贵阳万科悦城XXXX年年度营销报告第一部分

万科·悦城2013年年度营销报告目录一.2012年市场回顾二.2012年工作回顾三.2013年战略思考四.2013年策略思考五.2013年阶段战术六.2013年销售保障2012年市场回顾1宏观市场分析区域市场分析竞争市场分析知彼筑府发〔2012〕68号《关于推进保障性安居工程和棚户区城中村改造及重点项目建设的若干措施》（十五）凡在我市购买商业、办公用房和首次购买住房的，根据本人意愿可持房屋所有权证或备案的购房合同在购房区域办理入户手续或居住证，享受本市户籍人口就业、入学和就医等同等待遇，不受入住时间和购房面积的限制。（十七）降低公积金贷款购买普通住房的首付比例，职工家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）购买首套自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付比例为20%。（十九）为促进产业发展，给投资者生产经营创造良好的条件，凡购买商业、办公用房金额每满500万元，并在我市开办企业（公司）或经营，有合法营业执照的，可不参加摇号直接申请一个小汽车专段号牌。解读一：购房落户，享受本市户籍同等待遇，吸附外来人员，推动城镇化率加快。解读二：下调首套小户型购房首付款，降低刚需购房压力，鼓励刚性需求入市。解读三：大贵阳格局建设展开，利好政策吸引外商投资，加快发展。【政策解读】国务院对贵州省《关于贵阳市部分行政区划调整的请示》(黔府呈〔2011〕46号)进行了批复，同意撤销贵阳市花溪区、小河区，设立新的贵阳市花溪区；同意设立贵阳市观山湖区按照《国务院关于同意贵州省调整贵阳市部分行政区划的批复》(国函〔2012〕190号)有关内容，设立的贵阳市新花溪区，以原花溪区、小河区的行政区域为新的花溪区的行政区域，花溪区人民政府驻贵筑街道明珠大道192号；设立的贵阳市观山湖区，将贵阳市乌当区的金阳街道、金华镇、朱昌镇和清镇市的百花湖乡划归观山湖区管辖，以金阳街道、金华镇、朱昌镇、百花湖乡的行政区域为观山湖区的行政区域，观山湖区人民政府驻金阳街道北京西路8号。贵阳市作重大调整，已设新花溪区和观山湖区解读：金阳当前为城市新中心，现区域向西扩张，将更名为观山湖区，区域发展进入新阶段。【政策解读】2012年市场整体低价走量，进入下半年以来，价格略有回升，销量持续保持高位2012年1-11月贵阳市场整体成交895.22万㎡，成交均价为4332元/㎡。2011年月均走量平稳，成交均价集中在4700-5200元/㎡，进入2012年，由于3月份市场底价房源推售热销，拉低市场成交均价，主要集中在4100-4300元/㎡，成交量高于2011年月均水平。【楼市成交】注：以上存量为新增预售备案存量截止2012年11月，贵阳市场新增预售存量主要集中于南明区、云岩区，分别存量为459万㎡、147万㎡，去存需10个月左右；此外，乌当区新增预售存量87万㎡，去存时间最长，需26个月；金阳区新增预售存量为208万㎡（包含西南国际商贸城148万㎡商业），月均去化6.37万㎡，抛开商业余货去化需9个月时间。截止2012年11月区域预售存量区域区域存量（万㎡）主力项目1-11月月均销量（万㎡）占比（%）南明459花果园48.6790%云岩147未来方舟13.2939%金阳208美的林城时代、金阳新世界、西南国际商贸城6.3781%小河28万科大都会、自在城、美林谷4.9039%白云33恒大城、绿地伊顿公馆3.6449%花溪12保利溪湖1.1949%乌当87保利紫薇郡、保利温泉新城、保利公园20103.3149%截止11月底，预售存量高达974万㎡，存量集中度较高，主要集中于南明、云岩区少量大盘项目【楼市存量】2012年1-10月贵阳土地市场供销量与2011年同期基本持平，土地端持续保持放量状态近3年，贵阳土地市场供、销双活跃。2012年1-11月供、销分别为1066.09万㎡、947.06万㎡。