宝山月浦项目报告DOC49(1)

宝宝山山月月浦浦项项目目报报告告市场、建议前言报告针对上海宝山区月浦镇项目二期进行市场评估。报告将给出市场面阐述及分析，项目定位建议，项目操作流程建议。以下为报告整体思路：项目宝山市场发展特殊性上海四大产业区房市分析宝山市场详细数据分析月浦市场分析项目定位项目运作建议壹、项目概览一、地理位置二、项目指标建筑面积（万M2）20(总)容积率1.3房型面积（万M2）户数2R953903R125-13070复式150-18092马桥河本案在建商业已有建筑春雷路德都路绥化路富锦路三、环境、生活机能及成熟度阐述环境项目处于宝山区，总体环境较差。由于周边有月浦镇公园，局部小环境尚可。周边地块处于开发状态，道路系统正在改建、扩建中，因此，目前环境较差，但未来生活品质将有较明显提高。生活机能周边生活机能基本依靠月浦镇商服设施。未来项目将与一大型商业广场隔路相望。目前项目周边小交通环境一般，受到整体改造、改建的局限。“十五”计划中轨道交通三号线，便捷的交通指日可待。未来富锦路，春雷路等干道的兴建与扩建将极大改善出入的便捷度。由于月浦镇整体规模较小，因此，针对项目来说，其公共服务设施相对比较完整。成熟度由于宝钢企业的入住，区域发展较早，成熟度较高。月浦镇、宝山镇等传统城镇人气旺盛。四、项目特点内部地块区域地段优势较强地块量体较瘩，具备较强可塑性产品品质符合区域产品，但未来产品力可能不够外部整体商服设施良好，生活机能较为成熟整体生活环境适度，生活品质一般未来周边交通环境发达，出入上海市中心及浦东陆家嘴等地便捷轨道交通的投入使用，将很大程度上增加其出入便捷性周边房产市场处于开发高峰期，周边竞争压力较大贰、宝山市场初步概览综观宝山市场（元/M2）宝山市场分区状况根据早期宝山市场发展重点乡镇及目前宝山房产市场集中区域来看，宝山镇市场产品主要集中于中部及南部区域。从宝山中部及南部区域来看：宝山南部区域：5000元/M2宝山中南部区域：3800元/M2宝山中北部区域：4000、5000元/M2宝山市场分布特点由上述表象可见，区域市场价格呈现跳跃分布。按中心区辐射发展规律，宝山市场应呈现由南向北价格依次递减。宝山市场格局支撑综观市场分布特点，中北部区域市场客源支撑强劲。其发展格局与南部区域的依托市中心发展格局不同。宝山北部钢铁产业对区域房产市场发展起到相当推动作用。由上述分析可得出上海四大产业区房产市场分析时间上的对比空间上的对比预测四大产业区未来状况对比得出本区域竞争力由类似性及共同规律，预测本项目未来走势由竞争力强弱，推出本项目未来发展空间范围给出项目未来发展大框架叁、上海四大产业区房产市场剖析一、产业结构及分布围绕市中心从东南西北四大方位来看：方位产业结构东外高桥保税园区——物流南闵行化工工业园——化工西嘉定汽车工业园——汽车北宝山钢铁工业园——钢铁注：★为本项目所在区域★二、各区域时间轴及空间轴对比1、产品比较分析外高桥保税园区早期目前未来未来该区域产品将随土地等条件限制，其产品结构演变为：小高层、高层产品为主流，多层产品为辅闵行化工工业园早期目前未来未来该区域产品主导产品仍将走公寓产品市场，配合轨道线的不断发展，小高层产品将成为主力市场多层100%多层60%小高40%多层100%别墅10%多层30%小高60%嘉定汽车工业园早期目前未来未来该区域产品将形成分化发展，不同区域将形成特有的产品形态，但整体产品主流将为多层、小高层宝山钢铁工业园早期目前未来由于宝山整体环境不佳，且高端客源倾向度较低，因此，别墅市场发展将受较大限制；多层产品鉴于价格等因素，市场接受程度高，因此，多层产品在未来相当长时期内仍将有相当分额；受到土地发展限制等共同规律，小高层市场的市场占有率将有明显提高多层30%别墅70%多层60%别墅40%多层100%小高30%多层70%小结早期各区域产品基本都以多层为市场主流。嘉定汽车工业园凭借自身良好的自然条件及虹桥别墅区的影响，早期市场则以别墅为主。