济南10月绿景竞品市调报告

济南绿景竞品调查报告时间：2014年10月8日调查人：甄方方竞品市调工作市调项目选择①注意竞品楼盘的选定，根据本案的楼盘性质、面积、价格段等筛选出有竞争力的同类楼盘；②具有竞争力（如总价、产品性质等方面具有可比性）的楼盘③本次市调主要针对绿景尚品对比代表性项目，进行市场调研,调研范围包含项目布局、消费群体、销售状态、等基本情况,以对本项目销售中起到关键的作用。因此根据以上原则，经过分析得出，主要竞争楼盘:恒大帝景、茗筑一品、紫御台、保利·海德公馆、广厦·聚隆广场、燕山公馆竞品市调工作—目的熟知竞品应对客户对竞品的提问①客户在做出购买决定之前，必定会对他认可的区域的产品作全方位了解②我们必须比客户了解的信息更多，加深客户对项目及对我们的认可度全面分析对比提炼竞争性说辞①对该项目的基础信息做出分析，找出该案卖点及弱点②针对本案实际情况，拟定针对性说辞1、恒大帝景——项目鸟瞰占地面积:120000平方米总建筑面积:370000平方米容积率：3.22绿化率：44.5%总户数:1230交房时间：2016年6月底开发商:济南恒大翡翠华庭置业有限公司物业公司:金碧物业集团济南分公司建筑风格：现代中式建筑形态：住宅/商业/写字楼建筑类型：高层28/31层交房标准：精装、豪装（1500/3000）已推出：1、2、3、4、5、6号楼销售率：79%（在售约200套）未入市：8、9号楼（约200户住宅）产品面积：主力95平主推320平,220平产品均价：1.78-1.93W元/平主力总价：160万/套左右车位：20-22万项目基本信息HTCOne(E8)恒大帝景项目概况项目名称恒大帝景开发商济南恒大翡翠华庭置业有限公司占地面积（㎡）120000总建面（㎡）370000项目动态项目每周都会有暖场的小活动互动；目前优惠主要是：首付无息分期3年付款；一次性98折，按揭99折；项目12年推出1期1、2、3、4、5、6号楼，在售存量房，剩余约200套。面积在95平米、220平米、320平米三种面积，剩余面积跨度较大，主要以改善型客户为主，精装、豪装220平和320平间；二期7、8号楼暂未推出，推出时间暂不确定推案户型目前主推：5号楼两梯两户220平豪户型；2号楼两梯两户320平豪装户型；4号楼两梯两户179平精装户型；7号楼两梯四户95平精装户型；存量房约200套项目点评项目为精装臻阔大宅，交通便利，位置优越，周边配套完善，品牌房企开发；户户均享180度至270度开阔景观，超宽楼距，南北对流，空间奢华极致；五星级超豪华会所、国际级航母配套，独树名门至尊1、恒大帝景——地图索引1、恒大帝景——在售竞争户型179㎡两梯两户精装户型价格;1.8W户型优点：南北通透，全明设计，层高2.1米优势，户型不足：公摊面积大，次卧室设计不合理，主卧开间小，整体进深长开间短。220㎡两梯两户精装户型价格;1.9W户型优点：南北通透，全明设计，功能区分合理，层高优势；户型不足：公摊面积大，卧室客厅开间小，整整体进深长开间短。1、恒大帝景——在售户型95㎡两梯四户精装户型价格;1.78W户型优点：功能区分合理，设计紧凑实用，95平小三居概念。户型不足：居住密度大，采光次卧室设计不合理，通透性差。1、恒大帝景——在售户型320㎡两梯两户豪装户型价格;1.9W户型优点：南北通透，全明设计，功能区分合理，层高优势，豪华装修，提升价值；户型不足：公摊面积大，卧室客厅开间小，整整体进深长开间短。恒大帝景卖点对比分析最大四个优势最大四个不足品牌地产、社区景观园林规划户型设计合理、均好性强层高在2.95-4.8米，高于普通住宅社区居住密度高、公摊大临近主干路噪音影响、交通较堵交房晚，工期长，非即买即住精装修低成本，走市场销售价格精装修是恒大的特点也是恒大的缺点针对恒大帝景的攻击性说辞1、建筑、装修质量问题！2、产品进深过长，面宽显窄，户型开间均小！2、社区不同层次客群，两梯四户，居住密度高，舒适度低！