XX年4月宁乡“印象江南一期”可行性研究报告

宁乡“印象江南一期”可行性研究报告汇龙森招商服务中心2011年4月宁乡-湖南的版图核心，交通枢纽。PART-1区位/交通版图核心长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡2008年宁乡县作为湖南省政府全面启动长株潭“两型社会”改革重点打造的三大试点工程之一，决定了其“先锋者”的使命,作为“两型”县城的建设试点、大河西先导区的龙头，具备较强的先发优势，“两型”县城的建设试点，要创新“两型社会”县域经济发展新模式，要树立“两型社会”县城开发建设新标杆，使宁乡县域整体发展实现新的跨越。版图核心宁乡经济技术开发区地处宁乡县城东北部新城区，总规划面积60平方公里，主体园区一期规划22.86平方公里，已建成区面积15平方公里，作为宁乡县发展的“排头兵”、经济的主推力，产值占到全县的15%，利税占到全县的20%，经济指标增长率60%。宁乡版图核心本案位于开发区核心区位，是宁乡对接经开区、金洲区和长沙城区的桥头堡，未来轻轨经过项目周边。版图核心本案北部：西部：东部：南部:项目地理位置优越,酒店、学校、医院、政府机关、经济开发区遍布其左右。印象江南优雅翠园行政中心宁乡大道通程大酒店县一中玉龙国际花园地处长株潭半小时经济圈内，是长沙通往西部地区的重要节点，铁路站点与高速公路提供便利交通联系交通枢纽长常高速石长铁路洛湛铁路G319S209S208S311S206对外交通：长常高速和石常铁路基本上实现了多通道的外部交通保障实现宁乡与长沙及周边重点城市的便捷联系内部交通：四条省道和一条国道确保了宁乡县与对外交通的有效对接，形成覆盖县域的交通网络.宁乡，地处湘中东北部、湖南“五区一廊”金三角地带，是长沙通往湘中、湘北之要冲，具有良好的区位优势和便捷的交通条件，处于长（沙）株（洲）（湘）潭金三角、武陵源、洞庭湖三大旅游圈连接地带，东连古城长沙，西屏张家界国家森林公园，南接韶山名人故里，北望浩淼八百里洞庭。交通枢纽长沙湘潭娄底益阳株洲张家界韶山宁乡交通枢纽香港台湾东部沿海澳门1小时飞行航程圈1.5小时飞行航程2015年将修建成的湖南城市轻轨，急速拉近了湖南各市县的距离。更为日后湖南经济的发展注入了一股强劲的动力。交通枢纽星沙麓谷宁乡望城浏阳株洲湘潭长沙PART-2开发成本土地成本建安成本税收营销资金PART-3市场可行性分析市场背景分析宁乡GDP发展状况固定资产投资总额发展状况社会消费品零售总额发展状况工业总产值发展状况人口总数变化状况城镇在岗职工平均年工资情况县域经济的华丽蝶变随着宁乡经济的快速发展，城市化进程的提速，新的经济增长极必将催生；新城建设、旧城改造，并驾齐驱，由一元经济，向2极甚至多极经济的发展转型，成为宁乡经济腾飞、城市蝶变的必由之路。207.23240.8310.4169.69143.79102.2174.5383.8711%12%12.40%14%15.30%0.16220.245215.10%01002003004000%5%10%15%20%25%30%GDP74.5383.87102.2143.8169.7207.2240.8310.4增长率11%12%12.4014%15.1015.300.1620.24520022004200520062007200820092010宁乡GDP发展状况GDP发展状况图（亿元）由于经开、金洲工业园区的建设发展，及众多国际级品牌的进驻，带动了宁乡经济的全面发展，近年来宁乡国民经济保持了较高的增长速度，2002年以来平均每年的经济增长幅度在15%左右，为宁乡经济发展提供了良好的市场环境。