【土地市场】贵阳土地市场供销量主要集中于金阳区域2012年1-11月，贵阳土地供销量主要集中于金阳区，区域供应378.79万㎡、成交344.76万㎡，成交供应比91.02%。从土地用途看，2012年1-11月贵阳市场商业用地为供销主力，供应296.64万㎡、成交269.41万㎡。此外，住宅用地供应158.63万㎡、成交158.29万㎡；商业用地供应306.37万㎡、成交291.21万㎡。【土地市场】区域2012年1-11月贵阳土地市场供应情况（单位：万㎡）住宅用地商住用地商业用地工业用地科教用地其他白云76.0919.3922.98140.2422.82/南明9.130.053.0233.013.12/云岩16.4667.7715.92/3.940.57金阳/6.58219.223.43.03146.49小河4.71//42.83//乌当52.2618.5511.7828.09/2.98花溪/6.5736.1619.46//合计158.62148.91309.08267.0332.91150.04区域2012年1-11月贵阳土地市场成交情况（单位：万㎡）住宅用地商住用地商业用地工业用地科教用地其他白云77.0334.1844.185.6918.681.65南明10.3319.2621.0112.443.19/云岩16.4665.098.67/3.940.57金阳/252.9888.383.43.03/小河3.48//43.43//乌当50.9927.1111.7829.323.032.98花溪/1.2517.2716.35//合计158.29399.87191.21190.6331.875.2【各区域土地供销明细】2012年市场回顾1宏观市场分析区域市场分析竞争市场分析知彼金阳区量价走势金阳区月度成交量主要集中在4-6万㎡，排除主城区，处于区域成交量中上水平；区域成交均价保持增长态势，主要集中在4800-5300元/㎡。区域成交价本年度稳步攀升，同期成交量趋于稳定【区域楼市】楼盘名1月实得均价2月实得均价3月实得均价4月实得均价5月实得均价6月实得均价7月实得均价8月实得均价9月实得均价10月实得均价11月实得均价中天·会展城58004800480048004800480048004800480048004800远大生态风景二期栖景湾48004800480048004800480048004700470047004700国电金海域46004600460046004600460046005300530053005300中铁·逸都国际55005300470047004700550055005500470047004700金阳新世界54005300530053005300560056005600530053005300美的·林城时代洋房8000，高层5500公寓5100洋房8000，高层5500公寓5100洋房8000，高层5500公寓5100洋房8000，高层5500洋房8000，高层550055005300-54005800580058005800中渝第一城未开盘洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200洋房7200高层5300，洋房7200观府壹号未开盘54005500高层5500，洋房7200楼盘名1月销量（套）2月销量（套）3月销量（套）4月销量（套）5月销量（套）6月销量（套）7月销量（套）8月销量（套）9月销量（套）10月销量（套）11月销量（套）中天·会展城3025206030202515101210金阳新世界253070605460406018070150美的·林城时代28521206035302604020012060远大生态风景二期栖景湾50152520202570452025国电金海域3685751018141215中铁·逸都国际1321006040353035180400120中渝第一城未开盘25025301007050120观府壹号未开盘504570【金阳区域2012年1-11月月度现场跟踪项目成交量价】2012年市场回顾1宏观市场分析区域市场分析竞争市场分析知彼项目区域内竞品集中分布于金阳大道与长岭路两侧，后期存量较大。