苏州市房地产市场XXXX年7月份运行报告

苏州市房地产市场2012年7月份运行报告(胡世杰)一站式购房服务平台目录一、宏观楼市二、市场运行(全市、一级市场、五大区、五县市)三、楼盘策划(销售、营销、广告)四、产品研究(开发中)五、市场预测一、宏观楼市(1)楼市政策(2)城建规划(3)区域发展(开发中)楼市政策1/21：央行决定，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。对于此次一个月内连续两次降息，这反映出目前经济形势的不乐观，即将出炉的二季度宏观经济数据很有可能低于预期，与当前宏观数据不理想有关。降息旨在增强流动性、得升市场信心。资金密集、信贷依存度高的利率敏感性行业受影响较大。降息影响需进一步观察，不排除下半年再次降息的可能。2：国土资源部12日表示，今年上半年，全国地产市场总体盘整下行，个别城市再现高价地未改变市场整体偏冷格局。国土资源部下一步将对市场波动影响加强调控，保持市场均衡协调运行。国土资源部有关负责人指出，新一轮调控以来，随着限购、限贷等调控政策措施逐步发挥作用，投资投机性需求被有效遏制，以商品住房为主的房地产市场整体呈盘整下行态势。今年上半年，房地产用地供应量同比有所回落，地价涨幅逐季收窄，流标流拍宗地数量较大，总体上市场呈量跌价滞局面，景气度较低，处于盘整下行阶段。近期个别城市再现高价地，主要是结构性和区域性市场波动，并未改变市场整体偏冷的格局。目前个别城市再现高价地，房价有被再次炒高的风险，国家目前松动楼市调控的可能性较小，主基调仍为从紧。3：国土资源部7月19日在京召开视频会议，就当前房地产市场形势和两部门联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知进行了通报。《通知》指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期，任务还很艰巨。对此，各级国土资源主管部门、住房城乡建设(房地产、城乡规划)主管部门要有清醒认识，坚持房地产市场调控不放松，密切配合做好各项工作，不断巩固调控成果，坚决防止房价反弹。《通知》要求，各地要把落实住房用地供应计划作为下半年的重点工作切实抓好，应保尽保保障性安居工程用地，并以提高计划完成率、增加有效供应为首要目标，进一步加大普通商品住房用地的供应力度。6月份70个大中城市房价环比上涨个数明显增多。同时，在地方财政压力之下，又有珠海、郑州等新的城市试图放松调控，刺激市场需求。如果接下来房价反弹势头不能有效遏制，不排除会出台新一轮严控政策巩固房地产调控成果。4：2012年7月23日，中国社会科学院财经战略研究院发布2012年上半年的房地产领域发展的研究分析结果。报告认为，上半年房价走势偏离调控目标，回涨的变化将给下半年调控增加复杂性和难度，下半年应扭转房地产回涨局面，防止报复性反弹。报告称，2012年上半年尽管房地产供求仍处在调控目标的区间，但近期呈现回暖的偏离“软着陆”目标的趋势。报告分析，2012年下半年住房市场发展面临两大风险，报复性反弹导致调控功亏一篑风险和资金断裂积聚房地产的金融风险。上半年市场房价走势的上涨，进一步要求市场调控力度的加强，下半年市场市场调控的难度将加大，不排除有储备政策的推出。楼市政策2/25：2012年7月24日，国务院办公厅发出通知，针对近期房地产市场出现的新情况、新问题，为进一步推动房地产市场调控政策措施落实，坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果，国务院决定从7月下旬开始，派出8个督查组，对北京、天津、河北、上海等16个省(市)房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。通知指出，此次督查重点检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。此次督查，一方面显现中央对调控的决心不仅在口头，而已在落实，另一方面，再次释放坚决执行房地产调控信号。6：2012年7月23日，上海市住房保障和房屋管理局(以下简称房管局)发布的《以市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局对公寓式酒店、酒店式公寓、公寓式办公楼等问题作出解读》(以下简称《解读》)强调，产权为住宅的酒店式公寓属“限购范围”，而只有公寓式的酒店及办公楼才是不被限购的。值得一提的是，常常和酒店式公寓混淆的公寓式酒店虽然不在限购范围内，但属于旅馆建筑，按照相关规定不得分套销售。目前，唯一可以购买的实际上是公寓式办公楼。虽然它的产权可以单独划分，但是只有办公的功能，没有居住的功能。上海市房管局的真正用意就在向社会强调这些酒店是不可以被作为公寓卖的。国家对酒店产权分割销售的监管力度正在加大。7：2012年7月27日，中国银监会召开了2012年第二次经济金融形势通报分析会议和2012年年中监管工作会议。银监会党委书记、主席尚福林在会议上指出，下半年银监会要支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。尚福林指出，今年以来，银监会严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模，房地产贷款风险防控取得积极成效。商业银行信贷结构得到了调整，在审慎控制风险前提下，保障性住房建设的信贷加大，截至6月末，保障性安居工程贷款余额5813亿元，同比增长54.3%，比各项贷款平均增速高38.4个百分点。尚福林强调，加强对重点领域的风险防范。继续扎实推进地方政府融资平台贷款风险管控；坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理，着力加强信用风险前瞻性管理，有效防范重点行业、重点区域风险；加快提高市场风险管理水平，为市场风险计提充足的资本；严禁银行从业人员充当资金中介或直接参与民间借贷，严防信贷资金通过各种途径流入民间借贷市场。