固定资产投资总额发展状况固定资产投资总额（亿元）51.362768.0106105.13146.3208.3268.185.6145.40%32.40%25.90%22.50%39.17%42.35%44.52%01002003000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%固定资产投资51.36368.01185.61105.13146.3208.3268.1增长率45.4032.4025.9022.5039.1742.3544.522004200520062007200820092010近年来宁乡政府加不断加大了对城市建设的投资力度，固定资产投资增幅较大，城市化建设日新月异，城市化水平不断提高，城市市政设施不断完善，为宁乡各行业提供良好的发展机遇。社会消费品零售总额发展状况社会消费品零售总额（亿元）30.479152.088259.392696.1181.9768.8919.00%17.30%14%14.10%12.58%16%0501001500.00%5.00%10.00%15.00%20.00%零售额30.479152.088259.392668.8981.9796.11增长率12.58%14.10%14%16%19.00%17.30%2005年2006年2007年2008年2009年2010年宁乡社会消费品零售总额保持了较快的增长势头，2004年以来保持在12%—17%的较高涨幅，说明宁乡消费市场具有较大的发展潜力，宁乡商业市场具有一定的发展前景。工业总产值发展状况153.55188.86284.64548.8388.627.50%23.10%33.80%36.50%41.20%01002003004005006000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%工业总产值153.55188.86284.64388.6548.8增长率27.50%23.10%33.80%36.50%41.20%2005年2006年2007年2008年2009年工业总产值发展图（亿元）9243248870102030405060708090２００５年２００６年2007年2008年2009年数量宁乡产值过亿元企业数量近年来，宁乡工业发展较快，特别是07年起，增幅达到了25%以上，为宁乡经济的快速发展作出了重大贡献，目前宁乡年产值过亿元的企业达到近90家，青岛啤酒、三一重工、加加酱油、华良电器、银太纺织、泰国正大、欧德宝汽车城、快乐购、联合利华、圣德西等这些大型企业的进驻，成功推动了宁乡工业的发展，对宁乡房地产的发展起到了推波助澜的作用。人口总数变化状况近年来宁乡人口总数（万人）132.1853146.5140.1134.5133.61234.30%3.77%4.17%4.58%3.45%1251301351401451500.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%人口数量132.185133.612134.5140.1146.5自然增长率4.30%3.77%3.45%4.17%4.58%2005年2006年2007年2008年2009年2006年前，宁乡人口的增长速度较缓慢，一直维持在130万人左右的规模，2007年开始人口增速开始上升，说明随着宁乡城市化发展的加快，工业化进程的加快，经济的发展，宁乡对外的吸附力将越来越强，未来人口将会有较大幅度的增加，对业的需求也将越来越大。目前玉潭镇常住人口约为26万左右，每年以5%的速度增长。城镇在岗职工平均年工资情况近年来宁乡城镇在岗职工平均年工资（元）156383325726799218591820117.90%22.60%24.10%20.10%16.40%050001000015000200002500030000350000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%年工资1563818201218592679933257增长率17.90%16.40%20.10%22.60%24.10%2005年2007年2008年2009年2010年作为全国百强县，宁乡在岗职工工资以平均每年18%左右的速度增长。