思源XXXX年03月北京首开东都汇营销推广报告

在房地产领域我们一直在帮助客户成功首开•东都汇营销推广报告首开•东都汇项目组2010年03月在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………1项目地块价值研究2项目市场背景研究3项目主力客群研究4项目营销推广策略在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目外部环境分析1项目地块价值研究项目本体基础条件在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………CBD板块定福庄产业区本案位于东五环外朝阳区常营乡东南角，紧邻朝阳北路。位于建设中的M6号线常营站与草房站的中间。本地块位于首开经济适用房地块西南角，周边分布首开、金隅、住总开发的经济适用房及北辰、富力、保利开发的两限房项目。大规模保障性住房将带动区域居住氛围的成熟，但会降低本案的居住品质。东都汇A标段入住时间：2010年10月B标段入住时间：2010年6月C标段入住时间：2010年6月在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………6号线管庄站6号线草房站东都汇在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………类别分项数值面积统计（平方米）宗地面积7344建筑总面积（不含人防）25991.42其中地上主体面积22699.66地下面积3143.89屋面附属用房面积147.87另有人防面积2553.49层数统计地上层数14地下层数2层高1层6米、2层3米、3-14层5.4米容积率3.5绿化率30%物业费2.8元/平方米.月在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………类型楼层面积区间单层套数层数总套数地下二层设备管井、卫生间、人防、库房、配套文体活动用房地下一层库房、消防用房、变配电室等商铺一层40㎡-50㎡612450㎡-60㎡1260㎡-70㎡570㎡以上1平层住宅二层60㎡-70㎡1111370㎡-80㎡2平层配套二层867.41㎡1loft户型三层至十四层60㎡-70㎡211231270㎡-80㎡4总计1314349备注：表中数据为初步测算，最终数据以测绘单位数据为准。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目外部环境分析1项目地块价值研究项目本体基础条件在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………CBD东扩是以传统CBD为核心，向东部及东北部以扇形展开，其新核心区北部扩展到朝阳北路、东部扩展到东四环，南部扩展到通惠河，于此同时，由朝阳北路向北到农展南路增加了占地面积约平方公里的规划控制区，作为未来CBD的产业功能补充并预留发展空间，从而形成方圆6公里的中央商务核心区。区域价值CBD的东扩带来的便利的交通，齐全的配套设置，宽松的生活空间助推周边区域的价值提升，其中朝青板块、定福庄板块及通州板块受益最为直接。东扩预计可拉动社会投资700多亿元，吸纳就业10多万人，平均每年新增就业2万多人。物业升值潜力常营区域作为定福庄板块的核心区，东扩范围划定的消息是此区域最大的置业优势。四通八达的立体路网交通，购物生活的便捷也是让购房者心动的主要原因。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………以央视、北京电视台车程约15分钟半径以内，向东沿通惠河和朝阳路、朝阳北路，到中国传媒大学和定福庄地区，打造“CBD-定福庄传媒产业走廊”，横向距离15公里，区域面积约40平方公里，初步形成集内容原创、生产复制、设计咨询、投资交易、内容传播、人才培训等为一体的完整的传媒产业链。关键词20000家100亿50万建成后的传媒产业区将聚集传媒类企业将达到20000家年实现收入突破100亿吸纳就业人数超过50万人在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………朝阳北路、规划地铁6号线（一期工程2011年通车）本案朝阳路、快速公交京通快速路、八通线机场第二快速通道东五环东四环东三环路网四横四纵，交通便利6号线M6号线西起海淀区的五路居站，沿玲珑路、三里河路、朝阳北路直达通州，全长41公里，一期呼家楼至草房段，预计2011年底通车。姚家园路在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………本案随着项目核心区内各物业的入住，人气的聚集将迅速带动周边1公里内的商业配套完善。以朝阳北路为轴线，距离本案7公里内分布着朝阳大悦城、欧尚华北区旗舰店及品牌超市（柏林爱乐6号楼一、二层）等大型商业综合体。商业氛围逐渐形成，提升区域物业价值。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………产品价值区域价值商业价值常营周边区域目前多数项目的产品形态以普通住宅类为主，配有少量的公建立项产品，本案公建立项，开发5.4m层高的双层空间，项目体量小，可以借助区域内其他项目或产品价值链带动关系，作为区域产品的补充。CBD核心区东扩、定福庄传媒产业园的规划将带动区域产业发展，依托中国传媒大学等多所科研院校与CBD形成良好互补的产业链条，形成庞大的居住、办公需求；即将通车的地铁6号线和已成熟的四横四纵的交通网络，为区域加速发展架起桥梁，区域具有极大投资潜力。大悦城、欧尚旗舰店、知名超市等大型商业配套逐步投入运营，催生区域商业蓬勃发展，生活居住氛围将逐步成熟，其自身的价值也随之提升。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………09年8月，银监会再次重申：二套房贷款严格按照“不低于40%首付比例、且贷款利率在基准利率基础上上浮1.1倍”。09年10月，自2009年11月份开始，建行对首套房提出要求：首付四成才可以给出7折利率优惠；如果首付两成，只能享受到利率8.5折优惠。部分银行对于资质够好的购买二套房的改善性住房客户仍可给到首付四成，利率7折或7.01折的优惠。12月9日，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。12月14日，国四条：加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期。