解读城市更新办法及工改工

深圳中原建筑中心2014.04解读城市更新办法及工改工（4月8号版）深圳市城市更新办法实施细则概念内容解读概念城市更新城市更新，是指由符合城市更新办法细则规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和城市更新办法细则规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动；小结：城市更新一般分三类：综合整治类、功能改变类和拆除重建类；a)城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；b)环境恶劣或者存在重大安全隐患；c)现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展需求，影响城市规划实施；d)依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形；内容要点内容解读《实施细则》的在体例和内容上和《更新办法》基本保持了一致。（《更新办法》共7章51条，《实施细则》共6章77条。）对综合整治、功能改变和拆除重建三类城市更新进行了规范，分别细化了三种城市更新模式的适用范围、操作程序等内容。内容解读城市更新规划与计划城市更新单元的划定应当符合全市城市更新专项规划，充分考虑和尊重所在区域社会、经济、文化关系的延续性，并符合以下条件：（一）城市更新单元内拆除范围的用地面积应当大于10000㎡。（二）城市更新单元不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、重大危险设施管理控制区（橙线）、城市基础设施管理控制区（黄线）、历史文化遗产保护区（紫线）等城市控制性区域管制要求。小结：1、更新拆迁范围不得小于10000㎡2、不得违反五线等控制性区域内容解读未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。（三）城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。贡献开放空间小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；2、未建设的边角地、夹心地等可以作为零星用地一并出让给实施主体；一类：综合整治类城市更新内容解读综合整治类更新项目主要包括改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等内容，但不改变建筑主体结构和使用功能。综合整治类更新项目一般不加建附属设施，因消除安全隐患、改善基础设施和公共服务设施需要加建附属设施的，应当满足城市规划、环境保护、建筑设计、建筑节能及消防安全等规范的要求。综合整治类更新项目改善消防设施改善基础设施和公共服务设施改善沿街立面环境整治既有建筑节能改造等包括内容由所在区政府制定实施方案并组织实施区政府、权利人或者其他相关人共同承担，比例协商确定改变建筑主体结构和使用功能不包括小结：1、可以翻新、不能改变主体和使用功能；2、由政府制定方案组织实施，由多方共同承担；二类：功能改变类城市更新内容解读功能改变类更新项目改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构。市规划国土主管部门批准功能改变的，应当与土地使用权人签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同；土地使用权人应当按照相关规定缴纳地价。功能改变后的土地使用权使用期限按照原用途的使用期限扣除已实际使用时间的剩余期限确定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申请人补缴地价后按照规定予以补足。功能改变类更新项目部分或者全部建筑物使用功能改变内容土地使用权的权利主体和使用期限不改变建筑物改变使用功能程序程序保留建筑物的原主体结构权利人申请办理规划许可变更市规划国土主管部门受理深圳特区报、商报公示（不少于7日）批准签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同缴纳地价小结：1、功能可以变，土地性质和土地使用年限不变；2、年限不足的可以在最高年限内补缴地价；内容解读功能改变类项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照《办法》第二十七条规定补缴地价。加建城市基础设施和公共服务设施的，相应的建筑面积部分免收地价。小结：1、总建筑面积一般不增加，为完善建筑使用功能，增加需补缴地价，公共服务基础设施部分免收地价；三类：拆除重建类城市更新内容解读1、拆除重建类更新项目应当严格按照城市更新单元规划、城市更新年度计划的规定实施。2、根据城市更新单元规划的规定，城市更新单元内土地使用权期限届满之前，因单独建设基础设施、公共服务设施等公共利益需要或者为实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地或者具备其他法定收回条件的，由市规划国土主管部门依法收回土地使用权并予以补偿。3、同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。4、拆除重建类城市更新项目中城中村部分，建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的20%补缴地价；建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。5、市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成的旧屋村拆除重建的，现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价，超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。