2、茗筑一品——项目鸟瞰占地面积:38700平方米总建筑面积:89900平方米容积率：1.76绿化率：40%总户数:309交房时间：2015年6月底开发商:山东茗筑华亭置业有限公司物业公司:世邦魏理仕物业顾问建筑形态：住宅/商业/写字楼/幼儿园建筑类型：4栋6层多层/3栋高层交房标准：毛坯已推出：6、8、4号楼（1期约190户）销售率：65%认筹中：2号楼（24户）未入市：3、5、7号楼产品面积：主力80平—152平少量160平,116平产品均价：高层17000元/平/多层200000元/平主力总价：150万/套左右车位:19万/储藏室：5500元/㎡（绑定制）项目基本信息4325678写字楼18F茗筑一品项目概况项目名称茗筑一品开发商山东茗筑华亭置业有限公司占地面积（㎡）38700总建面（㎡）89900项目动态项目1期在13年12月推出4、6、7、8号楼；销售率约80%一期主要以中小面积75-120平为主，已售65%，存量房中大面积居多。二期推出多层2号楼认筹中；样板间在十一月开放；优惠活动：一次性付款98折，按揭99折；推案户型目前主推：2号楼多层两梯两户116平/160平户型，认筹中；价格预计21000元/平米7号楼18/14层高层两梯两户151/152平户型；价格17000元/平米6、8号楼18/16/12层两梯三户80/125平平户型；80平户型价格18500元/平米/125平价格15500元/平；4号楼多层两梯两户116/160平户型；价格20500元/平在售约200套，销售率约60%项目点评项目由电梯多层、小高层，下跃复式、私家庭院，户型面积80-190㎡，项目配套幼儿园总投资3000万，建筑面积1500平方米。8号楼下的商业配套；2、茗筑一品——地图索引2、茗筑一品——在售户型116㎡多层2、茗筑一品——在售户型160㎡多层2、茗筑一品——在售户型80㎡高层2、茗筑一品——在售户型124㎡高层132㎡高层2、茗筑一品——在售户型152㎡高层2、茗筑一品——在售户型195㎡高层茗筑一品卖点对比分析最大四个优势最大四个不足社区教育、商业配套完善山大路商圈作为外部配套户型面积迎合市场，均好性强期房，在2016年交房，工期较长临近主干路噪音影响居住舒适度低多层面积两种116/160设计跨度较大产品以电梯多层和高层组成主干路交通较为不畅针对茗筑一品的攻击性说辞1、期房，交房较晚，购买风险大！2、临近主干路，居住舒适度低！3、聚隆广场——项目鸟瞰占地面积:46100平方米总建筑面积:220000平方米容积率：3.5绿化率：35%总户数:1468交房时间：2016年12月底开发商:山东宏海置业有限公司物业公司:诚信行物业管理有限公司建筑形态：住宅/商业/写字楼建筑类型：高层33/29层交房标准：毛坯已推出：首推3、4、5号楼新推1、2号楼销售率：60%未入市：A地块（写字楼）产品面积：主力90平—167平少量205平均价：1.3W元/平主力总价：130万/套左右车位：20万项目基本信息51234聚隆广场项目概况项目名称聚隆广场开发商山东宏海置业有限公司占地面积（㎡）46100总建面（㎡）220000项目动态项目在13年推出3、4、5号楼，为两梯五户/两梯四户，户型50-167平米14年9月27日推出1、2号楼，均为两梯四户/五户设计，少量户型两梯三户，户型90-205平，户型面积设计较广，推出约305套房源，开盘成交约200套推案户型目前主推：1、2号楼为33层，面积132-205平米3、4、5号楼面积50/70/90/138/167、205平米3号楼两梯五户/5号楼两梯四户/1号楼两梯三户项目点评。项目总占地近11万平米，总建筑面积70万平米，由住宅、写字楼、公寓、购物中心及商业街等物业组成。一期规划建设5栋高层住宅，产品面积为52—200平米精致两房、舒适三房以及阔绰四房等多种经典户型，满足不同阶层置业梦想。