竞品项目：美的林城时代、中渝第一城、远大生态风景、观府壹号、金阳新世界、中铁逸都国际、金龙星岛国际。竞品项目路网密集，占据城市交通主干道优势，可达性强。朱昌镇百花湖金华镇金龙星岛国际金阳新世界观府壹号中渝第一城美的林城时代远大生态风景本案中铁逸都国际【竞品项目】项目名称美的·林城时代项目地址贵阳市金阳新区长岭北路8号开发商美的地产总占地面积1050亩总建筑面积150万㎡建筑形态高层、多层总户数10000户梯户比洋房1T2、高层2T3、2T4、2T6公寓3T16容积率2.46入住时间首批次2013年6月高层产品成交价格5300—5800元/㎡之间，月均去化90套，价格变化主要受项目内景观资源及物业区位影响。7+1洋房成交均价8000元/㎡，月均去化40套，当前洋房已基本售完，剩余房源不足5套。项目市场口碑较好，成交量、价均为区域标杆【美的林城时代】项目竞争力研判：项目优越区位不可替代性评价维度项目情况品牌美的地产，全国性品牌企业规划梯户比2T3、2T4、2T6舒适度楼间30-50米，舒适度高借景能力户户前后观景环境噪音粉尘临近两条市政道路，有一定污染处理手段公园绿地区隔配套商业类型临街商业集中商业街学校品质美的实验学校会所未来将由销售中心改建，功能不明产品产品设计中规中矩，注重使用区划分建筑风格Art-Deco风格景观近百米的原生态法国梧桐大道物管DTZ戴德梁行环境景观品牌配套建筑风格物管规划产品关键因素竞争分析【美的林城时代】项目规划产品线丰富，首次开盘推售洋房，以7200元/㎡均价持续销售，市场关注度较高一期二期三期项目名称中渝第一城项目地址贵阳市金阳新区金珠东路399号开发商中渝置地占地面积540亩总建面107万㎡建筑形态高层、多层、中合体总户数3600户梯户比1T2（洋房）、2T6（高层）容积率2.9入住时间2013年9月高层产品11月10日开盘，开盘当日成交70套，成交价格5300元/㎡。9+1、11+1全跃层洋房成交均价7200元/㎡，月均去化70套。后期剩余房源不足200套。备注：数据来源：现场跟踪【中渝·第一城】评价维度项目情况品牌中渝地产，全国性品牌企业规划梯户比2T6，金阳高层主流梯比借景能力户户景观环境噪音粉尘临近金阳主干道，影响较大处理手段公园绿地区隔配套商业类型独立商业街；周边商业配套集中度高学校品质北师大附中会所未来将由销售中心改建；产品洋房产品设计创新，配置地暖建筑风格简欧风格；无特别突出亮点物管中渝物业关键因素竞争分析环境景观品牌配套建筑风格物管规划产品项目竞争力研判：综合竞争力强，项目内部配套自成体系，产品设计创新，简欧建筑风格，项目整体品质较高【中渝·第一城】一期二期三期四期项目名称远大生态风景项目地址金阳高新开发区长岭南路5号开发商远大地产总占地面积783亩总建筑面积104.4万㎡建筑形态高层、洋房总户数7948户梯户比1T2户（洋房）、2T4（高层）容积率2.00入住时间2013年12月（二期）项目体量大，一期已经交房入住，后期持续开发周期长，排除不同物业成交权重影响，项目整体表现价稳持续走量项目销售主力产高层电梯产品，月均去化30套，成交价格4700元/㎡【远大生态风景】评价维度项目情况品牌远大地产规划梯户比2T4户，2T6户舒适度15-30米，漏检较窄，舒适度一般借景能力单面观景环境噪音粉尘离主干道较远，污染较小处理手段——配套商业类型集中式大型商业学校品质——会所由售楼部改造，功能未定产品产品设计中规中矩建筑风格现代简约风格立面显旧，客户接受度一般景观SIC新加坡创意景观设计物管远大创新物业关键因素竞争分析环境景观品牌配套建筑风格物管规划产品项目竞争力判：沿小湾河造景，但项目内部配套有限，高度依赖会展城大体量商业；户型设计无创亮点，非品牌物管【远大生态风景】项目名称观府壹号项目地址金阳区金阳北路378号开发商水电地产总占地面积883亩总建筑面积107万㎡建筑形态高层