城镇居民收入水平较高，社会品零售消费及不动产投资消费均比较强劲，为宁乡经济的发展提供了保障。宏观小结：宁乡经过近几年的快速发展，已经跻身全国百强县行列。今年更提出了“五年五十强，十年过百亿”的口号。作为长沙的卫星城，特别是金洲大道的拉通和城市轻轨的规划，让宁乡与长沙的空间距离大大缩短，已转变成为长沙的近郊，金洲新区产业地位日益提升。在宁乡被纳入大河西先导区战略后，宁乡县城、宁乡经济开发区和金洲新区已成为湘江以西板块的重要组团，一个新宁乡正呼之欲出。得力于政府的助推，宁乡的房地产发展也将登上一个崭新的平台。宁乡房地产发展析宁乡房地产发展历程宁乡房地产格局分析中心城区商圈研究房地产发展趋势城市化进程与房地产变革目前宁乡经过近几年发展，城市化进程已经初具雏形，形成了新老城区的格局举翼齐飞的发展格局。坚持旧城改造和新区开发并举，实施“一洲两岸”、“北拓东扩南连中改”工程，以建设中等城市为目标。房地产发展也正随着城市化进程谋求发展和变革。宁乡住宅商业发展历程混乱无序2000年城市发展相对滞后，城市的布局混乱导致房地产的发展处于无序状态。2002年-2005年由八一路、人民路、汽车老站围合组成大西门地段由于交通便利和城区的快速发展，商贸和消费快速发展，逐渐形成商圈，消费开始集中。房地产在周边开始发展大西门商圈崛起2005年—2007年快速发展卖场效应商业升级沙河市场成为宁乡最大的商品零售批发集散地；各类专业市场在老城区成行城市；龙头湾、金林时代广场、步行街的开业和步步高的进驻使得宁乡房地产市场开始第一轮的升级。2008年—2010？房地产的发展使城市化进程进一步提速，开始出现南城、老城、沿江、新城等商圈。多种业态如雨后春笋般跟进并扎根发展。大型集中商住区和街区商业应运而生、国内房地产巨头的进驻，购物中心的出现，使宁乡开始进入房地产变革的时代。城市化进程引领商业变革1、宁乡商业基本情况•近年来，宁乡的房地产规模和市场不断扩大，消费市场规模也不断扩大，业态涵盖写字楼，商住楼，住宅，商业，厂房等。2、中间集中，两头分散的格局•宁乡以大玺门和步行街为中心，商业房地产格局呈两头相对分散的格局。•以八一路、花明路、人民南路、楚沩中路围合形成的区域成为宁乡目前最繁华的区域。历史较久，是宁乡最成熟的传统生活中心。•随着新政府北迁、通程大酒店入驻新城区、金洲新区的崛起带动以及众多高端房地产项目的开发，未来新城区居住氛围的浓郁，新城区的商业市场将迅速崛起，宁乡房地产市场未来的竞争格局将形成旧城区、新城区双雄争霸的局面。宁乡房地产商业发展格局及业态特点宁乡城区商圈研究商圈名称商业特点商业简介大西门传统综合型以大玺门、龙头湾、金林时代广场为代表的商业项目，占据宁乡老城区繁华地段，也是宁乡商业价值的制高点。代表了宁乡标志性的传统商业文化。新城区行政中心潜力型由二环路、一环路、花明路、宁乡大道围城形成的新商圈，具有成为商业中心的潜力，但目前业态结构不够丰富，居住人口不多，还处于理想阶段，成型还须时日。金满地和步行街集散型采取散铺零售、统一管理、分散经营的方式，前期销售上取得不错的效果，但目前经营上受购物环境和业态单一的影响略显得人气不足。河东专业型是宁乡起步较早，发展较慢的商业区域，以沙河市场为代表的专业市场为代表，形成了宁乡汽配、小商品为主的经营业态。老城区分散型其他老城区商业以楚沩中路、玉潭路、八一路、人民路的街铺为主，业态分散单又逐步相对集中，如一环西路的餐饮娱乐、人民路的服装等，主题不够鲜明，未形成规模和特色，影响力有限。商业发展趋势分析•宁乡商业最繁荣的商圈主要集中于以步行街为中心，是全县零售服务网点的核心区域。•购物为主的商圈宁乡购物最为集中的商圈，成为宁乡人日常生活消费的核心商圈，。•商品同质化严重，竞争激烈品牌资源的相似性造成了业态同质化严重。•业态分布比例不平衡，休闲比例缺乏商圈在各业态功能上的配置较为齐全但各业态分布的比例并不平衡，休闲业态由于租金问题则逐步被挤出传统的商圈。•内部交通制约因素影响商圈辐射能力商圈道路交通受到原来旧规划的限制，现有主要商圈的停车位资源也较为有限，很多有