3、聚隆广场——地图索引3、聚隆广场——在售户型167㎡户型132㎡户型3、聚隆广场——在售户型171㎡高层205㎡高层聚隆广场卖点对比分析最大四个优势最大四个不足社区城市综合体配套周边配套完善、成熟户型面积设计广泛，迎合各层次客户期房，在2016年交房，工期较长设计多为两梯五户四户，居住密度高两梯多户，户型设计有不足学区房，历城实验小学主干路交通较为不畅针对聚隆广场的攻击性说辞1、期房，交房较晚，购买风险大！2、两梯多户，户型采光差，居住密度大！4、保利海德公馆——项目鸟瞰占地面积:171200平方米总建筑面积:427000平方米容积率：2.4绿化率：35%总户数:2000交房时间：2016年12月底开发商:保利山东置业有限公司物业公司:保利物业建筑形态：住宅/商业建筑类型：板楼小高层高层33层交房标准：毛坯/部分精装已推出：均已推出在售产品：1期（现房）、3期销售率：76%（在售300套约）产品面积：主力107平—165平少量281平180平产品均价：三期1.1W元/平-1期(装修)1.5W平主力总价：120-160万/套左右车位：12-16万项目基本信息1期2期3期海德公馆项目概况项目名称海德公馆开发商保利山东置业有限公司占地面积（㎡）171200总建面（㎡）427000项目动态项目一期在10年开盘推出5栋精装房，面积139-280平项目在11年底推出二期，毛坯房，面积85-135平项目在13年初推出三期，面积107-165平户型在售目前二期已经售罄交房，一期精装房现房在售，和三期毛坯房在售现场活动推案户型目前主推：一期房源类型为精装住宅，共5栋楼，包括4栋33层高层和1栋18层小高层，房源约100套现房销售，主力户型为168-280㎡大平层。三期房源为高层毛坯住宅，共5栋楼，均为33层住宅，主力面积107/128/139/165㎡户型。项目点评项目总占地近11万平米，总建筑面积70万平米，由住宅、写字楼、公寓、购物中心及商业街等物业组成。一期规划建设5栋高层住宅，产品面积为52—200平米精致两房、舒适三房以及阔绰四房等多种经典户型，满足不同阶层置业梦想。2期3期4、保利海德公馆——地图索引4、保利海德公馆——1期在售户型167㎡户型281㎡户型4、保利海德公馆——3期在售户型139㎡户型168㎡户型保利海德公馆卖点对比分析最大四个优势最大四个不足社区内设计规划中小学配套社区70万平大型综合体配套板式住宅设计，户型通透均好性强在2017年竣工，工期较长临近主干路，周边居住环境较差位置偏离主城区，周边发展落后1期装修现房低价销售两梯两户，公摊面积较大针对保利海德公馆的攻击性说辞1、位置稍偏，居住环境较差，地段发展落后！2、公摊面积大！5、紫御台——项目鸟瞰占地面积:84000平方米总建筑面积:200000平方米容积率：2.4绿化率：35%总户数:1459交房时间：2016年6月底开发商:济南冠华建设投资有限公司物业公司:济南东旺物业管理有限公司建筑形态：住宅/写字楼建筑类型：高层11.18.28层交房标准：毛坯房已推出：1-6号楼/7.9.11.12.13.14号楼8、10号楼（约300户认筹中）销售率：70%（在售450套约）未入市：15号楼（约64套）产品面积：主力80平—110平三期少量128平,140平产品均价：1.1W元/平主力总价：100万/套左右车位：万项目基本信息10815紫御台项目概况项目名称紫御台开发商济南冠华建设投资有限公司占地面积（㎡）46100总建面（㎡）200000项目动态项目目前还有三栋未推出，在14年9月13日将8、10号楼推出认筹，面积从96-140平米户型，约300套，价格预计1.1万元，15号楼暂不销售，一二期的存量房约130套在售。推案户型目前主推：8号楼为18层的三梯四户产品，面积在96.105.128平户型10号楼为28层的三梯四户产品，面积在102.110.140平户型项目点评。项目总占地近11万平米，总建筑面积70万平米，由住宅、写字楼、公寓、购物中心及商业街等物业组成。一期规划建设5栋高层住宅，产品面积为52—200平