新天地酒店式公寓营销提报

新天地酒店式公寓营销提报大至机构2018.5项目本体整体货值盘点物业类型整体指标累计销售剩余货量地块产品总套数面积（㎡）已售套数面积去化率存量套数面积（㎡）M平层公寓14331254652061969015.69%1227105775区位四至分析及配套分析项目位于拱宸桥西核心板块，项目四至路网贯通，周边为成熟居民区、中童巴比尼、美食城等商业项目，商业配套成熟，大运河近在咫尺。项目产品分析农贸市场农贸市场：3500㎡农贸市场位于2#2楼，从本案产品品质和农贸市场所处楼层分析，建议农贸市场定位为高端净菜市场农贸市场设置，为本案及周边居民带来生活配套利好。项目产品分析：平层公寓面积段套数户型解析105.54㎡35套1.户型较规整2.层高3.8米3.相对市场竞品而言，本案1#酒店式公寓面积偏大。103.21㎡21套79.45㎡7套77.13㎡7套62.08㎡7套平层公寓均位于1#南楼，相对普通平层公寓面积较大，但更具备普通住宅居住功能。项目产品分析：LOFT公寓面积段套数户型解析137.59㎡1套1.LOFT分布在3、4、5层2.户型较规整3.层高4.98米4.相对市场竞品而言，本案1#LOFT公寓面积偏大，层高占据绝对优势。136.18㎡、136.75㎡各1套125.35㎡2套124㎡3套123㎡2套122㎡1套121㎡3套120㎡2112㎡1套108㎡1套107㎡2套98㎡2套82㎡1套81㎡5套61㎡3套59㎡、60㎡各1套58㎡2套LOFT公寓均位于1#北楼，有被南楼遮挡嫌疑。层高4.98，舒适度较高，但普遍面积较大。项目产品分析：1#商铺分析1#单个铺位面积较大，基本可做餐饮，且铺型相对较规整，建议后续可考虑做餐饮业态。楼层面积段套数户型解析1F233—258㎡2套朝南商铺层高4.98M，除朝南商铺外其它商铺层高4.2M(一拖二的商铺第二层层高3.6M)。约60%铺位可做餐饮173—183㎡3套130—150㎡5套113—121㎡6套72—89㎡2套43㎡4套2F119—123㎡3套层高4.98米。均可做餐饮224—247㎡2套3F245—248㎡2套196㎡1套120—124㎡2套61㎡1套39㎡1套项目产品分析：2#商铺分析2#铺位部分可做餐饮，铺型规整且面积小。楼层面积段套数户型解析1F46.221套（其中一拖二1套），层高4.98M(一拖二的商铺第二层层高6M)。仅3间可做餐饮59.641套68.573套80.611套84.391套80.614套110.731套111.791套2F农贸市场3F612.5101套层高4.98米。均可做餐饮349.1901套370.2601套项目本体总结酒店式公寓户型面积大，总价高，但更具备居住功能。相对于竞品而言，本案需通过重新定位包装、营销、展示等力量可规避劣势不足，将机遇放大。SWOT项目地处杭州核心居住区，且区域存量几乎没有；项目周边配套丰富；产品层高具有一定市场竞争力。项目展示表现力不足，尤其是交通导示；目前知名度不足；部分户型较大，周边有一定同质产品竞争。区域内同类型地块稀缺；区域交通、环境优势明显，与主城对接日益紧密；拱宸桥桥西为富人区，客户群经济实力强劲。周边竞品目前均在售，竞争隐患大；区域内存在较多商业综合体，需要将本区域商业炒热。了解了产品后，我们来看看产品的市场表现。特征1.杭州出台“限酒令”商业地块不允许打擦边球①对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的，规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房，最小产权分割单元不小于300平方米。②对于‘类住宅’的管控，其实强调了两点，首先明确这是违规，第二是‘房住不炒’，不能让炒房之风从住宅流入‘类住宅’。”数据来源：中指院特征2.近两年酒店式公寓成交成交异常火爆①纵观近5年酒店式公寓成交情况，近两年成交异常火爆。