多层产品由于性价比相对较高，确立了市场主导地位。市场发展至目前，由于市场客源购买力、区域化概念的淡化、上海整体市场发展的需求、土地稀有性的体现等多方面因素影响，其小高层产品逐渐进入市场，同时认可度明显上升，市场分额加大。未来小高层产品的开发力度将不断加大，成为市场主流产品。针对本项目鉴于本项目所在宝山中部偏北区域的位置来看，区域内目前仍然由多层产品占据主导，项目目前推出多层产品将很好地迎合市场，为去化带来有利条件。从整体市场来看，未来项目的定位方向应偏重于小高层与多层结合的多元化产品，在降低市场风险的同时，兼顾了利润的扩大及产品品质的上升。2、价格比较分析区域价格演变图分析外高桥保税园区两年涨幅达到50%以上，由于其物流产业的附加值较高，因此，在一定程度上对房产市场的影响要稍大于其他产业的推动作用，但其作用在近期趋缓闵行化工工业园目前两年涨幅只有25%左右，从侧面反映，区域产业对房产市场影响较小，且其影响作用逐渐消失20012002目前20003000400050006000260032004000目前2000300040005000600036004000450020012002嘉定汽车工业园区域市场涨幅逐渐变小，但年价格增长绝对量平稳，平均保持500元/年的增长量宝山钢铁工业园价格涨幅保持在25%左右，年增长量放大，2002年单年增长了近700元/M2左右，在区域产业的大力推动下，市场前景看好目前2000300040005000600025003000350020012002目前2000300040005000600025003100380020012002小结四大产业园区房产市场都保持增长势头。闵行化工工业园由于基数高，目前市场价格增长幅度相对较低，同时，在其产业影响方面，由于化工产业其对房产市场来说，附加值较低，因此市场产品价格涨幅相对较小。本项目所在宝山区域及嘉定汽车园的客源支撑强劲，因此，在一定程度上，极大地推动房产市场产品价格的节节攀升。鉴于目前上海购房政策推出主要针对高价位市场及投资客，同时，其政策影响效应并未充分体现，因此，预计区域价格将仍有较强劲的上升势头。针对本项目2004年2005年区域价格4500元/M24800元/M23、客源比较分析早期目前未来外高桥保税园区闵行化工工业园嘉定汽车工业园宝山钢铁工业园小结由上述表述可见，早期各区域客源主要依靠当地及强劲的产业客源支撑。随市场不断发展，外高桥保税园区、闵行化工工业园客源结构明显改变，产业客源的支撑分额下降。宝山钢铁工业园客源仍保持基本不变，产业强大的客源支撑为区域市场注入相当强的生命力。主要为动迁、由产业进驻及当地客源有部分外区域客源进驻，主要受金桥辐射本区域与外区域客源相结合的客源构成主要为动迁、由产业进驻及当地客源环境改造后，外区客源大量导入区域客分额将减少，成为多元化客源构成当时主要集中了相当部分高层别墅客源汽车产业带来丰富的客源支撑未来将仍以产业客源及当地客源为主主要为本地及宝钢等企业的客源支撑区域80%以上为宝钢客源，部分周边客源未来客源仍将主要依靠产业带来的消费层针对本项目经过发展，本项目区域发展逐渐区别于外高桥保税园区、闵行化工工业园等区域，产业客源仍是主导层。宝钢等产业的客源支撑为本项目的主力客源方向。项目周边、月浦镇居民等将成为项目的辅助客源层。宝钢客源处于长期温和释放中，未来区域开发力度不断加大的同时，客源来源单一的劣势将明显显现。未来区域产品去化将有相当压力。三、比较分析总结及范围框定在价格上本项目所处宝山中北部区域市场价格上扬存在较大空间，项目价格塑造力较强。在产品上本项目多层产品及小户型的市场机会点较多，预期市场去化阻力不大。在客源上目前市场客源量较为丰富，未来客源分流变大，客源支撑将减弱，项目有一定风险。