国际公寓27,638110,0002007.7酒店式公寓完工23欧洲城136,000340,0002007.10商业/酒店式公寓/住宅完工24紫鑫中华广场173,333520,0002004.11商住/公寓/别墅完工25雨润国际中心36,000180,0002011.4商业/商住/写字楼在建总计879,6723,261,243趋于成熟，配套完善商业商务高度密集，一站式商务休闲公园序号项目名称占地(㎡)建筑面积(㎡)上市年份物业形态项目现状9新鸿基项目26303380000未定商业/写字楼在建10国睿大厦—十四所军工企业总部1321485509不对外商业/写字楼完工11江苏新华报业2164386571不对外新闻办公在建12南京报业集团20141107417不对外写字楼/绿地在建13农村信用社1613678664不对外商业/写字楼/市政配套在建14国泰君安19607104572不对外商业/写字楼/住宅/娱乐/绿地在建15中国联通1310752426不对外邮电办公在建16中国移动1332364950不对外邮电办公在建17交通银行南京分行1429650034不对外商业/写字楼在建18苏宁置业28789218320未定商业/写字楼/住宅在建26金融城一期（省保监局/银监局）————不对外市政单位在建27南京世界贸易中心（美国富顿）31454333193未定商业/写字楼/酒店/酒店式公寓在建28河西国资集团————不对外国企单位在建29奥美传媒大厦16261176534不对外奥美广告办公楼在建30金融城二期80000700000未定商业/写字楼/酒店待建31升龙汇金中心13291610880002013写字楼/商业/酒店/酒店式公寓待建总计4208873146190河西CBD南延段二期河西大街未开工江东中路中央公园南京国际博览中心171615281413122611101892号线1号线完工在建2729江山大道30本案31河西CBD二期项目均处于在建或者待建状态，大多数项目以总部自用为主。河西CBD二期企业定向开发，配套逐步发展金融政务商务建筑群，产业链辐射长三角河西CBD三期本案本案河西CBD一期、二期南端，三期首排，未来商务重心南移，河西中央商务区中点核心区位；河西核心功能区南北中轴线交汇处，绝版地段仅此一处，未来升值潜力巨大。两轴中心，“河西中央商务区区位—河西CBD3期首排区位”双重价值。项目地处河西CBD二期和三期的衔接位置，区位优势无可替代。对升龙而言，区位未来的发展是项目价值体现的核心！2期的延续，3期的首排板块两轴交汇，河西CBD核心河西未来发展4大机遇未来发展机遇机遇NO.1—亚青会、青奥会助推板块发展作为国际重大赛事2013年亚青会、2014年青奥会将带来巨大机遇，不仅对区域经济发展起到促进作用，同时可有效带动板块内房地产行业整体发展。机遇NO.2—地铁网路完善促进经济发展。机遇NO.3—市政府搬迁项目周边，政务商务一体化发展。机遇NO.4—CBD二期亟待完善，庞大产业链辐射长三角河西CBD二期集合20多座金融、政务、商务建筑群，上下游产业链高度发达，行业覆盖面涉及广泛，完成华东第二大中央商务区角色转变，影响力必将辐射长三角经济区。南京的明天在河西，河西的明天在哪里？交通价值项目交通条件优越，并临近地铁线路，进一步提升本项目辐射能力。项目四至：西北—江东南路东北—江山大街西南—友谊路东南—庐山路沿线主要干道：江东中路（南北贯穿河西板块）江山大街（东西连接长江两岸）项目规划道路：2条规划道路连通整体项目地块重要交通线路：地铁2号线（油坊桥—经天路）地铁1号线西沿线（规划中，2015年前通车）地铁7号线（规划中，2019年底通车）地铁12号线（规划中，2015年通车）浦口、江北南京南站禄口机场新街口三桥高速绕城高速网罗城区，连接华东第一地段，第一稀缺交通价值本案南京地铁1号线西延线在2010年1月开工，计划于2015年前建成通车。南京地铁一号线西延过江线东起一号线奥体中心站，西至浦口区城西路，线路全长14.4km，全部为地下线，设车站8座，停车场1处，主变电1座，途经建邺、浦口两区。南京地铁12号线是条过江线路，南起高铁南京南站，过江后到达浦口西南部的桥林新城黄里站。这一项目预计总投资120亿元，主要服务从南京南站至桥林新城的客流，将成为与安徽对接的城际轨道交通S3线的一部分。这条地铁线大大拉近了江北和主城的距离，方便了沿线居民的出行。通过这条地铁线，江北的居民可以方便地到南京南站这一换乘枢纽站，无论是乘坐京沪高铁，还是转机场轻轨线至机场，或者是搭乘地铁1号线和3号线到老城区，都会非常方便。为配合2014年在南京举办的青奥会，地铁3号线、1号线西延线、4号线江南段和机场轻轨建设将全面提速，力争青奥会前建成通车。其中1号线西延线、3号线已经开建，未来本项目将有地铁2号线、1号线西延线、7号线、12号线四条地铁线路经过，项目升值潜力巨大。四线汇聚，地铁经济第一便捷，第一通达南京河西新城区开发建设指挥部对“南京河西新城快速公交工程项目”进行了首次环评公示。公示中显示，线路始自奥体东，终至河西南部地区，线路全长约7.83km，设计速度约70km/h。环评显示，本工程沿江东中路、江东南路、红河路进行铺设，正是之前所说的有轨电车。这一有轨电车项目区别于老式有轨电车，将成为河西新城的一道风景线，并引入最新的技术，运力远远超过公交车。该项目将争取于2014年青奥前建成，以方便河西南部地区居民换乘地铁。河西新城建有轨电车，江东路一线贯通，本案位于有轨电车线路之上，连接河西南北畅达无阻。本案河西新城快速公交示意图交通价值现代捷运，科技河西第一动脉，第一效率配套价值建邺区政府已落座河西CBD二期，未来南京市政府也将搬迁至本项目南侧地块，政要部门的迁入将极大带动项目价值提升及物业发展。2012年12月16日消息：据消息称，南京市委已通过决议，明年四套班子均搬迁到河西，新市政府将建在靠三桥的江边。政府用行动支持河西南片开发和跨江发展。果真如此，将大大促进新区形成推动城市转型升级。对河西以及河西南部、江北新城将产生深远的作用力！配套价值青奥会主场地，“三点一线”全面助推区域房地产发展价值提升。南京奥体中心——位于南京河西新城区中心区域，总占地面积1345亩，总建筑面积约40万平米。主要建筑为“四场馆一中心”，其中包括体育场（含训练场）、体育馆、游泳馆、网球中心、体育科技中心。她是十运会的主会场，也将是2013亚青会和2014青奥会的主会场。南京国际会展中心——由展览中心、会议中心及酒店和配套设施组成，总建规模约36万平方米,分两期建设。建成后的会展中心是继奥体中心后河西的又一标志性建筑，作为第四届世界城市论坛的主会场，国际化的会务、酒店配套,将使地块价值得到进一步提升。青奥村——占地约250亩，居住设施为青奥村公寓，建筑面积15.45万平方米，拥有客房3995间，床位5187张。与奥体中心等青奥会主要场馆设施相邻，交通便捷。青奥村公寓将分为居住区、广场区和运行区三大区域。居住区主要有公寓、餐厅、居民中心、体育信息中心、商务中心、综合诊所、宗教礼拜场所、设施中心、村民交往中心等，周边配有互联网中心、咖啡馆、综合商店、媒体分中心、娱乐中心及餐厅、银行、邮局等。大型国际赛事资源配套全球稀有，南京唯一配