作为投资类产品，2017年成交量为为商铺和写字楼成交量总和的两倍多。②2017年杭州酒店式公寓市场明显复苏，量升价稳。全年累计成交38917套，高出2016年全年成交5939套；数据来源：中指院①全年酒店式公寓成交活跃，成交前十中，酒店式公寓垄断前六，占据半壁江山。②另一方面，酒店式公寓市场从板块、个盘上呈现出明显的冷热不均现象。数据来源：中指院2017年全年杭州市区成交套数TOP10排行榜排名项目名称区县板块物业类型成交套数(套)成交面积(㎡)均价(元/㎡)1理想银泰城余杭临平酒店式公寓162285754154452英冠乐创城萧山萧山酒店式公寓155267836232233华元欢乐城余杭临平酒店式公寓138493682112174杭州新天地下城市中心酒店式公寓128582767261845西湖墅之江之江酒店式公寓112774564238806昊元之江时代中心之江转塘酒店式公寓97953325187037旭辉和昌·都会山萧山钱江世纪城住宅97744399282538东亚新干线江干大城东酒店式公寓95343817280359杭州绿城运河郡拱墅桥西酒店式公寓896521452120010西溪智慧健康谷余杭未来科技城写字楼、公寓8843955116844特征1.酒店式公寓风头独具，但整体表现冷热不均特征2.精装价值趋住宅性价比成为3大热销趋势楼盘价格元/㎡区域价格装修配套、规划华元欢乐城1121713000-16000住宅20000精装3.3米/4.2米层高，每户赠送空间，5㎡超大夹层，全WIFI覆盖英冠乐创城2322322000-24000住宅30000精装24小时餐饮商街、酒店（健身房、泳池、餐厅）户户赠送6-20㎡，4.5米层高，4.2米开间，衣帽间，收纳空间；一对一管家服务杭州未来广场1690116000-19000住宅30000精装围合建筑，绿城建筑/景观/服务；石材干挂，全景落地窗，中央空调、超大中央花园，L型社交场理想银泰城1449914000-16000住宅20000精装3.15米层高，5米挑高大厅，精细化收纳，智能门禁系统入户，南都物业，智能管理体系，悦嘉家APP，多个主题潮流共享空间，精装大堂绿城·运河郡21200住宅40000精装4.2米层高，独立工作/储藏区，河景房，整体橱柜、品牌厨卫家具，五星级会所配套大堂吧、屋顶泳池、健身房、书吧等云栖小镇国际青年公寓1622716000住宅19000-3000精装3.15米层高，围合式花园洋房，内庭花园，紫铜屋顶、高贵石材杭州热销酒店式公寓基本要素杭州主城区主要酒店式公寓一览表楼盘区域户型面积价格产品类型层高装修情况杭州新天地下城55、130㎡25000平层3.1米精装创道国际CPARK拱墅30—60㎡4.2米250004.79米30000LOFT4.2米、4.79米精装蓝钻天成拱墅79—180㎡40000LOFT4.79米精装赞成星汇拱墅40—70㎡待定平层/LOFT3.1米、4.2米精装汉港武林汇拱墅40—80㎡待定平层/LOFT3.3米、4.2米精装万科智谷拱墅35—65㎡28000—32000双钥匙LOFT4.2米4.8米精装桥西原宿拱墅100-105㎡25000LOFT3.7米精装运河公馆拱墅平层62—105㎡；LOFT107—137㎡平层毛坯32000，LOFT精装49000平层、LOFT平层3.8米，LOFT4.98米平层毛坯，LOFT精装云溪V墅西湖41-70㎡30000LOFT4.7米精装龙湖西溪天街西湖38㎡，66㎡36000-39000LOFT4.8米精装西溪新城市西湖43-135㎡40000-42000平层/LOFT3.3㎡/4.5㎡精装星云西湖35㎡，48㎡27000LOFT4.2㎡精装和昌云潮西湖待定24000双钥匙LOFT4.2㎡/4.75㎡（顶楼）精装浙港国际西湖37㎡48000双钥匙LOFT6.1米精装世茂天宸江干30㎡-135㎡待定平层3.4米精装华润置地车站中央广场江干37㎡120万/套LOFT4。