项目价格定位范围4000元/M2——4500元/M2项目价格缩小定位价格定位范围确立价格定位范围缩小宝山市场细化分析及月浦镇市场综观肆、宝山区总体市场概述一、市场供需状况批准预售面积（万M2）已登记预售面积（万M2）批准预售面积：已登记预售面积2000年一季度33.61126.3125.32112.211：0.751：0.86二季度35.4534.071：0.96三季度46.6433.091：0.71四季度10.6119.731：1.862001年一季度13.21147.3527.89127.221：2.111：0.86二季度54.1430.331：0.56三季度47.2132.291：0.68四季度32.7936.711：1.102002年一季度27.30212.4433.10183.661：1.201：0.86二季度51.8051.671：1.00三季度45.7642.581：0.93四季度87.5856.311：0.642003年一季度38.2538.2551.6851.681：1.351：1.35分析：商品房供应量逐年上升，并有效带动了需求市场的放量，整体呈现出供需两旺的良好态势。供求结构逐步趋于平衡，前几年供略大于求的局面，在2002年发生逆转，上半年呈现求略大于供的良好态势。宝山房产市场供应存在上半年供应量不足，而居民购房踊跃的特征，导致供求离散度较大。附表：近年宝山区房地产与全市市场比较批准预售面积（万M2）已登记预售面积（万M2）批准预售面积：已登记预售面积2000年全市1549.171558.21：1.01宝山区126.31112.211：0.86所占比例（%）8.157.20—2001年全市1659.151831.831：1.10宝山区147.35127.221：0.86所占比例（%）8.886.94—2002年全市261024761：1.03宝山区212.44183.661：0.86所占比例（%）8.17.42—宝山区房地产市场历年来并非是上海市场的主流区域。其历年的商品房供应量、需求量比例尚不足全市的一成。二、价格走势附图：宝山区商品住宅价格走势图3491332432223139299933013043296728322881283728592635050010001500200025003000350040002000年一季度2000年二季度2000年三季度2000年四季度2001年一季度2001年二季度2001年三季度2001年四季度2002年一季度2002年二季度2002年三季度2002年四季度2003年一季度分析：宝山住宅均价排位为上海12个行政区的末次。宝山房价长期处于低位震荡，价格始终保持在2600-2900元/M2。自2000年以来，宝山房价逐渐上扬，并于2001年三季度突破3000元/M2大关。附图：商品住宅价格走势图383442964628489552313491332431202974280601000200030004000500060002000年2001年2002年上半年2002年下半年2003年一季度全市宝山分析：宝山区由于地理位置较为偏远，房价始终较低，与全市均价差距较大（1000-1700元/M2），并有逐渐放大之势。从近年来全市房价来看，2000年至2003一季度房价上涨1397元/M2，涨幅达36.4%。其中，2002-2003年涨幅最为明显，达到13.03%。相对而言，宝山区房价上涨速度较慢，三年半来房价上涨685元/M2，涨幅为24.4%。其中，涨幅最明显的2002-2003年为11.9%，其上涨幅度接近全市水平。（三）商品房成交状况主力成交均价主力单价范围2500-4000元/M2，单套单价峰值显示稳定，锁定为3500元/M2。各季均值在3500元/M2左右浮动，该均价不但是区域房地产综合品质的反映，也显示出该区房地产市场处于全市的地位。主力成交单套面积单套面积呈现出双峰值，分别为90-130M2。各季单套面积均值维持在107M2左右，与单价均值的稳定态势相呼应。主力成交单套总价主力范围各季均