小结：1、土地使用权期限届满之前，规划国土部分依法可回收；2、城中村、旧屋村改造超出指定容积率部分建筑面积需补缴地价；内容解读6、拆除重建类的工业区升级改造项目升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，原有合法建筑面积以内部分不再补缴地价；增加的建筑面积按照公告基准地价标准的50%缴纳地价。经原农标准经济组织继续受单位股东大会按有关规定表决同意城中村、旧屋村拆除重建权利主体程序城市更新项目规划许可文件签订土地使用权出让合同补充协议或者补签土地使用权出让合同补缴地价城中村2.5及以下容积率2.5至4.5部分超4.5部分不补缴公告基准低价20%公告基准地价旧屋村现状占地1.5倍建筑面积超出部分不补缴公告基准地价工改工原有合法建筑面积内增加的建筑面积不补缴公告基准地价的50%小结：1、工改工或政府鼓励发展产业，补缴地价相对更优惠；内容解读特定城市建成区具有《办法》第二条第二款规定情形之一，且通过综合整治、功能改变等方式难以有效改善或者消除的，可以通过拆除重建方式实施城市更新。《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市的基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。（一）一般规定注：绿色部分为大于3000平米的贡献城市公共开放空间；小结：1、无偿贡献大于3000㎡且不小于15%拆迁范围用地的独立用地；内容解读拟以拆除重建方式实施城市更新的，由符合规定的申报主体申报更新单元计划。a)城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；b)建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。拆除范围内用地包含多个地块的，符合上述规定的地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第（一）项规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。（二）申报与审批小结：1、拆除重建类更新需申报主体申请；2、申报主体可能单一、可能共有；内容解读市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益移转到同一主体后，形成单一主体：（一）、权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司。（二）、权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议。（三）、权利主体的房地产被收购方收购。属于合作实施的城中村改造项目的，单一市场主体还应当与原农村集体经济组织继受单位签订改造合作协议。（三）实施主体属于以旧住宅区改造为主的改造项目的，区政府应当在城市更新单元规划经批准后，组织制定搬迁补偿安置指导方案和市场主体公开选择方案，经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后，公开选择市场主体。市场主体与所有业主签订搬迁补偿安置协议后，形成单一主体。小结：1、实施主体一般都单一的主体；2、非单一主体的通过一定方式形成单一主体；内容解读用地功能应符合法定图则和其他上层次规划申报要求城市更新单元制定计划的申报拟定城市更新单元申报城市更新单元规划制定计划保障规划独立占地的城市公共利益项目可按规划实施，用地大于3000平米且不小于拆迁范围用地面积的15%已完成征、转及补偿手续的国有用地，被非法占用的、基本农田保护范围内的用地，原则上不得纳入开发强度应合理可行提出符合市场水平的拆迁补偿初步方案申报城市更新单元范围内的权利主体应具备更新意愿权利主体单一申报主体多个权利主体政府主导的方式实施城市更新的由权利主体申报或委托单一主体代为申报共同委托单一主体代为申报市政府相关主管部门、区政府（管委会）进行申报城中村、老屋村、原集体经济组织和原村民在依法划定非农用地范围外形成的建成区域的所在原农村集体经济组织的继受单位进行申报，或由相关权利主体委托单一主体代为申报工改工解读工改工之于创新型产业用房工改工之于工业楼宇工改工之于产业配套住房概念现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划的实施,实施以拆除重建类的工业区改造项目为主的城市更新。并且，要求优先通过综合整治、功能改变等不涉及整体拆建的方式进行的城市更新。工改工智慧广场“目前所说的‘工改工’包括三类情况。”一类是对旧工业区进行综合整治的小规模简易改造，即俗称的“穿衣戴帽”，一类是将引进开发商进行旧工业区拆除重建，还有一类是政府主导，以拆迁补偿的办法回购整合土地资源，重新规划、分期开发，即土地整备。由于不涉及拆迁补偿和土地权属变化，而且经过短时间的“包装”之后又能继续出租，因此“穿衣戴帽”的方式相对容易，而拆除重建和土地整备的难度则大很多。分类科之谷工改工之创新型产业用房创新型产业用房解读创新型产业用房设计规范创新型产业用房解读定义：创新型产业用房，是指根据创新型企业的发展需求，建设或配建、筹集（含租购）并按政策出租或出售的生产、研发、运营及其他配套设施的政策性产业用房。按照城市更新有关规定，城市更新项目配建的创新型产业用房，建成后政府可优先以建造成本加合理利润回购；政府不回购的，产权归原所有人，但需按政府拟定的基准价格和准入条件租售。回购价格由审计机构审计后确定。创新型产业用房租售实行政府基准价。基准价格由市发展改革部门会同市其他产业主管部门、规划国土部门拟定。其中，销售基准价格可综合考虑开发成本、税金、合理利润和该宗建设用地使用权市场评估地价、基准地价以及我市产业政策导向等因素确定，租赁基准价格调整周期为3年。租售基准价格报市创新型产业用房建设和管理工作领导小组批准后公布执行，租售价格原则上应为同片区同档次产业用房市场评估价格的50%—70%，具体由市发展改革部门牵头拟定。小结：创新型产业用房，政府优先回购；租售价格对产业企业有利，但对开发商销售价格反倒不利。创新型产业用房准入企业的标准：（一）互联网、生物、新能源、新材料、文化创意和新一代信息技术等战略性新兴产业；（二）先进制造业、现代服务业、优势传统产业及我市产业发展规划中重点支持的其他