2米精装绿地华家池印公馆江干61待定LOFT待定精装恒祺克拉天玺江干64㎡，68㎡30000-33000平层3.95毛胚德信杭州之翼江干50㎡32000微LOFT3.8米精装宝龙城市广场江干44㎡待定微LOFT3.8米精装滨江同协金座江干32㎡-60㎡30000双钥匙LOFT4.79米精装三花国际江干40㎡-100㎡30000平层/LOFT3.8米/4.8米精装东方君悦江干75㎡，90㎡，183㎡43000-45000平层3.65米毛胚受整体大环境影响，酒店式公寓成交量价齐升，但整体冷热不均；项目所在区域酒店式公寓竞品数量多，竞争压力大，本案面积偏大，总价高。如何突围是本案销售考虑重要问题？市场总结新天地运河公馆万科智谷协同金座对标我们的产品，将在周边5KM范围在售的同质项目进行一对一分析。万科智谷运河公馆滨江同协金座LOFT公寓-万科智谷万科智谷楼盘地址石祥路208号开发商杭州天马置业物业类型商业总建面积70000平方米户型30-64loft均价（元/㎡）100万左右近期动态4月成交281套，均价31000元/㎡。1、空间利用率高2、收纳存储空间大3、LOFT层高4.8米4、主力35—64㎡5、4月推出“双钥匙”新品（35—64㎡）产品面1、投资客居多2、大杭州范围，万科品牌导入3、本地拆迁户投资（低总价）4、自住占30%（过渡居住）客户面1、借助板块：智慧网谷小镇2、召开论坛发布会等活动3、线上广告推广4、借助万科品牌，吸引万科粉5、政府公告资源6、启动线下分销7、营销展示强8、外围导示系统突出9、品牌嫁接（网易严选）营销面价格体系：成交均价2.9—3.1万/㎡（单独缴纳2.2万/套装修费用，不计入房价）折扣体系：万科蓝卡0.2%当天认购优惠2万按时签约优惠4万案场2%的折扣综合折扣约8%租金收益：2500-2800元/月回报率：约2.5%价格体系本案启示：营销推广、现场展示、产品规避劣势，客户区分。万科智谷万科智谷运河公馆滨江同协金座运河公馆（桥市大厦）运河公馆（桥市大厦）名称桥市大厦开发商西桥房产建筑面积40285㎡物业类型酒店式公寓+商业平层公寓62—105㎡LOFT公寓107—137㎡均价平层毛坯均价32000元/㎡，LOFT精装49000元/㎡工程进度主体结构封顶，但围绕导示系统及阵地包装严重缺失1.大户型酒店式公寓2.4.98米层高3.运河、拱宸桥历史文化4、主力62—137㎡产品面1.桥西、桥东、大城北工作上班2.大杭州客户，手头已有多套房产3.甬台温沪外地投资客客户面1、借助板块：拱宸桥西核心2、重点在线下分销3、现场展示面和导示欠缺营销面价格体系：平层毛坯均价32000元/㎡，LOFT精装49000元/㎡折扣体系：按揭99折一次性98折按时签约优惠2%综合折扣约5%价格体系运河公馆（桥市大厦）本案启示：产品住宅功能区分，客户区分，现场展示较弱万科智谷运河公馆滨江同协金座滨江同协金座同协金座楼盘地址同协路与华丰路交叉口开发商滨江物业类型酒店式公寓总建面积20万㎡户型32-60㎡LOFT，装修成品交付均价（元/㎡）5月份开盘，预计均价3万+1.大户型酒店式公寓2.4.79米层高3.双钥匙4、主力62—137㎡产品面1.桥西、桥东、大城北工作上班2.大杭州客户，手头已有多套房产3.甬台温沪外地投资客客户面1、借助板块：拱宸桥西核心2、重点在线下分销3、现场展示面和导示欠缺营销面价格体系：平层毛坯均价32000元/㎡，LOFT精装49000元/㎡折扣体系：按揭99折一次性98折按时签约优惠2%综合折扣约5%价格体系本案启示：产品住宅功能区分，客户区分，现场展示较弱滨江同协金座分析了同质产品后，我们来看看需要把项目打造成什么形象才能突围成功。本案万科智谷运河公馆（桥市大厦）滨江同协金座产品主力50㎡，4.2mLOFT平层62—105㎡；LOFT107—137㎡32㎡-60㎡客户地缘、自住，大部分投资地缘、大部分自住投资为主形象智慧网谷，IT人群集群强化运河、桥西中心概念年轻派营销线上发力，线下辅助。展示力强现场展示弱线上带动线下，