12月17日，土地拍卖后，首次缴纳土地出让金不低于50%。12月23日，个人转让不足5年的非普通住房全额征收营业税。12月24日，温家宝主持召开国务院常务会议,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,其中明确提出,“加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。”12月30日，沪四条：严格二套房认定标准、加大闲置土地清理、公共租赁住房研究制度配套，加强房地产市场监测监管。12月31日，公积金贷款收紧，二套房贷款限额将为60万。2009年下半年国家发改委宣布，自11月20日起全国非居民用电价每度平均提高2.8分钱，暂不调整居民电价。北京市发改委宣布，自11月17日起，北京市非居民用水水资源费上调0.22元/立方米，污水处理费上调0.18元/立方米。民生政策在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………2010年01月1月10日，国十一条（二套房贷首付不低于40%，……）。1月18日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。温家宝：信贷资金过早“退出”会使成果得而复失。强调2010年继续实施积极的财政政策和适度从紧的货币政策。2010年信贷规模暂定7.5万亿元。1月19日，人大三次会议：促进房地产市场平稳健康发展。抓紧落实已经出台的各项政策，增加普通商品房供给；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。2010年02月2月23日，北京市住房和城乡建设委等部门联合发布了《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》简称《市十一条》对开工套数、优惠政策终止、严惩囤地行为、加强价格监督等做出明确规定。2月28日，北京市公积金中心发布：自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………宏观政策层面：在经济走势尚未完全明朗的情况下，大力打压房地产对于宏观经济风险较大，为了“保增长”的目标，出台严厉政策可能性较小，而且政策调控的目标为投资性需求，本案只要能抓住时机，迅速入市，从而确保项目价值的实现。从近期出台的政策来看，政府对囤地行为的检查、土地供应节奏的调整及银行货币政策对首套房或二套房首付比例的利率优惠变动等信息基本上均针对普通住宅商品房，本案为公建立项，唯一有影响的便是营业税及准备金上调。因此，为尽量规避项目风险，建议尽快入市。非民用水电的上涨直接对本案形成冲击，费用上涨一定程度提高业主的生活成本。近期各项调控措施目标均指向投资性需求，体现了管理层对于遏制房价继续快速上涨的决心和强硬态度，但绝不是打压。2010年，面临更加复杂的国际经济形势、货币政策的压力，房地产行业作为保证经济增长的主要动力不会有大的调整，短期时间内，市场预期良好，但由于本案为公建立项，往往是政策的实验区，市场的抗风险能力差，因此，良好的市场机会就显得尤为重要。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………2010年1、2月的北京市商品房成交总量下降趋势明显，尤其是2月份的成交量跌幅已过半，排除春节影响，当月的销售也明显萎缩。造成目前局势主要由于2009年房价上涨过快，已经透支了相当长时间的价格上涨空间，另外一方面也与楼市成交疲软，购房者观望气氛渐浓有关，再者，国家政策的不断出台，对投资及投机性需求也起到一定限制。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………截止到2010年3月1日，北京市的期房库存量15002868平方米，现房库存18005744平方米。从单月新增产品来看，2月份市场供应明显减少。随着各项政策的出台，消费者的观望心态也逐步加剧，交易量的下滑导致库存量正逐步回升。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………房价在连续上涨多月之后，终于止住了步伐，出现了阶段性回调。这充分说明当前楼市正处于阶段性的低潮之中。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………进入2010年以来，房地产市场整体成交情况有所下滑，春节期间成交量价下滑幅度均较09年同期有所增大，市场进入调整阶段，受政策影响市场观望情绪上升，供应量也相应下降——后期宏观市场并不明朗，前景保持谨慎！在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………2项目市场背景研究宏观政策研读宏观市场研究区域市场现状重点案例分析在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………本案同区域竞品较少，故选择与本案具备共同卖点的朝阳北路沿线项目及同样面向泛CBD客群的个别项目，对其进行综合分析，以资借鉴；区域内项目公建类LOFT项目——北京像素公建类平层项目——cross朗廷、上线6号普通住宅项目——北京新天地、万象新天周边区域项目公建类LOFT项目——青年公社、卡夫卡公社公建类平层项目——大悦公寓本次市场统计的销售数据时间范围为2009年8月至2010年2月。在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………北京像素万象新天北京新天地CROSS朗廷上线6号大悦公寓青年工社卡夫卡公社在房地产领域我们一直在帮助客户成功…………………………项目类别项目名称土地年限产品形态建筑规模（㎡）容积率在售面积区间（㎡）公建办公首开东都汇50loft280003.5一居/两居：60-70公建办公北京像素505.48+4.75loft7000002.38一居：30-40(4.75m)两居：40-50（4.75m）两居：50-60（5.48m）公建办公CROSS朗廷50loft+平层464532.5一居：40-60两居：70-110公建办公上线6号50平层公寓285003一居：40-60两居：60-100公建办公大悦公寓50平层公寓708004.6一居：80-100两居：100-150商业立项青年工社40loft354002.5一居：30-50两居：50-90综合立项卡夫卡公社50loft354373一居：30-40/两居40-50普通住宅北京新天地70