下半年中低价位、中小套型商品房将继续得到积极的贷款政策，居民刚性臵业需求继续得到支持。城建规划1：苏州轨道交通2号线主线接触网和供电安装施工项目日前开工，标志着2号线从主体结构施工进入到了附属结构及装修安装阶段。工程人员介绍说，目前2号线盾构掘进已经完成了总里程的95%，还有2个月左右，将可以全面实现“洞通”。根据计划，2号线要在今年年底实现“轨通”，明年5月全线实现“电通”。主线接触网、供电安装施工项目的开工，标志着向预定的“电通”目标，迈出了坚实一步。2：苏州轨道交通4号线的绿化移植工作于今年6月开始启动，现已完成了吴江和相城、吴中区部分，主城区正在进行中。预计4号线项目的建设最快下月底即可开工。4号线的开工一方面加快了城市交通建设，也进一步加快吴江和吴中部分的联系，继2号线后的一大利好。3：苏州轨交2号线天筑路北扩车站顺利完成基坑结构封顶，比原计划工期提前8天，这也预示着由中铁隧道施工的苏州轨道交通2号线05标土建工程完美收官。据了解，天筑路北扩车站为2号线车铺轨施工控制性工程，为此从2012年4月22日施工开始，第五项管部、监理和项目部倒排工期，优化施工资源，设立节点完工奖励目标，严格当日考核量化兑现，时刻关注基坑施工动态。苏州轨道交通2号线，是城市南北向的骨干线路，属于交通疏导兼城市引导型线路，该线建成后将与1号线形成“十”字形线网骨架，也由此开启了苏州轨道交通的纵横网络构图。二、市场运行(1)全市市场(2)一级市场(3)相城区市场(4)高新区市场(5)主城区市场(6)工业园区市场(7)吴中区市场全市市场-住宅地产供需及量价走势简析：7月份未能保持4月份以来的增长趋势，开始量价齐跌。目前苏州全市整体均价10862元/㎡，环比下降4.6%。7月份各楼盘办理预售的步伐开始放缓，较6月份新增有所下降。虽然7月份继续保持供不应求的状态，但由于市场存量较大(住宅34553套，商业41439套)，加上政策的不利好，消化存量仍然比较困难。今年1-7月份的住宅销售速度为3905套/月，新增住宅套数速度为3841套/月，折合每月净增64套。即使下半年没有新增房源，消化掉目前存量仍需要8个月的时间。0200040006000800010000120002012.012012.022012.032012.042012.052012.062012.07供需走势成交供应95001000010500110001150001000200030004000500060002012.012012.022012.032012.042012.052012.062012.07量价走势套数均价全市成交面积(万方)TOP51：时代上城(4.31，8%)2：中海国际社区(3.20，6%)3：招商小石城(1.72，3%)4：路劲主场(1.31，2%)5：中海御景湾(1.31，2%)全市成交套数(套)TOP51：时代上城(400，9%)2：中海国际社区(285，6%)3：中海御景湾(140，3%)4：南山金城1958(132，3%)5：路劲主场(129，3%)全市成交金额(万元)TOP51：时代上城(44469，8%)2：中海国际社区(31764，6%)3：招商小石城(14451，3%)4：雅戈尔太阳城(13746，2%)5：仁恒双湖湾(12315，2%)全市市场-各区域成交对比成交面积(㎡)套均面积(㎡/套)面积跨度(㎡)成交额(万元)套均总价(万元)总价跨度(万元)成交套数(套)成交均价(元/㎡)均价跨度(元/㎡)相城区8641310635-365744659128-51981286175200-15820高新区3894814676-5834454616654-1316267114376215-22600主城区6117811257-3936453311829-744546105485000-23659工业园区22868512641-78328180415547-42191812123234280-60000吴中区13672411937-77813418411631-1396114898144350-28856全市55194812035-78359953413028-42194585108624280-60000相城区16%高新区7%主城区11%工业园区41%吴中区25%成交面积(㎡)相城区18%高新区6%主城区12%工业园区39%吴中区25%成交套数(套)相城区12%高新区8%主城区11%工业园区47%吴中区22%成交额(万元)全市市场-各面积段成交对比简析：整体成交仍以刚需为主，改善型房源也有较大成交，主要集中在工业园区及吴中区。目前购房者的观望心理再次升温，很多准备购房的客户再次等待政策调整。预计8月份成交会持续走低，并且会维持到10月份以后。0200400600800100012001400160018002000相城区高新区主城区工业园区吴中区各区域各面积段成交套数≥180144-180120-14490-120909034%90-12029%120-14425%144-1805%≥1807%全市各面积段成交情况全市市场-新办理预售证情况日期楼盘名称住宅面积住宅套数商业面积商业套数许可证号开发商地址2012/7/31拙政别墅17603.2724002012118苏州赞威置业有限公司平江区百家巷99号2012/7/31香堤澜湾50581.82510002012117苏州常大置业有限公司园区阳澄湖大道南、小水泾西2012/7/27中新领袖天地0016797.35882012116中新苏州工业园区开发集团股份有限公司苏州市工业园区胜浦路258号2012/7/27阿卡迪亚(湖境)51704.01558002012115苏州协信圆融房地产开发有限公司苏州工业园区唯亭镇成义路18号2012/7/26旭辉上河郡18446.4713200